由增量轉向提質第二年，新城控股守住安全底線，“三道紅線”維持綠檔

本文來源：時代財經 作者：童潔

圖片來源：新城控股

提出“由增量轉向提質”的第二年，新城控股開始向外界展示更為穩健的一面。

過去的一年，新城控股實現銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米，實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64 %。

此外，2021年，新城控股實現歸屬於上市公司股東的淨利潤125.98億元，扣非歸母淨利潤102.45億元，近5年複合增長率均超20%。

放在遭遇鉅變的行業背景下，這份成績單可謂來之不易。在新城控股董事長王曉松看來，房地產行業已然從衝浪運動轉變為帆船運動，房企要找尋的，不再是“風口”，而是“風向”。而想要找準風向，實現逆風而上，唯有不斷提升自身的能力。

如果具體到新城控股本身，是不盲目追求規模、以資本回報率為核心、聚焦利潤，也是將核心競爭力迴歸到產品、服務和有活力的組織。

堅持“住宅+商業”雙輪驅動

新城控股2021年度業績會上，新城控股董事兼聯席總裁曲德君提到，開發業務是新城控股區域深耕的“壓艙石”，商業管理則為新城控股提供了穩定收入的現金流，令其擁有穿越週期的能力，各個事業部之間的協同發展，相互促進，這正是新城控股的核心優勢最基本的前提。

早在多年前，新城控股就已經開啓了“住宅+商業”雙輪驅動模式。曲德君稱，過去的13年，新城控股的商業板塊基本實現了全國化的佈局，截至目前已經在28個省135個大中城市佈局了189座吾悦廣場，具有較大的先發優勢。

尤其是近兩年來，面對疫情的挑戰，新城控股仍然確保68座吾悦廣場如期開業，累計開業項目達到130座，在管面積達到1248萬平方米，整體出租率為97.63%。

商業板塊的優勢被視為為新城控股提供了穿越週期的底氣。此前惠譽的一份評級報告中曾提到，新城控股旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入，將為其提供額外的流動性緩衝，並支持其業務穩定性。

如其所言，隨着近些年新城控股旗下商業板塊的逐步成熟和穩定，雙輪驅動模式的優勢得到體現。

年報披露，2021年，新城控股的總收入中，有86.39億元來自於商業運營，相較於2020年，該數據同比大幅增長51%。不僅如此，吾悦廣場數量和質量同步提升之下，去年，新城控股錄得物業出租及管理業務毛利潤58億元，佔新城控股整體毛利潤的17.15%，毛利率增加1.88個百分點，上升至72.64%。

如今，新城控股始終堅持商業拓展。去年全年，其新獲取吾悦廣場32座，其中重資產16座、輕資產16座。曲德君認為，如此一來，新城控股既能不斷擴大新城商業在管規模，也利於進一步強化吾悦商業管理品牌形象。

王曉松表示，新城控股已經制定了2022年的商業發展目標：全年計劃新開業吾悦廣場25座，商業運營總收入目標為105億元。

從容應對到期債務

“高槓杆在行業上行時是助推器，在行業承壓時是壓死駱駝的稻草，未來高槓杆的屬性會發生變化。”2021年，是房企遭遇寒冬的一年，王曉松坦言，為了度過這個冬天，新城控股一早做好了禦寒措施，例如下半年將重心放在銷售和回款上。

正是基於未雨綢繆的決策，新城控股得以在去年守住了安全底線。按監管“三條紅線”政策口徑計算，截至2021年末，新城控股剔除預收賬款的資產負債率為69.95%，淨負債率為48.12%，現金短債比為1.07，所有指標均達到“綠檔”要求。

此外，到去年年底，新城控股有息負債為899億元，相較2020年同期下降18億元。其中，銀行開發貸佔483億元，美元債139億元，境內公司債62億元，ABS及CMBS66億元，還有109億元為通過吾悦廣場進行的融資，未來還有較大空間可盤活。

值得一提的是，去年新城控股洞悉到金融端的變化，積極進行多元化融資，同時開展到期債券置換，進一步優化債務結構。

據悉，去年在發債方面，新城控股先後完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，共募集資金17.85億元；在中國銀行間市場發行中期票據，募集資金8億元；在境外通過發行美元債券，募集資金7.04億美元。

並且，新城控股還在去年邁出了綠色金融的第一步，成功發行了首筆綠色美元債，發行規模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%。多重措施下，新城控股保持了良好的現金流，截至去年年末，新城控股在手現金餘額552.26億元，現金短債比1.07倍。

對於今年的債務，新城控股亦提前做好了鋪排。

王曉松在業績會上透露，新城控股已做好兩手準備，一方面在合理控制融資成本的前提下關注公開市場的機會及吾悦廣場資產盤活機會。他認為，隨着按揭開發貸的改善，公開市場融資一定有機會。

另一方面，新城控股具備現金流底線思維、做好自有資金償還的準備，確保每筆債務到期償付。“今年一季度，新城控股已經有新的經營性物業貸在落地，第二季度也排了一部分這方面的指標，相信未來還有更大的空間可以去盤活。”

根據王曉松披露的數據，2022年，新城控股公開市場債務到期額度約126億元，1-3月已到期償還或提前償還46億元，佔比37%；其中3月份單43億元為新城控股全年償債高峯期，未來其將根據資金及債務到期情況，做好相應排布。

注重可持續發展

穩健的財務表現也令新城控股持續收穫了資本市場的認可。去年，國際三大評級機構維持了新城控股和其母公司新城發展的主體評級。與此同時，全球最大指數公司MSCI將新城控股的ESG評級上調至BB級。

近幾年來，新城控股一直在積極踐行可持續發展理念，在綠色環保方面苦下功夫，努力將可持續理念納入公司戰略，與公司經營發展深度融合。

早在2020年11月，新城控股母公司新城發展就設立了ESG管理委員會，形成涵蓋董事會、ESG委員會、ESG工作小組及各職能部門的ESG管理架構，進一步加強對可持續發展工作的系統性、規範化管理。

在打造綠色建築方面，新城控股聚焦新能源領域投資開發，制定了《綠色建築政策》，通過提升綠建標準、擴大綠建認證、推進綠建研發等方式，從建築全生命週期考慮降低建築碳排放，推進綠色建築發展。2021年，其新建項目綠色建築覆蓋率100%。

此外，新城控股加大可再生能源應用，投資組建吾盛能源，在四座吾悦廣場的屋頂建成分佈式光伏電站並完成併網發電，年發電總量149萬度，每年減少碳排放量1539.86噸。剩餘吾悦廣場在建屋頂分佈式光伏電站項目87個，總容量達50.73MW，建成後預計每年總髮電量5020萬度，每年減少碳排放量約5.06萬噸。

走過艱難的2021年，王曉松認為，沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。“所有的政策都沒有改變行業兩個大基本面。一個是國民經濟的支柱行業地位沒有看到有任何變化，第二個是超長週期的行業屬性也沒有變化，現在來看可能只是一個短期的恐慌，而非行業本質性的變化。”

對於未來，新城控股充滿信心。3月30日，新城控股發佈公告宣佈，擬以不低於1億元不超過2億元的自有資金，回購公司股份。王曉松希望通過這樣方式，給行業帶去一些正能量。