陷入流動性危機已久的中國恆大終於向市場露出“家底”。7月17日深夜，中國恆大一次性補發2021年度、2022年上半年和2022年度三份業績財報，目前處於“資不抵債”的狀態，淨資產約為-5991億元。外聘核數師上會栢誠會計師事務所（以下簡稱“上會栢誠”）談及兩份年報時表示，由於對“中國恆大未來現金流量的不確定性對集團繼續持續經營的能力產生重大疑慮”，以致對年報無法發表意見。據最新披露，中國恆大即將於7月24日-25日舉行多項重組債務持有人會議，境外債務重組或將迎來一個明確結果。
兩年淨虧超8000億
根據7月17日深夜發佈的公告，2021年度中國恆大收入為2500.1億元（人民幣，下同），毛虧損184.5億元；年內經營性虧損1137.5億元，撇減發展中物業及持作出售之已完工物業、投資物業公平值虧損4049.5億元，土地被收回有關的虧損、金融資產減值損失及其他非經營性虧損1802億元，所得税抵免126.8億元，淨虧損合計6862.2億元。
2022年中國恆大收入為2300.7億元，毛利249.9億元；年內經營性虧損433.9億元，土地被收回有關的虧損、金融資產減值損失及其他非經營性虧損693.7億元，所得税開支130.5億元，淨虧損合計1258.1億元。
2021年和2022年兩年時間，中國恆大淨虧損合計約8120.3億元。
在負債方面，截至2022年底，中國恆大負債總額24374.1億元，剔除合約負債7210.2億元后為17163.9億元；其中，借款6123.9億元、應付貿易賬款及其他應付款項約10022.6億元（含應付工程材料款5961.6億元）、其他負債1017.4億元。現金方面，中國恆大現金及現金等價物以及受限制現金總額為143.1億元。另外，有364.3億元現金已納入政府指定賬户統一監管，計入其他應收款項。
三份財報正式官宣恆大“資不抵債”的狀態。據財報顯示，2021年度，中國恆大總資產約為21071億元，而總負債為25802億元，淨資產約為-4731億元；2022年度，中國恆大總資產約為18383億元，總負債約為24374億元，淨資產約為-5991億元。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，恆大的“資不抵債”，除自身流動性陷入停滯外，也與房屋銷售降温、債務房企項目去庫存壓力驟然增大等因素是有關的，這是一個惡性循環。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，恆大本身的問題確實和恆大經營層面的不到位有關，但某種程度上也和行業的劇烈調整有關係。對於房地產行業來説，此類問題不會是個案，有很多房企在負債方面、盈利方面也有很大的問題。而且很多問題的化解，在最近三年內都無法有效出清。這是當前所需要警惕的內容。此類內容若不及時處置，對於投資者信心和購房者權益保護等都有較大的影響。
恆大方面對於三份年報保持緘默，但不止一家同處爆雷境遇的同業房企認為“能披露出年報也算是往前走了一步”。閩系出身、總部位於華東的某房企品牌負責人承認，對於當下來説，保交付、處置資產與點清債務是爆雷房企同等重要的。“債務資產盤不清楚，結永遠打不開，無論結果如何，要讓監管看到努力。”
獨立核數師“無法發表意見”
自2022年3月21日開始停牌，截至目前，中國恆大仍在停牌中，距離2023年9月20日的最後復牌期限僅剩2個月時間。雖然成功補齊復牌所需的三份業績財報，但中國恆大新更換的核數師上會栢誠並未“給面子”，2021年報和2022年報均出具“無法發表意見”的報告。
今年1月16日，中國恆大披露更換核數師的公告，宣佈與合作14年之久的普華永道會計師事務所“分手”，自1月16日起生效。同時，中國恆大委聘上會栢誠為公司新核數師，以填補普華永道辭任後的臨時空缺，任期直至該公司下屆股東周年大會結束為止。
針對中國恆大2022年度財報，上會栢誠“無法發表意見”的理由主要基於兩個方面，一個是中國恆大存在有關持續經營的多項不確定因素，另一個則是中國恆大期初餘額和比較數字可能存在錯誤表述。
“我們無法確定董事於編制綜合財務報表時使用持續經營假設是否恰當。”上會栢誠認為，中國恆大不僅存在高額虧損及揹負高企負債，還涉及多起訴訟和仲裁案件。這些情況表明存在可能對中國恆大持續經營的能力產生重大疑慮的重大不確定因素，因此其可能無法在正常業務過程中變現其資產和清償其負債。
據財報披露，截至2022年12月31日，中國恆大目標金額3000萬元以上未決訴訟案件數量共計1519件，目標金額總額累計約3953.96億元。
上會栢誠稱，綜合財務報表雖已經就此情況作出適當披露，但其無法就中國恆大償付到期財務責任的能力獲取足夠審核憑證，且有關持續經營基礎的此等重大不確定性對綜合財務報表的潛在累計影響重大，以致其無法發表意見。
推進債務重組方案
隨着三份業績財報的一次性披露，中國恆大露“家底”的數字註定不會好看。尤其是在負債、盈利等指標上，頗有些不忍直視的意味。在關注“債總額超2萬億元”之外，這家大型民營房企能否繼續走下去同樣值得關注。
據財報披露，2021年9月後，中國恆大的銷售一度陷入停滯。隨着保交樓項目施工逐步重啓，中國恆大銷售從2022年4月開始逐漸恢復。2022年全年，中國恆大實現合約銷售金額317億元，合約銷售面積390.4萬平方米，全年累計銷售回款357.9億元。
對比來看，317億元的銷售數據同樣不好看，要知道2021年中國恆大提出7500億元的銷售目標，317億元尚不足“零頭”。
今年1-5月，中國恆大實現合約銷售金額337.67億元，合約銷售面積492.58萬平方米；累計交付約12.2萬套房屋，總建築面積約1389萬平方米；677個已售和未交付項目已有效復工。與2022年全年相比，中國恆大在銷售方面目前已有起色。
截至2022年12月31日，中國恆大擁有土地儲備2.1億平方米。此外，中國恆大還參與舊改項目79個，其中大灣區55個（深圳34個）、其他城市24個。
在債務重組方面，據最新披露，中國恆大即將於7月24日-25日舉行多項重組債務持有人會議，境外債務重組或將迎來一個明確結果。
今年3月，中國恆大公佈了境外債務重組方案：恆大將境外重組的債務分為A組與C組，前者包括恆大發行的境外票據、債券和所借貸款，後者包括恆大境外金融負債（包括擔保和認沽期權）。其中，債務基於A組的全部應計索賠；C組債務基於“差額索償”。
北京商報記者 王寅浩