熟悉股市的朋友也應該知道，標準普爾還是“標普指數”的擁有者，是美股、全球市場的指數機構之一。由於極高的專業性，標普已成為世界權威的分析評級機構。
就是這樣一家公司，在對國內87家房企的業務、財務數據分析之後，形成了一份評級報告，其中將國內房地產開發列為“風險較高”行業。
報告中尤其提到了這樣一句話“若公司土儲集中在三四線及以下城市，則後期發展與經營都將面臨考驗”。
面對這樣一份並不樂觀看待的權威性報告，還能買房嗎？買房“虧損”的概率是否越來越高了呢？
按照“經驗主義”，房地產可能是“最安全”的資產，甚至沒有之一。支撐這個“經驗主義”的理由有很多，比如貨幣超發、貶值，房子蓄水池作用依然存在；比如房子關係到70%居民財富，不可能下跌；比如土地是最大的成本所在，而地價不可能下跌，等等諸如此類。
以上“經驗”都沒有錯，房子作為國民財富的重要形態，關聯甚廣。但有一點要注意，作為商品，“供需關係”依然是決定房價漲跌的不二因素。隨着房子越蓋越多、住房需求越來越飽和，房子不可能無限增值下去。
在過去，房地產是一個“增量市場”，城市化帶來的大量居住需求，帶動了房地產的高速規模化發展。同時由於房子數量擁有的不平衡，有些人有多套房，有些人依然沒房，在無房羣體的數量依然較大下，房地產發展才始終在路上。
然而，不可否認的是，城市化高速發展的階段已經過去了，無房羣體數量在鋭減，有房羣體成為大部分。這從人均住房面積破40，人均住房擁有量破1.5套，都可以看出這個結果。
需求在下降，供應依然在上升，“供求關係”從以前的供不應求到逐步供大於求，房地產必然是一個正在緩慢下坡的行業。從那個原本是曙光萬丈的“增量市場”變成了夕陽殘紅的“存量市場”。
根據“供求關係決定房價走勢”這個邏輯，很容易判斷出樓市大致的幾個類型：有些城市依然供不應求，有些城市供求已開始穩定，有些城市已經供大於求。
衡量因素從長期來看只有1個：人口。
人口數量決定住房需求，住房需求決定供求關係。因此，哪裏擁有更多人口、擁有更多新增人口，哪裏的房地產發展還會持續，反之則有些地方可能出現“速降”。
典型代表即杭州與鶴崗。
作為互聯網重鎮，作為擁有阿里巴巴、螞蟻金服等重量級企業的所在，杭州已然成為互聯網、新零售、區塊鏈等新興行業的聚集地。產業強勢，必然人口聚集。數據顯示，去年杭州人口淨流入55.4萬，已經達到一個小型城市總人口的數量。55萬人將帶來多少購房需求？作為本身人口超千萬的特大城市，又有多少購房需求？毫無疑問，“供求關係”將長期保持一種良好的循環中，房價也同步得到支撐。
鶴崗則是另一面。鶴崗起初本身人口並不多，但作為能源城市，曾吸引了全國各地的人口前去就業、落户，可以説是一個因煤炭而起的“移民城市”。但隨着煤炭資源的枯竭，大部分“移民”又像候鳥般離開了鶴崗。數據顯示，鶴崗每年以1%的速度人口外流，目前淨人口已不足100萬。至於房價，根據房價網數據顯示，鶴崗目前排名全國地級市倒數第一，幾萬元一套房的新聞都已經不那麼新鮮了。
由此來看，最近多個重點城市房價出現明顯下降，也是一脈同源。
這兩天有個消息很讓我吃驚。央行聯合住建部發布的房企有息融資“三條紅線”，居然是兩年前就開始醖釀的思路。加上今年如此特殊情況下依然堅定“房住不炒”、“房不刺激”，這足以表示，今年這一輪房地產調控是堅定的、是長效的。
想想08年4萬億，想想15年去庫存，再想想今年。今年的壓力遠大於那兩次，可卻堅決沒有做任何放水的事，反而是拉緊調控。
再簡單再解釋下這三條紅線：根據房企的資產負債率、淨負債率、現金短債比情況，為房企設定融資規模上限。總而言之，有了這三道紅線，房企依靠融資滾雪球、高週轉的模式已經行不通了。而“融資”，才是房企的真正“七寸”所在，掐住“融資”這個口，房企經營、發展難度要比以前高得多。
這就意味着，過去調控冷幾年、不調控熱幾年的長週期不可能再出現了，一直不放鬆一直保持平穩才是主旋律。所以，對高漲幅不要再有妄想了。
那麼，取而代之的是什麼呢？正如標普評級對三四線並不看好那樣，房價接下來將進入理性發展的階段。哪裏產業更強、哪裏更能吸引到人口，哪裏還有需求，哪裏房價就根據“需求關係”而變化。反之，住房飽和、人口沒有增長甚至流出的地方，房子會逐漸像鶴崗那樣，由於供過於求而慢慢走下坡路。一定是這樣的。
國內最早從事房地產開發，地產大佬馮侖直言不諱：如果説剛需需要買房，什麼時候都可以。如果是閒錢投資，不建議再有這種想法。如果堅持要投資，不是一定不可以，要做好篩選。他提出了人口增長、經濟增長、基礎設施增長這三個篩選條件。同時建議做好長期準備，未來房子流動性急速降低，投資炒房的風險很大。