冷眼看中報｜萬科業績微增 淨負債率僅27%

與去年同期相比，銷售微降，營收淨利微增，平均淨資產收益率、毛利率、淨利率等多項盈利能力指標承壓，現金量大幅提升，淨負債持續下降……

8月28日，南方+房產頻道從萬科召開的2020年中期業績發佈會獲悉，上半年，萬科實現營收1463.5億元，同比增長5.1%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為125.1億元，同比增長5.6%；累計實現銷售額3204.8億元，同比下降4%，降幅較一季度收窄3.7個百分點。

在盈利能力指標方面，上半年萬科毛利率31.81%，較去年同期下降4.44個百分點；淨利率12.73%，較去年同期下降1.11個百分點；加權淨資產收益率為6.44%，較去年同期下降0.82個百分點。

財務穩健負債持續降低

近期，有消息稱監管部門出台新規，控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔，以確定有息負債規模年增速。萬科總裁、首席執行官祝九勝表示公司會認真研究，儘快適應。同時他也強調，萬科的財務和資金狀況非常穩健，“我們堅持‘現金為王、手有餘糧’，淨負債率保持在27%的低位，手持現金是一年到期債務的2倍以上，有息負債佔總資產的15%左右，公司連續11年保持了經營性現金流為正”。

財報顯示，截至6月末，萬科的淨負債率為27%，較去年年末的33.9%下降6.9個百分點；有息負債金額為2729.8億元，較年初增加151.3億元，佔總資產的比例為15.1%。有息負債以中長期負債為主，其中短期借款和一年內到期的有息負債合計968.2億元，佔比為35.5%；一年以上有息負債1761.6億元，佔比為64.5%。

萬科主要財務指標變化。

住宅開發方面，萬科堅持積極銷售，全力減少疫情對銷售帶來的影響，上半年銷售逐步恢復，合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%，降幅較一季度收窄3.7個百分點；結算收入穩步增長，同比上升2.5%至1289.7億元。公司已售未結資源持續上升，6月底合併報表範圍內有4743.2萬平方米已售資源未結算，合同金額合計約6953.3億元，較上年末分別增長10.6%和14.2%。

項目儲備方面，上半年萬科獲取新項目55個，總規劃建築面積980.2萬平方米，權益規劃建築面積504.6萬平方米，權益地價總額約321.3億元。與此同時，公司的項目資源保持在合理水平，6月底萬科在建項目和規劃中項目的總建築面積約15719.7萬平方米，此外還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建築面積合計約582.5萬平方米。

多元化業務亮點紛呈

值得一提的是，萬科旗下的多元化業務呈現多點開花。

租賃住宅方面，以“泊寓”為主的青年公寓產品，上半年產生租金收入10.5億元。截至6月底，萬科在33個城市累計開業泊寓12.73萬間，其中上半年新增開業1.89萬間，另外有5.77萬間尚在規劃和在建中。

物業服務方面，上半年萬科物業實現營業收入67.0億元，同比增長26.8%，其中55%來自於萬科以外的項目；截至6月底已接管面積5.2億平方米，累計簽約建築面積6.8億平方米。上半年萬科物業由住宅商企“兩翼齊飛”升級為“三駕馬車”的發展戰略，加快“物業城市”業務發展，持續拓寬城市空間業務發展格局，目前“物業城市”已拓展至7個城市。

資料圖片。

物流倉儲服務方面，上半年萬科旗下萬緯物流管理的項目（含非並表項目）產生租金及服務收入合計為8.3億元，同比增長36.9%，其中高標庫租金收入5.7億元，冷庫租金及服務收入2.6億元。截至6月底，物流倉儲服務累計開業建築面積616萬平方米；合計服務客户超過850家。通過精益管理及信息化手段，萬緯物流不斷持續提升經營能力，截至6月底高標庫和冷庫的穩定期出租率和使用率分別為89.1%和81.51%，同時積極探索資產運營能力，首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”6月在深圳證券交易所成功上市。

上半年萬科旗下運營管理的商業項目(含非並表項目)產生租金收入30.5億元，同比增長0.3%。截至6月底，萬科旗下商業項目累計開業面積達到836萬平米，同比增加11.07%，此外尚有規劃中和在建商業建築面積543萬平方米；開業項目整體出租率達到90.6%，開業3年以上的商業項目出租率91.8%。印力集團積極探索資產證券化，印力2號CMBS於2020年4月成功發行，票面利率3.8%，創同期同評級CMBS產品的利率新低。

回顧

冷眼看財報：最接近真實的解讀

【記者】馮善書

【統籌】趙兵輝 馮善書 張西陸

【海報】鄭煒良 週中雨

【出品】南方產業智庫

【作者】 馮善書；鄭煒良；週中雨

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客户端