3月31日，朗詩綠色地產（00106.HK，以下簡稱“朗詩地產”）發佈了2020年業績報告。
從報告中看出，朗詩地產在2020年還未實現百億營收，儘管依靠輕資產項目進行小股操盤，達到銷售規模微弱增長，但其毛利率及淨利率水平卻呈現大幅下降趨勢；而按照“三道紅線”融資新規，朗詩地產持續位於“黃線”陣營。與此同時，在資本市場上，朗詩地產不夠亮眼的業績還影響到股市萎靡，靜態市盈率甚至出現虧損。
在同體量房企摩拳擦掌、衝刺千億的勢頭下，朗詩地產卻逐漸“掉隊”，市場排名也不斷下滑，遲遲未跨過500億大關。一直專注於輕資產運營的朗詩地產，到底是江郎才盡，還是蓄勢待發？
規模與利潤“失速”
年報顯示，期內朗詩出品簽約銷售額411.9億元，同比增長1.7%；朗詩出品簽約建築面積為233.3萬平方米，與2019年基本持平。其中，權益項目簽約銷售額達256.8億元，中國佔73.1%、美國佔26.9%。
從業績走勢來看，朗詩地產雖然維持了增長，但增速卻在持續放緩，尤其2020年增速僅1.7%，是近4年來的最低增速。記者梳理年報發現，2017-2020年，朗詩地產的簽約銷售額增長分別為13%、19%、6%、1.7%。
對於銷售增速的下滑，從時間節點來看，或許與朗詩多元化轉型戰略有關。2016年，朗詩實施“榕樹林”計劃，圍繞核心地產業務，培育長租公寓、養老服務、綠色金融服務等業務，實行轉型升級。2018年，多元化更加明確，朗詩從“朗詩綠色地產”正式更名為“朗詩綠色集團有限公司”。
然而，多元化轉型並不適合每一家房企發展。例如長租公寓方面，據朗詩2017年年報顯示，朗詩寓運營房間數2010間，全年實現收入828.2萬元，虧損高達4417萬元。統計2017年和2018年兩年下來，朗詩僅長租公寓業務一項便合計虧損2.34億。
重壓之下，2019年，朗詩將非地產開發業務從朗詩上市資產包中剝離；同年，公司名稱又改回“朗詩綠色地產有限公司”，也意味着多元化之路就此告一段落。
除了銷售規模“失速”，朗詩地產利潤也面臨同樣的問題。
據年報顯示，朗詩地產2020年度收入總額約為89.9億元，同比增長5.1%；核心淨利潤為2.5億元，同比下降82.2%；公司淨利潤下降至0.33億元，較2019年同期下降97.8%；毛利率為19.0%，同比減少9.3個百分點。歸屬股東淨虧損1.00億元。
對比朗詩地產近年來的盈利指標，2020年毛利潤17億元，不及2017年水平；其中，淨利潤與淨利率創7年內最低值。
對此，朗詩地產方面表示，期內淨利潤下滑的主要原因是受美國地區疫情的嚴重影響，工程建設和房屋交付延期，導致了美國公司核心淨利潤從2019年的盈利1.9億元變成了2020年虧損0.7億元。
持續“黃線”陣營
從資本結構指標上看，依照“三道紅線”融資新規：
據克而瑞研究中心統計顯示，朗詩地產剔除預收款後的資產負債率為78.7%，較上年同期提升約7.9個百分點，但仍超過70%的標準；淨負債率為25.9%，較2019年末下降約14個百分點；非受限現金短債比為6.1，較上年同期提升約4.1。
由此，朗詩地產2020年年度指標一項超閾值，與2019年踩線情況一致，持續位於“黃線”陣營。
另外，在融資成本方面，數據顯示，朗詩地產期末加權平均融資成本為7.6%，同比2019年增長了0.2個百分點。
然而，克而瑞數據顯示，2020年房企的新增債權類融資成本為6.13%，同比下降0.95個百分點。其中境內債券加權平均融資成本為4.41%；境外債券融資成本為7.89%。朗詩地產的融資成本在行業中對比不顯優勢。
股市萎靡不振
朗詩地產業績不佳，同樣反映在資本市場中。截止2021年4月6日收盤，朗詩股價報收0.53港元，總市值已腰斬，僅為25.03億港元；動態市盈率為負數，出現虧損狀態。在港股內資房地產公司裏，朗詩的表現明顯墊底，成為地產股裏少有的仙股。
對比總部同樣在南京的明發集團，股價為0.70港元/股，銀城國際控股更是達到3.29港元/股。此外，在市場裏同為主打綠色科技的房企，中國金茂為3.09港元/股，當代置業為0.82港元/股。
儘管在港股中表現不盡如人意，但朗詩近年來在資本市場上卻“動作”頻頻。2020年8月底，朗詩旗下負責經營美國物業發展業務的Landsea Homes在納斯達克實現借殼上市。2021年1月25日，朗詩地產旗下物業平台朗詩綠色生活在港交所遞交招股書。
對此外界分析，朗詩主要是為了開闢融資渠道，以及拓展新的盈利點。而若朗詩綠色生活成功在港上市，朗詩旗下將會擁有三個上市公司平台。
在2020年度業績報告會中，朗詩地產表示，2021年銷售目標定在500億元，同比增長21%。在“三條紅線”“兩集中”政策以及相對中小房企而言不友好的融資環境影響下，融資、產品、管理等方面的壓力將進一步增強，而留給朗詩地產的突圍機會將進一步減少，究竟能否順利實現業績增長，一年之後答案揭曉。
文/宋欣
編輯/宋欣