中國基金報記者 南深
3月16日國務院金融委專題會議以來，地產板塊13個交易日收出11根陽線，8天七個漲停，短短半個月漲幅達到33%。個股方面，從宋都股份到天保基建，從陽光城到中交地產，牛股層出不窮。
4月1日晚，半個月漲了150%的二線央企房產商中交地產收到了監管關注函，從內容看大多是股價異動的例牌問詢，如是否有應披露未披露信息，控股股東是否有運作重大事項，是否違反信息公平披露以及相關人員是否存在涉嫌內幕交易的情形等。
比起關注函，中交地產短期更需要關注的點是，機構資金開始大舉出貨，4月1日盤後龍虎榜賣出前五紮堆了4家機構，合計賣出高達6億元，佔到當天成交額的43%，而買入前五合計才買了1.71億元。
近期的炒作以小地產和爆雷的“垃圾地產”為主。券商分析師認為，從更長期視角看持有高信用的房企才是更為穩健的策略，融資的優勢將推動高信用房企在土地和併購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶佔先機，進一步提升市場份額。
半個月漲153%引監管關注
回顧中交地產這一輪上漲，同樣是始於國務院金融委會議，3月16日當天其股價一度跳水觸碰6.3元/股的低位，但在金融委會議消息發佈後盤中急速拉昇，最終收漲2%。此後便一發不可收拾，連續收出13連陽，最近的8個交易日更是錄得7個漲停板。這樣，從6.3元附近啓動，到4月1日最新的15.55元，中交地產13個交易日累計漲幅高達153%。
如此彪悍的走勢迎來了監管關注，4月1日晚深交所發出關注函，拋了四個問題，具體來看大多屬於股價異常波動的例牌問詢。
深交所一是要求公司根據《深圳證券交易所上市公司自律監管指南第 2號——公告格式》“其他事項類第1號上市公司股票交易異常波動公告格式”的規定，關注、核實相關事項，確認是否存在應披露而未披露的重大信息，公司基本面是否發生重大變化。
二是向公司控股股東、實際控制人書面函詢，説明公司控股股東及實際控制人是否計劃對公司進行股權轉讓、資產重組以及其他對公司有重大影響的事項，並要求其書面回覆。
三是根據深交所相關規定，詳細説明近期接待機構和個人投資者調研的情況，公司未公開的年報信息是否向除年審會計師事務所以外的第三方提供，是否存在違反信息公平披露的情形。
四是核查公司控股股東、實際控制人、董事、監事、高級管理人員及其直系親屬是否存在買賣公司股票的行為，是否存在涉嫌內幕交易的情形。
深交所要求公司於2022年4月8日前將上述核實情況書面回覆並對外披露，並同時提交控股股東的書面説明等附件。
成交14億機構出貨6億
監管關注函以外，中交地產更值得警惕的是機構開始出貨，而且力度非常大。
4月1日地產板塊內部已經開始分化，但中交地產還是強勢高開迅速衝板，期間有過短暫打開，隨後很快還是穩穩回封，收盤封單仍有11萬手（當天成交90萬手）。這看起來是個“硬板”，但背後資金實際上已經“暗流湧動”。
盤後披露的龍虎榜顯示，買入資金其實比較分散，買入前五席位合計買入也才1.71億元，佔當天成交額13.96億元的12.2%。買五華鑫上海紅寶石營業部買了2600多萬元，也就是説大部分買單是在2600萬以下。
而賣出榜完全是另一種畫風，賣出前三均過億，其中賣一達到2.23億元，賣二也超過2億元，五個席位有四個是機構，合計賣出金額5.99億元，佔到全天成交額的43%。另外一家國泰君安上海分公司，賣出5700多萬元。
從4月1日整個地產板塊的走勢來看，雖然依然活躍，但已經不是當天的最強風口，且內部已經明顯分化。當日盤面，港口航運、酒店旅遊、航空機場為代表的疫情復甦線已經明顯佔據上風，力壓地產板塊，近期一度活躍的醫藥股則在中國醫藥帶領下退潮。
從地產板塊內部來看，最高空間龍頭天保基建已經顯現疲態，盤中寬幅震盪，成交額創出歷史新高，而陽光城、宋都股份等前期高位股已經逼近跌停，天房發展、海泰發展等前幾日強勢的個股也都是巨幅放量震盪。
這種情況下看起來依然“硬核”的中交地產能走多遠？清明節後見分曉。
券商：高信用地產走得更遠
雖然近期地產股短期漲幅已經不小，但券商分析師似乎仍比較看好後續空間，主要邏輯點是政策的繼續放鬆預期以及對行業競爭格局的改善，但券商大都更看好高信用房企而非近期熱炒的小房企和出險房企。
政策方面來看，國務院金融委會議明確提到了房地產，稱“關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”。而在“房住不炒”的大前提下，各地樓市調控政策也越發趨向靈活。據不完全統計，全國有超60個城市出台鬆綁樓市政策。
今年3月1日，鄭州打響了“取消限購”第一槍，同時宣佈取消“認房又認貸政策”。近日，從福州市不動產交易中心處確認，外地户籍在福州主城區內購房已無需提供社保或納税證明或落户，並且已經可以辦理過户手續。3月以來，包括福州、鄭州、哈爾濱、青島即墨等地紛紛取消限購、限售等限制性措施。
東吳證券黃詩濤、白學松認為，房地產是我國經濟的重要支柱，穩經濟需穩地產，今年要實現5.5%左右的經濟增速，離不開房地產市場的穩定。但目前政策放鬆程度還不足以提振疲弱的地產需求，地產政策仍存在較高改善預期，“當前房地產“市場底”仍未顯現，我們預計本輪政策放鬆力度還將進一步增強”。
其認為中長期看，隨着部分風險房企的收縮，行業格局將得到優化，具備融資、運營優勢、流動性充裕的龍頭房企市場份額有望提升，建議關注在租賃住宅領域已先發佈局且高信用的頭部企業：保利發展、萬科A、招商蛇口、中國海外發展、我愛我家。
東興證券分析師陳剛亦表示，短期而言，隨着政策的陸續釋放與維穩預期的提升，這段時間行業政策氛圍較為友好，市場對於民企違約風險的降低會存在較大的博弈。但長期而言，持有高信用的房企才是更為穩健的策略。“融資的優勢將推動高信用房企在土地和併購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶佔先機，，推薦萬科A，保利發展，金地集團。”
國泰君安證券也稱，在過去融資落後的二線央國企，將迎來歷史性機遇，得以大幅度擴充企業報表，疊加當前市場的低迷，不僅迎來高速發展，還能夠換來逆週期成長。
來源：中國基金報