楠木軒

飄搖欲墜的榮安與王久芳的嫡傳大戲

由 長孫秀芬 發佈於 財經

2019年6月18日,榮安地產(000517.SZ)董事長王久芳心裏很不平靜。看着次子王怡心在《股權轉讓協議》上籤了字,自己還是寫上了自己的名字。

第二天,公司發佈公告:王怡心以20.4億元的價格,轉讓佔榮安地產總股本23.56%的75000萬股股票;王久芳持股比例增至29.68%,進一步鞏固了“中央集權”。算上長子王叢瑋在榮安集團50%的股權,王久芳與王叢瑋合計持有榮安地產77.61%的股權。

雖然一切按照王久芳設想中那樣,但四起的流言蜚語並不友好:左右手都是肉,但卻總要砍掉一支。既然王怡心德賢不足,遭遇王久芳廢黜;王叢瑋功勳卓著,長子繼位名正言順。因為“王位”爭奪戰,輿論讓王久芳舉起戒刀。

“無情最是帝王家”,這劇情像極了1999年播出的《雍正王朝》。

可是這場博弈,王久芳真的下刀了?或者説,“長子上、次子落”,王久芳用殘酷的方式,切身演繹了奪嫡之痛?還是宮鬥戲看得太多了。

王怡心真的是失敗者嗎?以“口袋裏揣進20.4億元的真金白銀”為代價,換取後半生遠離商海沉浮,“乘扁舟”過上無憂無慮的日子。過上如此生活,能算失敗者?

至於王叢瑋,又哪裏像個成功者?榮安的倉裏還有土儲需要週轉,債市還要出清很多的債務,在日漸蕭索的地產市場,無異於逆風使船,圖利不易;身前還有個譽滿甬商江湖的爹,求名難成。不見名利坦途,能算成功者嗎?

不要認為拿錢走人有多狼狽,更不要妄想承襲大統自會坦然。王久芳的傳位大戲,或許剛剛開始。

“滾雪球”

很多人説,王久芳為人少言寡語,不過2018年開始畫風突變。

那年底,寧波市工商聯文旅城建專委會聯合政府相關職能部門,舉行了一場“名城名都”建設座談會。那是一場務虛的會議,領導們只想宏觀聽取各家意見,探探企業家們的熱情。原本不温不火的會議,卻因為王久芳的發言而熱情滿溢。

“如果我們造一條城際鐵路,把上海浦東大道和寧波世紀大道連接起來,真正實現浦東陸家嘴5點下班的人,6點可以到寧波吃完飯,這才是現實版的1小時快速交通。”會議現場,王久芳扮演了一次寧波“總規劃師”的角色,觀點具體又明確。

按他的設想,寧波需要建設直通滬甬跨海鐵路、寧波第二機場、南部濱海新板塊,以及升級“三江六岸”景觀,而且越快越好。

王久芳怎麼了?當時與會人員一時沒摸着頭腦,倒是有一份報告反應了一些事實。

那是一份名為《寧波國土資源白皮書(2011-2017)》的文件,表示寧波人均耕地面積僅為0.55畝,低於聯合國糧食組織規定的0.795畝警戒線,也低於浙江省平均的0.6畝。

因此寧波國土資源局決定,制定發展規劃時將作全局考慮,要全面提升耕地面積,同時限制淨增建設用地規模。

依據初步計劃,2020年寧波可淨增建設用地規模僅為7.12萬畝,開發資源將被進一步壓縮。放大耕地面積,減少住宅空間,這炒作空間就奔着房企來了呀。此時應該給蟄伏的樓市添把火,於是有了王久芳座談會上的慷慨激昂——建設交通、開發新區、優化景觀……能來的都來吧。

於是從那時起,王久芳決定順着寧波樓市向上的趨勢,開始一場“滾雪球”的遊戲。增值必然會來,現在要做的是儘快增加土儲,為將來做準備。

對榮安而言,這不是什麼難事,寧波市政府對這家地產公司,有“天然”的寵愛。根據克而瑞公開數據,參拍超過5塊土地的房企中,中標率超過40%的有5家,榮安正是其中之一。作為寧波本土企業,在自己的“根據地”相當吃得開。

於是2018年,榮安地產的存貨規模快速增長。財報數據顯示,2017年底榮安存貨額度不足80億元,到2018年中已經增長至145.21億元,增幅高達85.5%。直到今天,增長的趨勢也沒有停止。

為了趕上這波行情,王久芳開始大量舉債。從數據波動可以發現,榮安債務總額最大的波動,正是來自2018年上半年,165.11億元的負債總額同比增長150.5%。

彼時,榮安是一輛加滿油的高速列車,方向盤和油門都在王久芳控制之中。他非常清楚,這麼多年的財富,都已被他放到了車上。因此接班問題不算太難處理:給王叢瑋留下24%的股權,再給王怡心23.56%的股權,一碗水端平就足夠了。

有能力就為榮安做些什麼,沒有的話繼續持有股份等待分紅,這輩子也夠用了。

資產貶值

然而,計劃沒有變化快,設想中的美景很快成了海市蜃樓。

中指研究院數據顯示,遵照“房住不炒”的原則,2019年全國各地進入調控階段。在限貸限購力度提升後,長三角、長江中下游及成渝城市羣並未出現房價大幅上揚情況。全國百城新建住宅價格漲幅不足3%,同比還下降1.92個百分點。

如果市場不火,王久芳的內心裏就要火了。按照中指研究院的統計報告,在榮安重點佈局的長三角地區及成渝地區,發展勢頭還不及2018年。區域市場如此温吞下去,榮安還能撐得住嗎?或許撐得了一時,卻絕對撐不了一世。

雖然市場在沉睡,但王久芳沒有閒着,依舊讓榮安維持規模增長,擴充存貨至231.66億元,增幅達到33.4%,還在打着快速增長的“小算盤”。

不過持續擴張的規模,在帶來土儲資源的同時,也在放大榮安債務壓力。按照榮安2019年4月發佈的新增借款公告,截至2019年3月31日,其累計新增借款金額24.45億元,佔2018年末淨資產佔比為51.04%——這可不是個小數目。

不斷提升的債務,間接地推高了榮安的經營壓力,讓2017-2018年還穩定維持在9000萬元的財務成本,到2019年增加至1.3億元,增幅超過40%。

在經營層面,榮安的表現同樣不理想。自2017年以來,榮安經營活動產生的現金流量淨額很少為正。若非投資活動和籌資活動的現金流量淨額支撐,榮安的資金池早已乾涸。

一家地產公司,主營業績無法支撐發展,要靠投資和籌資帶來流動性,這樣的成長可算不上成功。還沒等到增長的大勢,榮安已經被壓力蹂躪一番,價值還能剩多少?

只看數據,情況並不樂觀。榮安經營成本還在不斷提升,可是通過經營尚不能提供後勤補給。面對現狀已如此狼狽,王久芳承受的壓力可想而知。任由現狀發展下去,榮安很可能被債務洪流吞併,風險越來越高。

榮安這條大船正在駛入風浪,會翻嗎?所有人都可以信,但王久芳不相信,也不能信。他是大船的舵手,是精神領袖,他不允許榮安倒。因此面對四起的質疑,是時候鞏固後方,加強中央集權了。

讓員工相信榮安能行,身邊一定要有幫手,絕對信得過的幫手,王叢瑋也算一個。他從22歲開始加入集團管理團隊,眼下扮演者榮安地產董事及總經理的角色。父與子之間,好像岳飛與岳雲,外御強敵,內平風波,總算有個照應。

至於那些唱反調的,必須儘快從管理層集團剔除,因此反對王叢瑋掌控財政大權的公司董秘胡約翰必須離開。這無關能力,只看站隊。

至於王怡心,在這個暴風眼待下去,實在太危險。這些年來只是扮演公司股權持有者的角色,看不出能打硬仗的跡象。風暴真的來了,誰能分出精力維護他?與其繼續留下扮演傀儡,不如離開是非之地,早早享受生活——何況20.4億元,確實不是個小數目。

這樣看來,一去一留,取捨之間少了你死我活的殺氣,倒是體現出王久芳父愛的温情。

沉默

眼下,王久芳又恢復了往昔的安靜,甚至比曾經更加沉默。

私下見到王久芳時,他已少了2018年規劃寧波,揮斥方遒的豪情義氣;也不再執着於快速成長,推動榮安繼續膨脹;甚至一直以來掛在嘴邊,向大健康、教育、金融等領域多元化進發的大計劃,也很少再次提及。

王久芳很懂得審時度勢。在這個節點,保持沉默是最好的選擇。

第三方數據顯示,經過第一季度疫情的影響,寧波房價從第二季度開始出現反彈,一度上漲至18263元/平方米。

不過在“房住不炒”的政策面主基調下,各地紛紛出台調控政策,形成“一城一策”的洪流,推動房價逐步回調至年初水平。

按照中指研究院數據,2020年1-11月,榮安重點佈局的長三角地區商品住宅成交面積增長5.5%,房價也沒有出現明顯波動,這些年囤積的土儲增值空間十分有限。

這個時代,已不需要波動,要消滅波動。在此背景下,房市大漲的可能性微乎其微。讓王久芳將這樣的結果説出來,還不如保持沉默。

何況在新階段,王久芳也放下了看漲行業的信心,提出“寧可少拿一塊地,不可拿錯一塊地”的策略。榮安看重的,是要慢慢消化現有土儲,將扛在肩頭多年的擔子放下,至少應該歇一歇。

其實這幾年,榮安拿地速度正在下滑,可是同期在開發項目佔地面積逐步提升。王久芳清楚,現在的榮安還在消化前期的儲備。既然放棄了快速成長計劃,就把這些庫存壓力快些卸去的好。

至於多元化,還是不要想太多。看看財務報表,榮安的經營活動產生現金流量淨額同比增長94.24%後仍為-3606萬元,主營業務尚在拖着榮安整體發展的後腿,多元化又從何談起呢?

據2020年第三季度財報,榮安營收8億元,同比增長75.11%;淨利潤1598.6萬元,同比下降72.59%,新階段“增收不增利”趨勢非常明顯,仍然不能自我造血,能拿出什麼支撐多元化?在原始賽道奔跑已是險阻叢生,還不能換一條賽道重新起跑,除了選擇沉默,王久芳還有其他的可選項嗎?

《一點財經》曾聯繫過榮安,試圖能得到一些公司如何突圍,是否還有策略力挽狂瀾於既倒的回覆,不過得到的只有沉默。

當然,王久芳也沒有保持絕對沉默,年中還是簽發了一份“引人注目”的公告:截至2020年6月30日,榮安累計新增借款金額19.08億元,累計新增借款佔2019年末經審計淨資產的比例28.46%。債務越來越高,卻不能依靠經營紓解壓力,這就是現在的榮安,如此尷尬的榮安。

2019年4月,這一幕曾經發生過。那時候,榮安也是想盡辦法增加流動性,被巨大的成本壓力壓得喘不過氣,地產主業同樣沒有帶來正向現金淨流——眼前這個榮安還是當年的模樣。

現在回過頭來,你還會認為,騎虎難下的王叢瑋是贏家,超然物外的王怡心是輸家嗎?能讓成功者不那麼喜悦,失敗者不那麼悲慘,王久芳的高明或許止在於此。

結語

為人父,總想把最好的留給下一代,讓他們無憂無慮的生活。只是在傳位這件事面前,可能“無憂無慮”還有希望,可是所謂的“最好”可望而不可及。

曾經,榮安就代表着“無憂無慮”,畢竟在市場上行的故事裏,成為主角就意味着商業成功,就是“風口的豬”。可是這一切,都必須建立在“故事必須落地”的基礎上,一切必須按部就班。

可是現實中,故事經常是騙人的,總會有新的情節扦插到故事中——負債高企、存貨難去、經營帶不來現金流……當這些發生在榮安身上,一切就變了模樣。

回頭再看這場傳位大戲,王叢瑋仍在拉車,王怡心已是落袋為安,故事到此結束。

如何看榮安的傳位大戲?