華創證券：金科股份業績穩增、銷售快增，物業上市臨近

  樂居財經訊 李禮 11月4日，華創證券發佈金科股份（000656）2020 年三季報點評。

  3Q20 業績同比+11%、預收款高覆蓋，股東結構多元穩固

  3Q20，公司營收 477.3 億元，同比+10.5%；歸母淨利潤 44.37 億元，同比+11.5%；扣非後歸母淨利潤 40.68 億元，同比+0.6%；基本每股收益 0.83 元，同比+12.2%；淨資產收益率為 15.4%，同比-1.6pct；毛利率和歸母淨利率為 25.2%和 9.3%，同比分別-4.9pct 和+0.1pct；三費費率為 8.9%，同比-1.0pct。2020Q3 末，公司預收款達 1,539 億元，較 20H1 末+10%，可覆蓋 19 年地產營收 2.4 倍，有望助力公司業績持續高增。公司股東結構穩固且多元化，報告期末，金科控股及其一致行動人、紅星集團、陽光保險、香港中央結算公司、員工持股計劃分別持股比例達 29.98%、11.00%、4.98%、4.44%、4.14%。

  3Q20 銷售額同比+17%、逆市快增，拿地積極，20 年銷售額計劃同比+18%

  3Q20，公司銷售金額 1,473 億元，同比+17%，實現逆市增長，全年銷售目標完成率達 67%；銷售面積 1,421 萬平米，同比+14%；銷售均價 1.04 萬元/平米，同比+3%。3Q20，公司拿地金額達 740 億元，權益拿地金額 433 億元，新增計容建面 1,995 萬平米，拿地/銷售金額比 50%、拿地/銷售面積比 140%，拿地積極，拿地均價 3,709 元/平米，拿地均價/銷售均價比 36%。截至 20H1 末，公司總可售面積超 7,400 萬方，同比+32%，相當於 2019 年銷售的 4.1 倍，並形成“二三線為主，一四線為輔”的全國化均衡佈局。2020 年銷售目標 2,200億元、同比+18%，計劃新開工 3,600 萬平、同比+14%，估算計劃竣工 2,076萬平，同比+72%，顯示公司銷售和業績均更具彈性。

  金科智慧服務通過港交所聆訊，物管高成長新星起航，望增厚公司市值

  20Q3 末，資產負債率、淨負債率分別為 83.7%、112.2%，分別同比-0.2、-32.1pct，分別較 20H1 末-0.3、-12.4pct；今年以來，中誠信、聯合評級、大公國際相繼上調公司債券信用評級至 AAA。作為“四位一體”協同發展戰略的重要組成，近期金科智慧服務通過港交所聆訊。據金科智慧服務招股書數據，19 年末，金科服務在管面積約為 1.21 億平米，同比+34%；合同面積約為 2.49 億平米，同比+31%；合約面積/在管面積達 2.06 倍；19 年，金科服務營收 23.3 億元，同比+52.8%；歸母淨利潤 3.6 億元，同比+123.5%。20H1，金科服務營收同比+36%；淨利潤同比+80%。考慮到金科服務高成長性，分拆上市後有望獲得主流物管公司高估值溢價，並有望增厚金科股份市值。

  投資建議：業績穩增、銷售快增，物業上市臨近，維持“強推”評級

  16 年以來，金科股份推出多元激勵，積極拿地擴張，通過多手段提週轉、控槓桿，實現高質量成長，如高銷售增速、高權益比、高銷債比、高銷售/業績比、高拿地增速、高預收款等高質量指標確保後續結算資源豐富，目前公司正值業績釋放期。此外，金科服務上市在即，優質物管價值料將逐步體現。考慮到疫情影響公司結算節奏，我們下調 2020-22 年每股收益預測分別至 1.31、1.65、1.97 元（原預測值為 1.35、1.69、2.10 元），維持目標價 13.00 元，對應 20/21 年 PE 為 9.9/7.9 倍，維持“強推”評級。

  風險提示：新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊