老將邵明曉卸任，CEO的接任者也走到聚光燈下。3月25日，龍湖集團於線上召開2021年度業績媒體發佈會，剛剛接棒的陳序平“首秀”現場異常繁忙，整個媒體問答環節差不多貢獻了八成的“答案”，就外界關注的新年度業績目標、公司拿地策略、毛利率修復等問題一一作答。
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3000億銷售目標
面對外部市場的不確定性，本輪年報季部分房企開始“規避”業績目標問題，對此，龍湖還是給出了答案。
“今年全口徑的銷售目標是3000億元，權益比在65%到70%，權益銷售額大概2000億元左右。”龍湖集團執行董事兼首席執行官陳序平也對新的“變化”進行了解釋，“我們今年迴歸到權益後的銷售披露口徑，核心還是希望回到我們自己的權益，包括對應我們權益後的利潤，這部分也是想更加真實、更加有效地去披露我們實時的銷售業績。”
陳序平稱，為有效保障今年銷售目標的完成，公司已經準備可售資源4700億，其中主力推盤項目263個，主力全新項目54個，主力老盤的新一期170個。
記者瞭解到，2021年龍湖集團累計實現合同銷售金額2900.9億元，同比增長7.2%；合同銷售面積1708.9萬平方米。
2021年，龍湖集團營業收入2233.8億元，同比增長21%。其中，物業投資業務收入104.1億元（不含税租金收入），同比增長37.5%。歸屬於股東的淨利潤238.5億元，剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利224.4億元，同比增長20.1%。毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心税後利潤率為13.3%，核心權益後利潤率為10%。
出場率頗高的毛利率問題，也擺到陳序平面前。針對毛利率下降現象，陳序平回應稱，毛利率問題是行業共性問題，尤其是2017、2018年的土地市場比較熱，當前這批拿地的項目進入結算，龍湖的地產板塊開發毛利保持在20%的水平，整體毛利率為25.3%。“隨着高槓杆房企的出清，大家也都變的比較理性，這樣有利於我們更低價去拿地，未來的地產毛利率會得到修復。”
土地獲取“量入為出”
面對多變的行業格局與市場環境，各大房企深諳“謹慎”之道。
拿地計劃與策略方面，陳序平直言“量入為出”。他表示，今年開年以來，特別是融資條件有所放鬆後，大型的國企、央企參與土地競拍意願很高，龍湖也在積極獲取土地，但集團總的來説是秉承量入為出。“不會為了拿地而過高價格獲取，會堅守自己的投資原則。”
財報數據顯示，2021年龍湖集團新增收購土地儲備總建築面積為2355萬平方米，權益面積為1338萬平方米，平均權益收購成本為每平方米人民幣6485元。按地區分析，西部地區、長三角地區、華中地區、環渤海地區及華南地區的新增面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。
截至2021年末，龍湖集團的土地儲備合計7354萬平方米，權益面積為5047萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣5251元，為當期簽約單價的30.9%。“30.9%是一個非常合理的數值，也體現了龍湖的成本管控。”陳序平強調。
在當前外部環境下，陳序平在會上表達了對一二線高能城市的認可，對三四線城市表示悲觀。
地產分析師嚴躍進表示，房價告別暴漲時期，城市能級更加能反映房企利潤多寡。三四線城市目前還不是完全“唱衰”，但這是一個長期趨勢，邏輯在於人口外流嚴重，缺少虹吸效應。
平均借貸成本4.14%
過去一年裏，很多房企為了現金流而忙碌，斷崖、甚至虧損屢見不鮮。規模讓位，“安全”為先，這是一個考驗韌性的階段。
談及龍湖的現金流安全，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼最有發言權，其表示，2021年龍湖集團的綜合借貸總額1920.7億元，平均借貸成本為年利率4.14%，平均貸款年限6.38年。
2021年，龍湖在境內成功發行90億元公司債，10億元中期票據，票息介乎於3.35%至4.4%之間，期限介乎於5年至15年。2022年1月，龍湖在境內成功發行28億元公司債，票息介乎於3.49%至3.95%之間，期限介乎於6年至8年。
趙軼稱，今年龍湖將有29億人民幣對應4.5億美金的美元債到期，龍湖已經可以通過境外的銀團和發行美金債的方式償還，做好了充分的準備，未來公司將繼續保持融資管理的資質和精細度，在多變的融資環境中尋求融合度和主動性。
他進一步透露，今年龍湖集團的剛性還款只有140億元，其中有99億是公司債，目前已經還了74億，從現在開始往後，龍湖集團的剛性還款只有70多億元，是非常可控的。“龍湖計劃今年將主動提前歸還300多億元的債務或其他負債，整體將還款400億元左右，讓整個盤面更加健康。”
“多元化的業務佈局，在不斷增強龍湖的盈利能力。”陳序平補充稱，未來會更加聚焦城市的進入性，佈局高能級城市，發揮多航道效應，這樣整個組織管理才可以提效，能更高效的應對外部挑戰。
北京商報記者 王寅浩