自2021年6月上市以來，公募REITs便成為市場中那顆閃耀的“明星”，但在今年，公募REITs在二級市場上疲態盡顯，截至6月7日，全市場27只公募REITs中，跌幅超10%的不在少數，更有甚者跌幅超20%。公募REITs的不斷下跌也造成折價“破發”。從原來的眾星捧月到現在的跌落神壇，公募REITs在短短兩年經歷了什麼？
6月7日，據Choice數據顯示，在二級市場上的27只公募REITs中有23只產品均呈現上漲之勢，其中漲幅最大的是建信中關村REIT，達4.46%。
但放眼年初至今，公募REITs顯得尤為落寞。截至6月7日收盤，包括建信中關村REIT、華夏中國交建REIT在內的3只產品年內跌幅超20%，還有8只產品同期跌幅超10%。
公募REITs跌跌不休的背後或是部分產品業績表現不盡如人意，引起市場悲觀情緒，從而拋售止損，對其造成衝擊。
公募REITs大面積“破發”
自2023年以來，公募REITs二級市場表現風光不再。
在27只產品中，破發竟然成為普遍現象，截至6月7日收盤，已有近15只產品跌破發行價。
比如建信中關村REIT發行價為3.2元，截至6月7日收盤，報3元；發行規模高達108.8億的中金安徽交控REIT截至6月7日收盤為8.77元，離10.88元的發行價更遠；平安廣州廣河REIT亦是如此，該產品在2021年確認發行價為13.02元，時至今日，收盤價9.268明顯低於發行價。
而截至6月7日，全市場27只公募REITs中的多數均呈現不同程度的回撤，跌幅超10%的多達11只。
其中華夏中國交建REIT年初至今跌幅尤甚，已近25%；建信中關村REIT跌幅位居第二，超24%；中金普洛斯REIT跌幅也超20%。
除跌幅超20%的3只產品外，還有8只公募REITs跌幅超10%，包括博時蛇口產園REIT、中金安徽交控REIT、富國首創水務REIT等。
伴隨着公募REITs的跌跌不休，部分產品也一改此前大幅溢價的局面，27只公募REITs產品中有半數的產品均出現折價的情況，其中折價最高的是華夏中國交建高速REIT，折價率超30%。
除此之外，從上市首日這一維度也可看出公募REITs疲態盡顯。
以今年發行的三隻公募REITs為例，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、中航京能光伏REIT首日漲幅均超10%，中信建投國家電投新能源REIT首日漲幅不到2%，但這與先前公募REITs上市首日兇猛飆升形成鮮明對比。
回首2021年，多隻產品上市初期在二級市場上“突飛猛進”，比如建信中關村REIT在2021年12月17日上市首日直接30CM漲停；中金普洛斯REIT自2021年6月上市後的半年內漲幅超26%；2022年也無例外，國泰君安臨港創新產業園上市首日再現30%漲幅，鵬華深圳能源REIT上市首日漲幅則超20%。
業績、流動性是“元兇”
時過境遷，公募REITs從先前的“熱炒”到如今的降温，背後究竟發生了什麼？
華泰證券表示，機構行為主導了本輪下跌，在機構投資者高度集中、行為趨同的背景下，當經濟和項目基本面修復不及預期時，投資人多采取謹慎觀望態度，市場缺乏新資金流入，持續下跌引發部分機構觸發清倉線，造成踩踏。
字裏行間透露出公募REITs大幅波動的關鍵在於部分產品基本面表現不佳。
眾所周知，公募REITs底層資產是基建，包括公用環保、產業園區、高速公路、倉儲物流等資產。顯然，底層資產的收益才是公募REITs的重中之重。
在產業園區板塊，像華安張江光大REIT今年一季度收入為1604萬元，淨利潤虧損1177萬元，也是27只公募REITs中唯一虧損的一隻產品。
受挫的不僅是這一隻園區公募REITs。建信中關村REIT今年一季度營收同比下降27.13%，淨利潤同比降超七成；東吳蘇園產業REIT雖今年一季度營收同比微增0.9%，但淨利潤同比下滑8.33%。
而鉗制園區公募REITs營收與淨利潤因素之一是園區出租率表現仍承壓。比如虧損的華安張江光大REIT截至今年3月末出租率為70.57%，而截至2022年3月末，公司出租率為100%。
生態環保類的公募REIT表現同樣不盡如人意。市面上僅有的兩隻中航首鋼生物質REIT以及富國首創水務REIT今年一季度營收、淨利潤均呈現同比下降，其中富國首創水務REIT降幅分別為-3.24%、29.24%。
不過交通基礎設施類的公募REIT“一枝獨秀”。
浙商滬杭甬REIT在今年一季度淨利潤增長拔得頭籌，同比躥升2112.6%至2698.8萬元，而先前該產品則是在去年同期虧損-134.09萬元，2022年全年虧損9452萬元。
這並非個例，其餘交通公募REITs業績表現同樣不俗，如華夏越秀高速今年一季度營收同比增長15.22%，淨利潤同比增長2.66%；即使上市未滿一年的國金中國鐵建REIT今年一季度營收、淨利潤環比分別大增35.48%以及162.41%。
業績因素之外，流動性難題也制約着公募REITs。
正如華泰證券表示，市場流動性較弱，流通規模較小，平均換手率僅0.7%，顯著低於2022年的平均換手率1.43%，少量拋售資金就有可能帶來二級市場顯著的下跌。
公募REITs擴容進行時
即便挑戰重重，也攔不住公募REITs擴容的熱情。
6月2日，博時、華安、紅土創新、中金4家基金公司宣佈旗下公募REITs擴募完成，四隻REITs產品合計擴募規模超過50億元。前腳剛擴募完成，後腳中金湖北科投光谷REIT也將於6月5日正式發售，預計募集資金總額為15.75億元。
在左手上新，右手擴募的基礎上，公募REITs市場總規模距離千億大關僅有一步之遙。
衝擊千億規模的背後離不開險企、銀行理財子、券商等重磅玩家的鼎力相助。
其中險資是配售的“主力軍”。據不完全統計，在全市場27只公募REITs中，險企通過戰略配售和網下配售的方式總金額超130億元。
例如，人保壽險曾獲配國金中國鐵建高速、國泰君安東久新經濟、國泰君安臨港創新產業園、紅土創新深圳人才安居、華泰江蘇交控等逾十隻公募REITs。
泰康人壽不僅是國泰君安東久新經濟REIT、普洛斯、首鋼綠能等四隻公募REITs的戰投，還通過網下參與建信中關村REIT、鵬華深圳能源REIT以及華夏合肥高新產園REIT等。
新華保險同樣通過“戰投+網下”的方式出現在公募REITs的身後，包括華夏越秀高速REIT、東吳蘇園產業REIT、中金廈門安居REIT等。
除此之外，銀行理財子也朝着佈局公募REITs的方向加速奔跑。
以光大理財發行的陽光紅基礎設施公募REITs優選1號為例，據其今年一季報顯示，前十名資產中公募REITs佔據7個席位，分別為富國首創水務REIT、國泰君安東久新經濟REIT以及鵬華深圳能源REIT等。
除通過發行理財產品進軍公募REITs外，銀行理財子也通過戰略配售等方式不斷“開疆擴土”。
比如，交銀理財以戰略投資者身份獲配華夏中國交建高速REIT達2億元；建信理財亦以1.1億元戰略投資建信中關村產業園公募REIT。
而對於券商，自然不會錯過公募REITs這條黃金賽道。像廣發證券屢屢“掘金”公募REITs，平安廣州廣河REIT、博時蛇口產園REIt、紅土鹽田港REIT的背後均有其身影。
經歷過二級市場的“洗禮”後，疊加後續產品業績的回暖，公募REITs的長期投資價值正逐步顯現。