貝殼的軟肋

作者｜周超臣

頭圖｜視覺中國

貝殼找房(NYSE: BEKE)在房地產市場不確定性增強之際，發佈了最新一季度財報。這也是貝殼創始人左暉去世後，貝殼發佈的首份財報。5月20日，左暉因病去世，享年50歲。

北京時間8月12日早，貝殼公佈了截至2021年6月30日的2021年第二季度財務業績暨上半年財報。財報顯示，貝殼第二季度淨營收為242億元（人民幣，下同），同比增長20%，去年同期為201億元；淨利潤為11.16億元，相較去年同期的28.39億下降了61%；調整後淨利潤為16.38億元，去年同期為29.51億元；攤薄後每股收益為0.31元，去年同期為0.71元。

2021年上半年，貝殼營業收入達449億元，同比增長64.6%，調整後淨利潤為31.40億元。

其他一些主要數據包括：

貝殼Q2的GTV（總交易額）達1.22萬億元，同比增長22.2%。其中，二手房GTV為6520億元，同比增長11.7%；新房GTV為4983億元，同比增長32.3%；新興及其他業務GTV為706億元，同比增長80.5%。

截至6月30日，2021年上半年貝殼總交易額（GTV）達2.29萬億元，同比增長72.3%。

按業務劃分，第二季度，貝殼二手房交易服務營收為96億元，同比僅增長4%；新房交易服務營收為139億元，同比增長31.9%；新興服務和其他服務營收為6.6億元，同比增長50.6%。

截至2021年6月30日，貝殼門店達52868家，同比增長25.1%；經紀人數量達548600人，同比增長20.3%。

第二季度，貝殼移動端月均活躍用户（MAU）達5211萬，同比增長33.5%。

“在第二季度，貝殼發生的最大一件事，就是我們的創始人和永遠的榮譽董事長左暉先生的離去。貝殼失去了一位奠定我們事業和使命的創始者，居住產業失去了一位始終在探索和價值創造的引領者。”貝殼新任董事長兼CEO彭永東在上午的投資者電話會議上發表演講時，再次對左暉進行了緬懷，“老左的精神永遠激勵我們，堅持長期主義，做難而正確的事，為實現“有尊嚴的服務者，更美好的居住”的使命而不懈努力。”

似乎是讓投資者放心，彭永東透露，左暉的家族信託近期（7月29日）簽署並交付了不可撤銷的授權，將所持有公司B類股票的投票權，授權給貝殼公司的百會合夥人計劃，目前由彭永東和執行董事單一剛組成。與此同時，左暉家族、公司董事和核心管理層全部自願將股票再鎖定一年。

從貝殼第二季度財報可以看出，二手房交易增長几乎陷入停滯，新房交易還在維持增長，新興服務和其他服務雖然增長高達50%，但基數低，想成為新的增長引擎目前看還很難。

這跟從今年初開始，各地陸續出台的一系列以穩地價、穩房價、穩預期為目標的調控措施有很大關係，包括限貸、限價、限購、貸款審批週期加長和貸款利率提高等。

比如今年2月，深圳率先發布了二手房指導價，此後成都、西安、寧波、無錫、三亞、紹興和上海等城市紛紛出台了二手房指導價或二手房核驗政策。

另外，今年以來多個城市出現了個人住房貸款緊張、利率被抬高的情況，杭州、合肥、南京、武漢和重慶等城市甚至出現了二手房大面積停貸的現象。

作為國內最大的房地產中介公司，房地產的每一個政策不僅讓地產開發商痛不欲生，也打在貝殼的軟肋上。

最直觀的反饋是，貝殼的股價也在過去幾個月經歷了暴跌。

截止美股8月11日收盤，貝殼股價為19.77美元，已跌破了20美元/股的發行價，較去年8月13日上市首日37.44美元的收盤價，幾乎腰斬；跟去年11月20日79.40美元/股的最高價時相比，市值更是蒸發了75%，目前對應市值僅235億美元。

另外，根據中國商報8月7日援引金融數據和分析工具服務商萬得（Wind）數據報道稱，貝殼10日以來的股價跌幅為38.1%，60日以來的股價跌幅為57.76%，120日以來的股價跌幅為69.23%，年初至今的股價跌幅為66%。

貝殼股價的此輪下跌除了跟其所處的房地產行業遭遇的各種調控有關外，也跟中概股近期遭到的國內的一系列政策有關，比如中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於依法從嚴打擊證券違法活動的意見》，加強了對“中概股”的監管；又比如有關部門對2020年6月1日實施的《網絡安全審查辦法》進行修訂，新增第六條規定：掌握超過100萬用户個人信息的運營者赴國外上市，必須向網絡安全審查辦公室申報網絡安全審查。

在諸多下行因素的影響下，貝殼預計2021年第三季度營收在145億元至155億元之間，較2020年同期下降約24.6%~29.4%。這顯示出貝殼的信心嚴重不足。

分析原因，無外乎很多政策從7月開始陸續實施，尤其住房和城鄉建設部等八部門聯合發佈的《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，史無前例地將房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業、金融機構、網絡媒體及從業人員都納入了監管，對違規者“依法依規採取警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等措施，並予以公開曝光”等措施。消息一出，貝殼股價應聲暴跌。

一位不願具名的貝殼內部人員對虎嗅表示，目前來看，雖然第二季度淨利潤受到了很大的影響，總體還是能接受的，第三季度才是真正的考驗，因為很多政策都會在第三季度落地，對貝殼的影響是顯而易見的。

彭永東對投資者坦承：“在過去的這個季度裏，監管相關的消息頻出，反壟斷和數據安全等成為主要話題。監管部門對多個行業及公司陸續發佈了一系列監管政策和指導意見。在這個過程中，我們積極配合相關部門，並進行認真的自查和整改，得到了很多與相關部門高密度溝通與彙報的機會。”

不過他也安撫投資者稱，在這個過程中，相關主管部門對貝殼在房產交易行業裏做出的正面貢獻的肯定。

彭永東判斷，隨着供需平衡和房價長期相對穩定，房地產市場會出現三個轉變：1）市場的重心會由“房”轉向“人”；2）由“交易”轉向“服務”；3）消費者的需求由“買到房”轉向“住得好”。 

鑑於此，他特別強調了貝殼在新業務方面的進展，尤其是家裝。但從其營收結構上來看，包括家裝在內的新興服務和其他服務營收僅為6.6億元，佔總營收的比重不足3%，離長成支柱業務遙遙無期，再説也遠水不解近渴。

彭永東説：“貝殼是國家‘房住不炒’政策及各地調控政策的堅定支持者、維護者和踐行者。我們積極配合監管機構打擊虛假房源和炒作房價等行為，在實現穩地價、穩房價、穩預期的目標中貢獻力量，促進房地產市場平穩健康發展。展望下半年，根據貝殼研究院的分析，整體信貸環境收緊，各地限價等調控政策效應會逐漸顯現，整體房地產交易預計會繼續降温。貝殼和鏈家20年的歷程已經證明，供需平衡的中性市場是公司長期發展的基礎，向上向善是我們這個組織的核心精神本質，我們將持續賦能經紀人提供更多社區服務，並通過租賃和其他創新解決方案，幫助年輕一代住得更好，我們將以推動行業進步為己任，努力履行更多的社會責任，為更廣泛的社區創造長期價值。”

左暉生前曾説：“在喧囂和市場波動中，我們相信，貝殼持續成功的關鍵是我們的基本價值，而不是外部環境。”

對於這位一直以“堅持做難而正確的事”為己任的人，他的溘然長逝，留下了一個不確定的未來給貝殼。

沒有了左暉，彭永東帶領的貝殼能扛過這輪週期嗎？

正在改變與想要改變世界的人，都在 虎嗅APP