萬達商管的上市夢想

編者按：本文來自微信公眾號“贏商網”（ID:winshang），作者：贏商網，36氪經授權發佈。

頭圖來源 | 萬達集團官微

3月29日下午，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組後的萬達輕資產商管公司落户珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司，後續推進上市。

就在5天前，萬達商業才宣佈撤回其A股IPO申請，同時對公司相關資源進行重組，以儘快實現境內外上市。不難看出，其正為實現上市之夢鋪路。

據悉，重組後的萬達輕資產商管公司，在業務、戰略上將有多方面的改變：

公司不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今後發展的 所有萬達廣場的運營管理 。

除了向不同的萬達廣場業主收取管理和服務費外，公司將 着重研究萬達廣場鉅額線下流量變現的盈利模式 。

今年將開展國內金融機構針對萬達廣場中小微企業的金融服務，提供數據支持，創新開展萬達廣場、酒店、影城、文旅等生態系統的大數據服務、新能源服務、廣告經營服務等業務。

萬達輕資產平台上市後，與珠海國資協同進行戰略投資和併購；在橫琴設立萬達廣場合資持股平台，開展商業廣場等類型資產投資及管理、試點開展REITs等創新業務。

此次珠海國資委入局，無疑為萬達商管上市進程增添了幾分遐想。而將萬達輕資產商管公司落地珠海橫琴，背後則 與 國家戰略“東風”、城市經濟發展、商業前景與營商環境，息息相關。 

“天選之子”珠海橫琴

首先從城市來看，隨着粵港澳大灣區、粵澳深度合作區和經濟特區改革再出發三大機遇疊加，以及珠澳合作加速推進，珠海一躍成為國內“爆點”城市。

躋身《全球城市競爭力報告（2020-2021）》第39名，在國內僅次於深圳、北京、廣州、上海，排名第五；

在《2020年中國296個地級及以上城市營商環境報告》中，珠海營商環境位居第15名，常住人口增速指數排名全國第一，軟環境指數第八，人均GDP全國第六，消費力較強；

去年洪鶴大橋等交通線路相繼建成通車，2021年擬開工建設珠海至肇慶高鐵（珠海至江門段）、廣州至珠海（澳門）高鐵，與廣州、中山共推南沙至珠海（中山）城際前期工作，加快建設珠機城際二期，將持續完善珠海內外交通網絡……

在經濟、人口、消費力、交通等多因素作用下，珠海商業前景釋放出新活力。根據贏商大數據統計，今年珠海陸續有13個商業項目（商業面積≥3萬㎡）亮相，新增商業供應超100萬㎡，不乏龍湖、寶龍等知名房企身影！

具體到橫琴片區，自2009年橫琴新區設立、2015年橫琴自貿片區掛牌，十多年裏，橫琴已從一座邊陲小島發展成為一座日新月異的現代化新城。

在“珠澳合作開發橫琴”政策東風疊加下，現如今橫琴商圈加速崛起，並呈現多元開放態勢。

在創新方、國內首個葡式大型綜合體——勵駿龐都廣場等已開業項目基礎上，橫琴今年將迎來彩虹生活廣場、Ola Lotus•蓮地兩大特色項目，前者由澳門彩虹集團投資建設，後者是粵澳兩地強力支持的示範性文商旅項目，以獨特的“中醫藥+”為核心打造全感官體驗街區。

未來幾年，中冶盛世國際廣場、橫琴萬象世界、鉅星匯商業廣場等項目也將入市，商業繁華指日可待。去年11月，中海更以104.76億元殺入十字門CBD，緊鄰十字門華髮商都、珠海會展中心、珠機城軌十字門站，正對澳門以及橫琴金融島，激發橫琴周邊商業潛力。

萬達輕資產商管公司落户於此，將有效鏈接多元、開放的商業資源。

與此同時，橫琴片區的產業資源集聚、制度創新成果，使得橫琴片區的人口數量、消費力、投資環境得到飛躍提升，將為萬達輕資產商管公司提供便捷、前沿、國際化的發展氛圍。

◎  圖片來源：珠海市橫琴新區政府網站 

在產業集聚方面，以科技創新、特色金融、文旅會展等為代表的現代產業體系已在橫琴逐步成型。

根據珠海市橫琴新區政府網站顯示（發佈時間為2021年1月1日），片區現有高新技術企業超過320家，金融註冊企業5562家，設立粵澳跨境金融合作（珠海）示範區，澳門大西洋銀行橫琴分行等18家符合條件的澳門金融企業入駐；引進澳資企業3290家，已成為內地澳資企業最集中的區域。

未來，龐大的辦公人口將成為橫琴商業的潛在消費力。

同時，依託長隆國際海洋度假區、創新方獅門娛樂天地和國家地理探險家中心、星奇塔無動力樂園等文旅項目建設橫琴國際休閒旅遊島，也將吸引大批旅遊消費人口。

制度創新上，橫琴以世界銀行營商環境10項指標體系為指南，深度對接國際高標準投資貿易規則，目前累計落地505餘項改革創新成果。其中，11項試點經驗在全國複製推廣，44項入選廣東自貿試驗區四批次制度創新案例，63項改革創新措施在廣東省複製推廣。

綜上所述，多重政策利好、商業潛力滿滿、發展氛圍開放便捷的珠海橫琴此次被萬達選中，雖是意料之外，卻在情理中！

◎ 圖片來源：珠海市橫琴新區政府網站

萬達商業徹底輕資產化的決心

從萬達輕資產商管公司重組，到引入國資，並將該公司落户珠海橫琴，可以看出萬達商業徹底輕資產化的決心。

而作為國內輕資產項目在管面積大哥大，萬達商業於2015年便開啓了其輕資產轉型的道路。

模式上， 開發階段引入財務投資人或合作開發者，輸出品牌，負責設計、建設與運營，分享租金收益，不介入拿地、建設、物業開發等重資產環節。

佈局上， 據贏商大數據統計，2016年至今，萬達開出的輕資產項目，基本覆蓋除六線外的各線級城市，實驗性佈局策略明顯。

經過5年多的“攻城略地”，萬達商業在輕資產上也取得了不俗的成績。 

據瞭解，從2017到2020年， 萬達商管自持項目佔比持續降低，輕資產佔比逐步上升。 2020年，萬達集團開業45座萬達廣場，其中輕資產27個，佔比超過60%；2020年簽約60個輕資產萬達廣場，是2019年數量的167%；在建142個萬達廣場，其中輕資產佔比超過80%。 

截止2020年年底開業的輕資產項目數量 已經超過100座 ，其中 50%的項目已下沉到三四線城市 ，成效逐漸凸顯。 

2021年，萬達集團計劃開業萬達廣場50個，其中 輕資產34個，佔比68% ，並 計劃簽約70個輕資產萬達廣場 。 

其實，萬達商業所做的一切，都是為了完成其終極目標—— 受到資本青睞，成功上市 。 

這次 ， 重組後的萬達輕資產商管 公司在珠海國資委的加持下，能否在限期內完成其“上市夢”？ 萬達輕資產商管 公司落户珠 海，對於珠海商業市場未來的發展又會帶來哪些影響？ 贏商網將持續關注。