收購紅星地產影響有限 遠洋集團股價低位徘徊至今仍未超過2港元

2021年，相對物業收併購的火熱，地產則較為平靜。在行業“大魚吃小魚”的事件中，最有影響力的當屬遠洋收購紅星地產。

7月18日，遠洋集團發佈公告表示，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署了相關協議，以40億元的價格獲取紅星地產70%股權。

收購未完成前，6月2日，遠洋資本通過關聯公司與紅星美凱龍達成合作框架協議，斥資23.12億元，收購後者所持有的7家物流子公司。

收併購事件通常會對企業股價有所影響。遠洋“買買買”，遠洋集團又對紅星地產的評價整體資產負債表結構優質、安全性高”，公司股價應當有所上揚。

雖然在收購過程中，遠洋集團的股票出現過大量買入，但是年初至今，遠洋集團股價始終都在1-2港元的區間內徘徊。截至12月3日收盤時，遠洋集團股價為1.960港元，總市值為149.28億港元，市淨率僅為0.23，每股淨資產為8.496港元，大幅破淨。

收購影響有限 股價管理“佛系”

一名紅星地產員工向證券之星地產表示，在收購事件中，與遠洋不同的是，紅星美凱龍出售地產板塊屬於資產回籠資金，更符合當下趨勢。其次，在遠洋接手的部分項目中，有些已經是尾盤，或者利潤率低，遠洋接手後也不會產生太大盈利，但是會為遠洋帶來規模。

一位不願具名的資深券商分析師向證券之星地產分析稱，紅星地產雖然是優質資產，但是體量並不大，因此在股價表現上，收購事件對於紅星美凱龍的意義要大於遠洋。而作為國企，遠洋穩定性較高，債券履約能力較強，不太會違約，但是從股權方面來看沒有太大優勢。

遠洋集團偏”穩定“，股價管理方面也較為”佛系“。證券之星地產查閲遠洋集團2021年全年公告注意到，與別的房企股東頻繁增持、回購自家股票不同的是，遠洋集團鮮有類似動作。僅在11月19日，遠洋集團公告稱，其全資子公司樂階以7.8億元代價認購遠洋物流地產控股有限公司所配發的3萬股目標股份，交割後，遠洋物流將於遠洋集團綜合財務報表中列賬為合營企業。

此舉被外界認為增加了上市平台的資本厚度，以及增加了正向的業績收入。不過，上述分析師表示，物流並表對遠洋集團股價並沒有太大影響，物流板塊的利潤小於房地產，投資者顯然更關注後者。

業績“拉垮” 表外負債藏貓膩

然而，能讓股價上漲的因素再多，最重要的還是業績。公開資料顯示，遠洋集團成立於1993年，2007年登陸港交所上市。20216-2019年期間，遠洋集團高速擴張，銷售規模從503.8億元迅速提升至1300.3億元，長期居於克而瑞銷售排行榜前30強。但遠洋集團2020年全年銷售額為1310.4億元，同比僅增長1%，排名因此跌出30強開外，較2019年下降12名。

營收方面，截至2021年6月30日止6個月，遠洋集團營業額為205.13億元，同比增長6%；淨利潤為10.10億元，同比下滑17.42%，不僅連續4年下滑，還並創下8年以來的最低值；毛利為46.12億元，同比增長3%，毛利率為22.5%。值得一提的是，與保利發展、中海地產、華潤置地、金地集團四大有國企背景的房企相比，遠洋集團的毛利率排名倒數第二。

房企毛利率對比 數據來源：房企2021年半年報

克而瑞在研究報告中指出，遠洋集團歸母淨利潤下降主要是合作開發侵蝕利潤空間，從少數股東應占淨利潤可以看出，2021年上半年的少數股東應占利潤同比上升9.3%至47%。

同時，遠洋集團非並表業務較多，上市部分營收規模有限。如遠洋集團控制的遠洋資本，項目與遠洋集團業務佈局重合度高，目前作為聯營企業存在，因此反映在遠洋集團的財務報表中營收有限。

此外，2021年上半年遠洋集團總土儲樓板價達到7700元/平方米，銷售均價從2018年以下持續下滑，銷管費用率上升，持續壓縮企業的利潤空間，也讓集團盈利水平和運營能力面臨不小的挑戰。

儘管如此，遠洋集團的財務表現還算穩健。2021年上半年，遠洋集團剔除預收款後的資產負債率為69%，淨負債率為67%，現金短債比為1.6，三道紅線全部達標。債務方面，截至2021年6月末，遠洋集團總負債為1966.58億元，流動負債有1262.31億元，主要為應付款項及應付票據，一年內到期的短期負債有203.88億元，賬上現金及現金等價物有328.14億元，償債壓力尚可。

不過，也有業內人士指出，遠洋淨負債率之所以如此低，更多的原因可能在於表外負債。據測算，公司表外合聯營公司有息負債約309.26億元，規模較大。表內明股實債方面，截至2020年末，公司其他應付款226.77億元，其中合聯營往來款150.36億元，最終母公司合聯營往來款44.87億元，最終母公司往來款22.52億元；其他應收款200.93億元，其中合聯營往來款160.85億元，同系子公司往來款22.00億元，最終母公司合聯營往來款17.80億元。

至於企業決策層面，2016年，”遠洋地產“宣佈更名為”遠洋集團“，發力物流、長租公寓、養老等多元化賽道；多元化業務未有起色，遠洋集團又在2019年宣佈聚焦房地產主業，爭取規模再上台階，多元化輔業處於協同地位。企業戰略改變，近年來遠洋集團管理層人事動盪：王福順、陳潤福、徐立、李建波、李虎、温海成、諶祖元等相繼離職，2020年12月，遠洋最年輕的高級副總裁陳偉離職，現共有3名執行董事為李明、王洪輝和崔洪傑。

對於遠洋集團來説，雖然有國企背景加持，但也不意味着“躺倒”、“任性”就是正確。