編者按：經歷三道紅線與集中供地，地產業終結20年來的“高槓杆、高儲備、高週轉”模式，進入“穩地價、穩房價、穩預期”時代。樂居財經推出《韌性——2021對話經理人》系列，聆聽時代轉折中總經理的心聲！本期【見地】對話嘉賓是海南峯森房地產開發有限公司副總經理、海南概思商業管理有限公司總經理張良。
撰文 | 焦換女
採訪 | 王 靜
攝影 | 潘偉琦
出品 | 樂居財經
這是樂居財經訪談組第三次見到張良，每次會面他都輾轉忙碌在各項事務中，對話時不禁跟他感嘆了一句：“您真的太忙了。”11月17日，華盛旗下的概思商業運營公司與貝哲資本聯手打造的概思企業加速器，在華盛的商業項目“理想海”招商大會上簽署落地協議。概思企業加速器面積約16000方，可容納30至50家中大型企業。作為海南峯森房地產開發有限公司副總經理，張良在會上分享“理想海”眾多商業運營概念與規劃。此外，他還有另一個身份——海南概思商業管理有限公司總經理，藉由此次機會推薦這家“新”公司。從峯森到概思，從房產開發到商業管理、增量市場走向存量市場，視角轉變，張良如何看待時下海南樓市變局。為了讓房子迴歸居住性質，樓市調控已成為全國多數城市房產行業的常態。在張良的理解中，住宅和商辦同屬商品房，商品房是一個金融屬性：“九十年代有了房地產以後，住房需求變成了投資需求，產品變成了商品，第二產業製造業變成第三產業服務業，現在國家其實在往回調，讓它迴歸到最原始的需求上。”海南的新房市場陷入“限地、限購、限價”局勢，住宅市場收緊，反而給商辦市場讓出發展空間。據統計，2021年截止至10月，海南成交商服用地316萬㎡，佔比為34%，市場化住宅用地壓縮至2%，未來海南將有大批貨量的商辦入市。“水滿則溢，月盈則虧”，當商辦空間遞增，入駐的企業主體沒有跟上供應速度時，海南商辦未來會面對空置率變高的問題。這是海南商辦市場的挑戰，但挑戰和機遇往往相輔而生。在“理想海”招商大會上，秀英區區長分享給與會人員一個數據：近一年到兩年時間裏，秀英區增加了20至30萬的流入人口。同時在自貿港大潮流驅動下，海南整體營商環境向着往利好方向發展。“包括我們最近接待一些外面過來的合作伙伴也越來越多了，不管是資本市場還是投資市場，都是帶着企業過來的。”張良跟樂居財經分析，商業地產崛起、入駐企業增多，這就是商業管理市場的機遇。2013年張良進入華盛。華盛以水泥製造業起家，旗下涉及業務橫跨多項產業鏈。華盛的用人理念之一就是“能者多勞”，從張良緊湊的工作行程上，可看出這位集團砥柱骨幹確實擁有過人的能力。張良覺得自己只算是半個地產人，因為房地產起初在華盛只是一個小板塊，而能在集團做到某個領域管理者的位置，往往要身兼多職：“現在沒有行業是非常獨立存在，都是相關聯的。”產業聯繫的連鎖反應構架了經濟共同體，海南房地產同樣在探索如何從“傳統市場”邁向“複合型地產”、“運營地產”轉型。張良表示，創建概思並不是集團的突發奇想，而看到實實在在的市場需求。華盛作為海南的龍頭企業，很多外來企業在進入到自貿港謀求發展時，會通過不同的途徑找到華盛進行合作商談及探討發展技術。新企業想在海南佈局業務、紮根其中，都離不開商業管理的服務，而本土商管公司佔據“先入為主”的優勢，從基礎邏輯入手，海南商業管理市場的商機本身就存在。2020年5月份，海南概思房地產公司更名概思商業管理公司，單從名稱更改可看出其背後的意義。海南房地產市場從增量市場轉向存量市場，從房地產開發向服務運營傾斜，該是商業運營公司粉墨登場的時候了。2021年概思作為商業服務型的公司，用了不到一年時間創下約1200萬的業績，印證了海南商管市場存在很大的發展空間，從中也可看出張良帶領的團隊力爭在商管賽道闖出一片天地的決心。概思商管在2021年完成了張良心中的兩項目標。一是組成二十至三十人的專業團隊，這是他敢去接洽商業項目的底氣；其外團隊用了半年時間，花費大量的人力、精力、財力走遍全國除西安、重慶以外二線及以上級城市，摸排全國出名和無甚名響的商業綜合體其中的運營模式，收集數據、梳理入庫。大數據時代，閉門造車等於固步自封，只有走出去親自去丈量，才能先知市場未來的方向。在即將到來的2022年，在現有的基礎下，張良計劃帶領概思去介入進更多商管項目。“肯定是要走出去的。”張良堅定地説。張良將概思商管的業務拓展方向概括為“四區一中心”：社區、園區、廠區、公共區、商業中心。社區：傳統居住小區，加上小區附屬的底商、商業綜合體等配套管理；廠區：企業生產場所，圍繞廠區管理的智能化、人性化等服務，為企業生產提高效能；園區：比廠區規模更大，例如產業園、教育園、科技園，商管服務要儘量滿足入駐企業、項目的各項要求；公共區：公共活動區域，比如公園運維、街道管理、鄉村改造等項目服務，萬科全面負責廈門鼓浪嶼的運營就是典型的例子。依託現有的社區服務，延展到廠區、園區、公共區域、商業中心的服務範疇，張良在商管版圖上佈陣並非紙上談兵。商業管理的基礎服務是物業服務，在今年10月初，概思商管與上海企業合資成立了一家物業公司，商管和物業並驅進行。華盛作為一家制造企業，在全省有十多個生產廠區，概思商管已經逐漸接手華盛海南廠區以及園區的服務工作。公共區板塊概思同樣也有運營項目，公司代管華盛西海岸的社區項目周邊公園已有5年的時間，全面負責公園的維修、建設、運營等管理。“企業運維公共區，政府也出台了相關的政策，我覺得公共區的服務可能在海南會越來越有需求。”講數據、講實證，這是張良實幹家式的做事風格。剩餘的“一中心”，指的是以商辦、商業綜合體為主體的商管服務，這塊是大市場。張良分析，衡量一個商業中心的運營情況，人流量和消費者的滯留時間是主項參考指標，增大客流量、增長消費者的滯留時間，是提高商業廣場核心競爭力的關鍵所在。新起商業中心在管理、服務、業態規劃上的“追新”和與時俱進，不斷對老商場造成極大的衝擊。如何在困局中突圍，是傳統商場的命題，而穩固一方的MALL同樣也面臨熱門商場迭代加劇的威脅。以主城國貿商圈的友誼陽光城和上邦百匯城兩座商業大體之間的競賽為例子：友誼陽光城後來者居上地佔據市場最大份額，與之相對的上邦百匯城近期正進行大規模翻新，增設清吧、飲品街等面向年輕消費者的新業態，逐漸挽回客流。喜新厭舊是人的本質，商業綜合體保持新鮮感與推陳出新、穩住客流量是經久不衰的話題。新起商業中心要在服務、業態、概念上玩出新花樣，老商場想要打翻身仗，這都商管服務的市場。因此，張良表示概思有一個很重要的業務板塊就是業態孵化。比如將項目一部分的商業空間、業態、概念去和高知名度的品牌進行合作融合，產生複合品牌；再是在新消費趨勢下，將國內新起業態融入到本土市場。在“華盛御秀·理想海”的招商大會上，項目發佈了名為“艾迪”卡通形象及商業六大潮玩主題，兩大IP將作為一個形象輸出符號和運營體系，培育這座超三萬方沉浸式主題商業街區入局海南西海岸市場。這是概思商管在商業項目的新試驗，也是實幹家張良在傳統地產圈之外，穩步入局新領域的起點。樂居財經：您怎麼看待當下商業地產存在的挑戰和機遇？張良：在我的理解中，其實住宅和商辦都是商品房，調控的方向就是把商品房概念迴歸到產品上去，商品房本來提法就是一個錯的，它是一個金融屬性。在九十年代有房地產以後，住房需求就變成投資需求，從產品變成了商品，第二產業製造業變成第三產業服務業。所以現在國家其實在往回調，讓它迴歸了一個最原始的需求上，商辦同樣也是如此。我覺得商辦的挑戰機遇更大一些，尤其是海南住宅限購了以後，大家把投資的方向放到商辦上，所以商辦面臨的壓力會更大，以後商辦還要面對交付以後怎麼運營的問題。可能商辦市場發展得比較好的一面是，企業的入駐量會越來越多了，最近政府其實也在改變營商環境，包括我們最近接待一些外面過來的合作伙伴是越來越多了，這是一個機遇。樂居財經：對存量商辦和未來即將入市的商辦體量來説，運營上的困難點或者是機遇點有什麼不同？張良：我們最近做了一個很有意思的調查，就是調查了海口市現在運營得不那麼好的商業體。舉個例，一些比如傢俱城、傳統的商場，第一個是空置率很高，第二個是客流量很少，這樣的問題可能會越來越嚴重。因為現在新開業的商業體不斷增加，配套更好、更綜合、更先進的商業綜合體湧入，對以前本來經營都不那麼好的商業綜合體，從管理、從服務、從業態規劃都有很大的刺激，商業體如何在困境中找到一個出路，這也是商管市場的一個機遇。樂居財經：針對商管服務的對象，我們要怎麼去兑現大家期待的美好生活？張良：美好生活是在人們日益增長的物質文化和精神文化不匹配的背景下提出的。美好生活在我理解中，它有兩個關鍵詞，第一個是社交，第二個是文化。因為美好生活的主體是人，社交是人的常態，好的商業綜合體一定是具備社交屬性。現在線上經濟這麼發達，大家還會去逛商場、去影院看電影，因為社交屬性是存在的，商場要為大家的社交提供更好、更多的空間以及服務。在文化消費上面，商場除了影院等標配外，還需要傳達出信仰和文化符號，有IP作為商場標誌，比如文和友就是一個商業文化體現的典型。商業運營的大邏輯是逐步培育，培育的時候第一個是要給出來精神的魂，第二是要有一個伴着大家一起成長的符號形象，或者一個IP形象。所以我們在招商會上把“艾迪”卡通形象發佈出來，他的形象其實我們有很多深意在裏面。滿足人們文化方面、精神水平的追求，可以消費者體驗更加豐富一些，這就是美好生活的體現。樂居財經：2021年還有一個月就結束了，公司指標任務完成的如何？張良：説實話，2021年公司沒有定指標，因為都不知道方向往哪兒走，做商業管理的方向是定下來了，但具體要邁出去一大步還是一小步，或者跑起來，節奏還沒定。今年概思商管目前有兩個東西是達成我心裏的目標，第一個就是組成20至30人的團隊，現在我敢去談、敢去碰一些之前不敢碰的新項目時候都是有底氣的。第二個是這一年時間我們花了大概半年時間，派團隊出去，在全國除了西安，重慶二線以上城市，對出名的商業綜合體和不出名的商業綜合體全部摸排了一遍，全部做完數據梳理入庫。海南的商城運營情況是通過去談、去接觸項目，然後瞭解到海南現在傳統的、新生的，包括未來的商業綜合體的商業空間及發展方向。文章來源:見地