編輯 | 于斌
出品 | 潮起網「於見專欄」
全球經濟下行之下，國內房地產市場的泡沫逐漸幻滅，而各大房地產商角逐的主戰場，也正在轉向面向存量市場的物業管理。有統計數據顯示，自2018年起，上市物企數量從2017年末的5家，急劇發展到2021年末的54家。物管企業IPO蜂擁而至，在資本市場也備受熱捧，甚至一度與生物科技企業IPO並稱為港股市場最熱門的IPO，表現強勁。
不過，相比50餘家企業爭相登陸資本市場，作為地產龍頭企業的萬科，其旗下的物業管理企業萬物雲空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物雲”），卻顯得姍姍來遲。近期，在遞表五個月後，萬物雲終於通過港交所聆訊，併成為今年第6只在港股上市的物業股。
只是，隨着地產行業進入調整期，物業股在資本市場的熱度逐漸冷卻。而在資本者的熱情消退殆盡之時，萬物雲選擇此時上市，顯然已經錯過最佳時機。加上萬物雲雖名為雲科技企業，卻因為科技含金量不足，甚至對科技的理解並不深刻，而備受質疑，其上市之路，恐怕難以成為坦途。
起個大早，趕個晚集
早年的物管行業上市熱潮，萬科並非沒有注意到。只是，萬科反其道而行之，認為萬科物業要立足城市服務，在與傳統的物業公司劃清界限後，才會考慮藉助資本的槓桿，上市謀求發展。
彼時，萬科董事會主席鬱亮淡定的表示：“如果萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市，我是一定不會同意的。”然而，4年過去，萬科卻改弦易轍，並沒有等到萬物雲萬事俱備，就撬開了資本市場的大門。
只不過，此一時彼一時，此時的物業管理企業也十分難熬。眾所周知，2020年以來的疫情，重挫了無數傳統行業。經濟下行之時，房地產市場更是首當其衝、持續低迷。而與之唇亡齒寒的物業管理企業，自然也受到波及。
據瞭解，在剛剛過去的中報季中，物企平均營收增速首次出現下滑、超三成物企利潤被壓縮、淨利率進一步回調。與此同時，對於上市物業物業來説，財報就是投資者投票的風向標，而股價就是這類企業經營表現的晴雨表。因此，港股物業版塊指數也應聲下跌，幅度高達41.06%，個股表現更是慘不忍睹。
而在年初至今上市的5家物企中，超半數都出現了破發，陷入股價長期低迷的困境。系列跡象都印證着，屬於物業管理企業的黃金時代已成過往。萬科此時謀求上市，顯然有一種起個大早，趕個晚集的諷刺意味。
不過，萬科管理層卻不以為然。鬱亮公開稱："我們不是賣豬仔，在好的價錢時候賣掉，而是希望上市後能獲得更大的發展空間，所以，短期市場的估值我們是不在意的。"只是，大眾的眼睛的雪亮的，業內人士普遍認為，萬科在並不合時宜的時候謀求上市，更像是趕鴨子上架，或有諸多“難言之隱”與被逼無奈。
逆勢而行，或為萬科大盤“輸血”
據招股書顯示，萬物雲的前身為萬科物業，業務涉及社區管理、城市管理以及公共物業管理等多方面。2020年10月，萬科將“萬科物業”改名“萬物雲”。
據分析，這一方面是萬科希望弱化其物業管理屬性，強化其科技屬性。另一方面，或許是包裝更多科技概念，為其在資本市場講故事增加籌碼，這通過其業務架構就可以窺見一斑。據萬物雲官網介紹，萬物雲的業務由Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三部分組成，涉足社區空間服務、商企空間服務、城市空間服務、社區到家服務、智慧社區、戰略投資等業務。
而其主要收入來源於小區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務這三大業務。值得一提的是，近年萬物雲一直是萬科的“現金奶牛”，為萬科大盤貢獻了大筆營收。
據招股書數據顯示，2019年、2020年及2021年報告期內，萬物雲實現收入分別為139.27億元、181.45億元及237.05億元，年複合增長率為30.46%；年內利潤分別為10.4億元、15.19億元及17.14億元，年複合增長率為28.37%。
招股書還披露，2019年至2021年，萬物雲淨利潤合計為42.73億元，而分紅合計就高達41.02億元，按照其股權結構分析，可以推測大部分資金都給萬科做了貢獻。
與此同時，截至2022年8月24日止，萬科直接持有萬物雲6億股內資股，佔比高達57.12%。而且，萬科通過其全資附屬公司萬傾、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源合計控制萬物雲62.89%的股份，由此足見其對於萬科大盤的份量。
然而，2021年下半年以來，受金融信貸市場各種嚴管令的影響，房產企業也因為資金流動不暢，現金流緊張等困擾不已，甚至連房產巨頭萬科也無法獨善其身。
據萬科2022年上半年財報數據顯示，截至2022年6月30日，經營活動現金流量淨額為82.88億元，同比2020年的226.1億元，降幅超60%。這也不難理解，為何萬科押寶物業版塊，加速推進萬物雲融資上市了。只是，僅僅數十億的現金流，對於萬億規模的萬科大盤來説，顯得杯水車薪。
盈利能力不足，科技成色存疑
投資者評估一隻個股的投資價值，必然會看背後企業的現在以及未來。然而，萬物雲上市後的命運，或許可以通過其目前的表現與未來的想象空間就足以預測。
近年，隨着物業企業紛紛上市，並藉助資本的力量逐漸發展壯大，行業競爭加劇，萬物雲的毛利率正在呈現逐年下滑的趨勢。招股書顯示，自2019年至2022年前三個月，萬物雲的毛利率分別約為17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%；淨利率分別約為7.47%、8.37%、7.23%、6.05%及4.65%。
與此同時，萬物雲的毛利率，與目前在港上市企業的平均水平相比，相差近10%，可謂懸殊。 據已披露2021年年報的15家物業管理行業上市公司的平均毛利率27.93%。萬物雲的毛利率水平遠低於行業均值超10個百分點。
加上疫情逐步得以控制，萬物雲於2020年享有旨在減輕新冠疫情影響的若干社保基金的減免在2021年已被取消，因此毛利進一步下滑。雖然萬物雲AIoT及BPaaS解決方案服務板塊2021年毛利率同比增長5.3個百分點至29.9%，但由於對整體業績貢獻佔比不足，因此也難以挽回整體毛利率下滑的命運。
與盈利能力不足對應的，還有萬物雲的科技成色不足，也經常備受質疑。如前文所述，萬物雲一直有着戴上科技帽子的情懷，宣稱將為推動空間服務的標準化、數字化和智能化，全方位提升空間服務的能力和效率，併為包括人工智能物聯網（AIoT）以及流程即服務（BPaaS）解決方案服務。據瞭解，萬物雲開發的系列遠程空間科技運營服務，便是為此而來。
只不過，收入貢獻來看，公司雲概念的業務貢獻，尚且微不足道。以2021年為例，萬物雲收入237.1億，其中社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務分別為131.6億、86.93億、18.5億，佔比分別為55.5%、36.7%、7.8%。
萬物雲與科技關聯較大的解決方案服務不及10%的佔比，暴露了其佈局雲計算業務的尷尬，而萬物雲短期想要擺脱傳統物業管理的標籤，也並非易事。
反觀其由萬科物業更名為萬物雲，也給人一種華而不實之感。甚至有業內人士調侃，萬物雲的此雲非彼雲，只不過披上了一層看似華麗的"科技"外衣。
萬物雲的科技含量不足，還體現在其研發投入上。據招股書數據，報告期內，萬物雲研發投入分別為2.0億、2.5億、3.7億，佔總收入的比重不超過2%。而對比貝殼找房，其2021年收入808億，研發投入為32億，佔總收入的比重近4%，是萬物雲的兩倍。換算成研發金額，貝殼找房更是萬物雲的9倍有餘，令人瞠目結舌。
從其研發投入以及佈局的方向來看，萬物雲的科技含量也十分存疑。據業內人士分析透露，萬物雲的技術主要體現在應用層，例如垃圾溢出、人臉識別、汽車違規、維保時間預測等實際場景。但是阿里雲、騰訊雲等雲計算企業，卻是在AI、算力、底層架構、均衡調度、離在線混合部署等更根本的技術研發下砸下重金。對比之下，萬物雲的成色幾何，也不言而喻了。
結語
作為萬億規模的龐然大物，萬科打造的基於房地產市場的商業大廈，通過物業管理等後端服務來支撐其未來發展，無可厚非。畢竟，在增量市場空間越來越狹小的現狀下，建立健全一個龐大的房產市場與行業生態，才能留給資本市場投資者更多想象空間。
但是，萬物雲這頭現金牛，是否就能依靠上市，為萬科持續輸血，擔當為萬科力挽狂瀾的白馬騎士，我們不得而知。可以預見的是，無數已上市物管企業的今天，或許就是萬科萬物雲的明天。當房產市場紅利不再，萬物雲物業管理毛利不足、科技成色存疑的問題，或許就是其獲得投資者信心與支持的最大障礙。
如此看來，鬱亮對於此時謀求上市的解釋：“我們不是賣豬仔”或許是真。但是，萬物雲CEO朱保全曾言的萬物雲毛利率在15%左右，這是惠及民生行業、建立信任關係就顯得有些虛無縹緲了。而萬物雲所謂的萬科的萬、物業的物、未來的雲，希望用雲代表未來，似乎只剩下情懷。
只是，拋開盈利賺錢，投資者是否會為萬物雲的情懷買單，甚至照單全收，恐怕是一個未知數。