萬科環京項目踩雷，新增資產減值近20億

3月30日，萬科發佈2020年全年業績財報，從數字來看，2020年萬科的業績雖然説沒有那麼亮眼，但還是穩步增長。在業績之外，大家發現行業“老大哥”也踩雷了環京區域，為此進行了資產減值19.81億元。

根據財報顯示，2020年，萬科實現全口徑銷售額7042億元，較2019年6308億元增長12%。體現在營收上，2020年萬科實現營業收入4191.1億元，同比增長13.9%；歸屬於上市公司股東的淨利潤415.2億元，同比增長6.8%。

這樣的成績和公司一向保持着穩健的財務結構相關。2020年，公司持有貨幣資金1952.3億元，淨負債率18.1%，貨幣資金對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數為2.4倍。

萬科的管理層在業績發佈會上表示，會長期堅持這樣的財務戰略。不過，從剔除預收賬款的負債率來看，萬科為70.4%，距離70%的“紅線”有0.4%的差距，管理層也在業績發佈會上表態，有信心在一季度回到綠檔。

在平穩之下，其實從萬科的數據中來看也有一些隱憂。

根據財報顯示，2020年，萬科主業的地產業務的毛利率今年有明顯下滑。萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4004.5億元，佔比95.5%；毛利率為22.6%，較2019年下降4.6個百分點。

在業績發佈會上，萬科CEO祝九勝對於利潤率發表了自己的看法，在他看來，提高毛利率難度比以前更大，關注毛利率實際上關注的還是企業的利潤率。關於利潤率，萬科內部已經形成共識，第一，地價占房價比例在上升，從短期看房地產利潤率仍存在下降趨勢；第二，房地產行業回報水平最終會保持在社會平均水平，第三，精益運營的企業回報率會高於行業均值。

在地產毛利率下滑之外，去年萬科在拿地上也存在一些失誤。

根據年報顯示，2020年，萬科計提各項減值準備合計人民幣83.64億元，其中2020年新增資產減值損失為19.81億元，主要是存貨產生的損失。

根據財報顯示，這些存貨以及造成減值，分別是廊坊朗潤園的7.06億元，廊坊啓航之光3.97億元，涿州新辰之光的8.77億元，位置都在環京區域。

其實從去年以來，環京樓市陷入低谷，部分房子跌成負資產，開發商的日子自然也不好過，萬科也沒能倖免。

不過，在萬科董事會主席鬱亮看來，以後不能再依靠囤積生產資料、升值賺錢，也不能依靠加槓桿賺金融紅利的錢。“三道紅線”、雙集中等政策的出台，標誌着行業明確進入到管理紅利時代，萬科將通過真心實意服務好衣食父母，建立市場競爭優勢，應對可能出現的問題。

（作者 | 市界 黃瑩，編輯 | 胡劉繼）