觀點網“獨立性對於物業企業來説尤為重要。”投資者告訴觀點新媒體，在剛剛結束的2021年業績投資者會上，銀城生活服務執行董事兼總裁李春玲如是説。
抓住3月財報季的尾巴，這家立足南京、佈局長三角的物企披露了2021年的業績。在一眾同行面前，這家規模並不算大的物企高達九成的第三方項目比例尤為引人注目。
從年報來看，銀城生活服務於2021年的收益約為13.51億元，同比增長約40.5%；毛利約為2.19億元，毛利率約為16.2%。溢利約為9480萬元，純利率約為7.0%；擁有人應占溢利約8870萬元，同比增加約31.8%。
於2021年12月31日，銀城生活服務合約面積及在管面積分別為6190萬平方米及5800萬平方米，同比增長44.6%及50.4%。
年內新拓展的近2000萬平方米在管面積中，超過91%來自第三方地產開發商，從而使其整體在管面積來自第三方項目的比例提升至約89.8%。
規模增長
據投資者轉述，銀城生活服務管理層在會議中表示，2021年公司規模擴大超出預期。年報也顯示，2021年作為集團新三年規劃的開局之年，提前在第三季度就完成了全年在管面積增長35%的規模目標。
具體來看，2021年在管面積同比增長50.4%，達到5880萬平方米；在管項目837個，同比增長127%。年內新拓面積1962萬平方米，其中來自第三方佔比91%。
高度的獨立性讓銀城生活服務在2021年地產行業動盪的背景下，多了一份遊刃有餘。參會投資者透露，銀城生活服務管理層表示，2021年地產行業的動盪對有房地產背景的物企未來增長造成一定影響，存量市場的競爭也會加劇，而對於一直堅持市場化道路的銀城生活服務來説則“沒什麼特別的變化”。
從地域分佈來看，銀城生活服務物業管理服務覆蓋中國21個城市，其中17個位於長江三角洲地區都市圈，管理837項物業，包括525項住宅物業及312項非住宅物業。
於2021年12月31日，銀城生活服務在南京共管理643個項目，在管面積近3500萬平方米，同比增長33.2%。非南京面積佔比41%，累計2379萬平方米，同比增長84.6%。在管面積超過100萬平方米的城市，除南京以外還有無錫、徐州、常州、蘇州、杭州、鎮江。
據觀點新媒體瞭解，銀城生活服務目前在蘇南在管面積達到1630萬平方米，同比增長99%，佔在管總面積28%。蘇南為銀城生活服務貢獻的收入佔14%。此外，年內開拓淮海，在徐州獲得了多個30-60萬平方米的大型項目，僅匯仁恆安就獲得了3個宿遷醫院的項目。
拓增量方面，該集團通過四種渠道獲得新合約，包括由客户直接委聘、贏得公開招標、收購物業管理公司及母集團交付項目。回顧報告期內，新增項目淨值為468個，通過以上四種渠道獲得項目佔比分別為約62%、29%、5%及4%。
至於未來的增長目標，銀城生活服務管理層表示，三年目標堅持複合增長不少於35%，2023年目標營收23億元，在管面積到2023年達到1億平方米。
對於外拓方向，投資者轉述管理層的話稱，接下來的時間還是會以江蘇省內的項目拓展為主。目前銀城生活服務的區域集中度較高，主要集中在南京地區、蘇州地區、無錫地區、常州地區、徐州地區以及省外的杭州地區，“不會盲目進入省外的一些市場”。
收併購方面，銀城生活服務則表示，併購整合後的效益和效率提升是一個難題，對於併購會謹慎看待。2022年江蘇省內有合適標的會選擇併購，尤其是蘇南、徐州淮海區域、浙北杭州區域等重點區域會優先考慮。
毛利率壓力
取得規模增長的同時，銀城生活服務在收入上也取得了相應的增長。2021年，銀城生活服務營收首次突破10億元，達到13.5億元，同比增長41%。其中物業管理服務和增值服務兩大業務分別營收10.8億元及2.69億元，分別同比增長40%、42%。
毛利方面，2021年銀城生活服務毛利2.2億元，同比增長35%。毛利率則有小幅下降，從2020年的16.9%輕微降至16.2%，年報顯示主要是由於2021年沒有疫情的減費政策，同時江蘇省自2021年7月起提高最低工資水平。
物業管理服務和增值服務兩大業務的毛利率較2020年也有下降，2021年毛利率分別為10%和41.3%。其中，物業管理服務中非住宅毛利率為13.1%，下降主要是由於社保基數上調。
增值服務中，公用空間增值毛利率下降3%，由於增值服務主要服務於住宅小區，加上此部分毛利率，非住宅和住宅毛利率大體相當。
據參會投資者透露，銀城生活服務管理層稱毛利率水平的保持是在較困難的情況下達成的，無法保障2022年的毛利水平不繼續下滑。
其進一步指，2022年專業服務和生活服務這部分業務會迎來預期增長，也會同步改善公司整體的毛利水平，而基礎物業服務板塊領域的高毛利則不太現實。
此外，值得一提的是，銀城生活服務2021年新拓展了老舊小區產品線，共獲得281個老舊小區項目。據投資者透露，這部分項目的毛利水平目前處於“微利的狀況”。
至於財務表現，於2021年12月31日，銀城生活服務的現金及現金等價物約為5.38億元，公司總資產11.35億元，淨資產2.73億元，首次突破每股淨資產1元。
值得注意的是，由於地產行業性的緊張、政策性的影響以及關聯方的付款出現延遲等原因，銀城生活服務於2021年底的貿易應收款項同比增長約81%至2.31億元。