作者丨耿宸斐
出品丨焦點財經
2020年1月21日，兩位“傑出鄉賢、校友”在留隍鎮黨委陳定迎書記、許能洪鎮長的陪同下，到東留中學考察。
在考察交流期間，當兩位校友聽説學校正規劃運動場改造，2500萬預算資金還差1000多萬元時，他們當場拍板，缺額資金由其捐資解決。
這兩位“傑出鄉賢、校友”，正是合生創展集團（HK:00754）主席朱孟依和珠光控股（(HK:01176）主席朱慶伊。
朱氏兄弟不僅在慈善上出手闊綽，在生意往來上也同樣豪爽。
5月17日，珠光控股發佈公告稱，公司與“第三方”廣東珠光集團有限公司（簡稱珠光集團）訂立了一項為期十年的戰略合作框架協議，雙方將在物業發展項目不同方面合作，包括競標土地、項目開發以及物業建設、營銷及管理。
在談及為何合作時，珠光控股表示，珠光集團作為強大的業務合作伙伴，將有助其加強在城市更新方面的專業知識並因此而可進一步擴充其物業開發業務。
朱氏家族共有三兄弟。老大朱拉伊、老二朱孟依分別創立了廣東新南方集團、合生創展集團。老三朱慶伊1996年成立了珠光集團。2009年11月，朱慶伊與大哥朱拉伊及另一位股東廖騰佳一起控股了南方國際，並將南方國際更名為珠光控股。
這一操作，被外界視為珠光集團要借殼上市。然而囿於港股“反向收購”的規定，10多年來，珠光集團僅有兩個項目被注入了上市公司珠光控股。
奇怪的是，朱慶伊一直試圖將珠光控股和珠光集團做“切割”，早期稱兩家為關聯方，後來又將珠光集團稱為珠光控股的“獨立第三方”。
朱慶伊的葫蘆裏究竟是賣的什麼藥？
誰的珠光集團？
其實，作為珠光控股控制人的朱慶伊也被外界認為是珠光集團的創始人，也將朱慶伊視作珠光集團的實控人。
企查查上的資料顯示，珠光集團由廣州東輝投資有限公司全資控股，其實際控制人謝炳釗作為珠光集團的董事長持有珠光集團的絕對多數股權，從這些信息看來，珠光集團與朱慶伊以及珠光控股之間並無直接關聯。
事實上，謝炳釗本人的另一重身份則是朱氏家族的成員——朱孟依的妹夫，自然與朱慶伊之間也具有親屬關係。此前的公開活動中，朱、謝二人一同出席，朱慶伊為總裁，謝炳釗則為集團董事長。
在此次的公告中，珠光控股表示，珠光集團及其最終實益擁有人各自均為獨立於本公司及本公司關連人士的第三方，並未承認與珠光集團之間的關係。
這也並非珠光控股第一次將珠光集團稱為“第三方”，在此前雙方進行資產騰挪的交易中，也採取了“獨立第三方”這樣的説法，珠光控股在竭力撇清與珠光集團之間的關係，但欲蓋彌彰，珠光控股與珠光集團之間的關係顯而易見，從兩家企業之間頻繁而又緊密的交易中便能窺知一二。
去年12月，珠光控股發佈公告稱，公司全資附屬公司保鋒投資有限公司將以9億元的價格買下珠光集團手中廣州發展汽車城的49%股本權益。而珠光集團也僅僅是在幾個月前從東莞信託手中受讓了這筆股權。
在這筆交易前，珠光控股已經擁有廣州發展汽車城51%的股權。根據有關規定，珠光控股擁有對剩餘股權的優先購買權。也就是説，珠光控股放棄了自己的優先購買權，通過珠光集團的一次轉手，便實現了9億元的套現。不僅如此，這筆收購的對價還高於這49%股權對應的淨資產賬面值4.4億元，溢價率超103%。
2018年，珠光集團將手中持有的全部廣州珠光置業有限公司股權以8.3億港元的對價賣給珠光控股，溢價近2億港元，同樣實現了一次完美的套現，並將珠光置業成功植入上市公司體系之中。
這樣的資產騰挪手法在2016年就已經被珠光控股使用。當年，由廣州怡發持有的雲湖御景花園項目被珠光控股賣給了珠光集團，將這一項目從上市公司體系中挪出。
值得一提的是，儘管廣州怡發由珠光集團直接及間接持有全部權益，並且雲湖御景花園項目也在去年進入市場，但是珠光控股依然在向該項目輸送資金，餘額達19.56億港元。
有資料顯示，2020年末，珠光控股向珠光集團及其關聯方輸送的資金餘額近195億港元，而其同期的有息債務則約為170億港元，也就是説，珠光控股的絕大多數債務融資都流入了珠光集團。作為回報，珠光集團向珠光控股迴流收益，兩家企業在上市體系內外形成了閉環，實現資金的循環流動。
3000億“舊改”騰挪
“舊改”已經逐漸佔有珠光控股戰略佈局中的重要位置。
近年來，國家不斷加大對舊改的支持力度，在《十四五規劃和2035年遠景目標的建議》中明確指出要加強城鎮老舊小區改造和社區建設，而廣州則作為國內實施實施舊改的重要陣地。
據悉，珠光控股目前獲得了廣州多個項目的委託管理合同，合計舊村合作開發土地面積將超過2000萬畝，而今年，珠光集團的海珠瀝滘項目、從化東風項目、增城白江項目三大舊改項目都將啓動，且體量均超200萬㎡。有媒體預計，珠光集團手中的舊改項目，貨值或高超過3000億。
去年，珠光控股出售了廣州黃埔火村舊改項目全部股權及貸款，成功實現了舊改項目變現。珠光控股在接盤項目6年後的退出也讓其拿到了17.63億元出售收益。
項目的接收方為境外的博大金融，而這家公司與合生創展及其實際控制人朱氏家族也有着隱秘的關聯，其內地投資的絕大部分都流向了合生創展名下的地產項目。兩兄弟在舊改項目上的這筆交易的原因以及資產交易細節，雙方都沒有多言。
這次，珠光控股在合作公告中提到，認為此次合作能夠持續強化自身在城市更新方面的專業知識，並對珠光集團旗下的城市更新集團給予高度評價，認為能夠為珠光控股確保未來三年最重要的土地供應來源。
但在過去幾年中，珠光控股一直授權珠光集團及其附屬公司代理收購一定的土地及物業項目，並預付了大量款項餘額。
朱慶伊早已多次展現其資產騰挪的手法，此番與珠光集團之間的合作，是否會新瓶裝舊酒，成為又一場騰挪大戲？還是繼續用零散資產注資的形式，完成未竟的借殼上市計劃？