本文轉自：人民日報海外版
對於貸款買房的購房者，房貸利率是其購房決策中的重要考量因素。還貸年限多長、房貸利率多高，一定程度上影響着購房者的購買意願。
今年以來，不少購房者發現自己所在城市的房貸利率有所下調，北京等城市首套房貸利率重回“4時代”，山東濟寧、廣東清遠等地房貸利率甚至重回“3時代”，引發了社會廣泛關注。
房貸利率降了，對購房者有啥影響？伴隨房貸利率變動，樓市又呈現出哪些新走向？本報記者進行了採訪。
LPR下調帶動房貸利率下行
湊足首付、貸款買房，是不少購房者關心的話題。
30歲的小羅前兩年在深圳購入了一套期房，房子還沒交付，她已經還了兩年房貸。“我辦理貸款時房貸利率為4.95%，最近收到銀行發來的短信，提醒住房貸款年利率下調到了4.6%，這意味着月供壓力稍微小了點。”小羅説。
今年以來，不少城市的房貸利率有所下調。貝殼研究院統計數據顯示，今年9月，其監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套房貸利率為4.91%，較上月分別回落17BP（基點）、15BP，較去年最高點分別回落159BP、108BP。
“房貸利率的變動與宏觀經濟走向有關。”中國人民大學中國資本市場研究院聯席院長趙錫軍告訴本報記者，立足於穩增長，今年以來國家在財政政策、貨幣政策等方面出台多項舉措。在房地產領域，LPR下調成為穩樓市的重要方面，近來多個城市房貸利率有所下降，與LPR的變動有直接關聯。
據瞭解，所謂“LPR”即貸款市場報價利率，由包括大中小銀行在內的18家銀行根據其對最優客户的貸款利率，按公開市場操作利率加點形成報價，再由全國銀行間同業拆借中心經過計算得出。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種，全國銀行間同業拆借中心每月公佈最新數據。與較為固定的貸款基準利率相比，LPR往往會隨市場浮動，而其上浮或下調通常會對房貸利率造成一定影響。
記者梳理發現，今年以來LPR共經歷了3次下調。1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，分別下調10個基點、5個基點；5月20日，1年期LPR與此前報價持平，為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，下調15個基點；8月22日，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上一期下調5個基點、15個基點。目前最新LPR報價於9月20日公佈，與8月22日持平。
“受8月份5年期以上LPR下調的影響，9月住房信貸環境進一步寬鬆，整體房貸利率再降。”貝殼研究院市場分析師劉麗傑介紹。據貝殼研究院統計，截至9月19日，已有86個城市房貸主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的水平。分城市線看，一線城市房貸利率較高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%；二三線城市平均利率水平相對較低。
部分購房者考慮提前還貸
房貸利率下調，意味着購房者月供金額將有所減少。據測算，9月份部分城市首套房貸利率同比降幅達166BP，以首套房100萬元商業貸款本金、30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1013元，需償還的利息總額減少約36萬元。
利率降低、月供減少，部分已購房者開始考慮提前還貸。北京白領李琪於2020年底在朝陽區購入了一套兩居室，他告訴記者：“我的房貸是去年1月批下來的，按照當時4.65%的LPR報價加上北京地區55BP的加點幅度，我目前的房貸利率為5.2%。現在五年期以上LPR下調為4.3%，再加55BP，也就是北京新發放的首套房商貸利率為4.85%。我身邊一些符合條件的朋友已經在諮詢提前還貸了，但我的房貸利率要到明年1月才能調整，如果屆時房貸利率計算下來低於5.2%，我也會申請提前還貸。”
上海市一家國有大行的個貸經理也向記者證實，受LPR下調影響，房貸利率有所下行，確實有不少購房者想提前還貸，“申請提前還貸的大多是剛購房沒幾年的年輕人，他們多數辦理的是商貸或者混合貸，還款壓力比較大。”
從貸款模式看，購房者在申請住房貸款時可以選擇固定利率或浮動利率。但不論以何種方式計算，房貸利率下調均存在刺激購房者提前還貸的可能。趙錫軍分析，對於存量房貸部分，如果購房者選擇以固定利率貸款，那麼在市場利率下行的情況下，借款人的還款成本相對較高，可能會存在提前還貸的壓力。而對於選擇以浮動利率貸款的購房者來説，房貸利率下降減輕了當前的月供壓力，因此這些購房者也可能會考慮提前還貸，降低總體購房成本。“當購房者選擇提前還貸，他們省下的這部分資金可用於其他消費，對經濟發展也能起到一定促進作用。”趙錫軍説。
房貸利率下調對於剛需購房羣體也是一大利好。業內人士分析，對於有購房意願的消費者而言，房貸利率處於低位是其購房的好時機，也能對樓市回暖起到積極作用。“利率低、放款快有助於降低購房成本、加快購房流程，在一定程度上促進了前期市場的階段性修復。”劉麗傑認為，當前部分一二線重點城市房貸利率水平仍處在較高水平，未來仍有下調空間。
一攬子政策滿足住房剛需
將時間軸拉長來看，今年以來，國內不僅屢次下調LPR釋放政策紅利，還打出一系列利好樓市“組合拳”，出台了降低購房首付比例、提高住房公積金貸款上限和提高公積金提取額度等政策。
9月29日，中國人民銀行、銀保監會再發通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，提出對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
“這一政策措施的出台，有利於支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策範圍內，銀行和客户可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利於減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”中國人民銀行有關負責人説。
根據易居研究院智庫中心提供的數據，在國家統計局70個大中城市房價指數中，至少有23個城市符合央行發佈的上述新政要求，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、泉州等地。“此次新政出台體現了國家用好房貸政策工具、引導樓市健康發展的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説。
伴隨各類利好舉措落地，樓市也呈現出一定回暖趨勢。國家統計局統計顯示，1-8月份，全國商品房銷售面積同比下降23%，降幅比前7月收窄0.1個百分點；商品房銷售額下降27.9%，降幅收窄0.9個百分點。值得注意的是，其中中小户型住宅銷售降幅收窄幅度較大。
“對於多數住户而言，大量剛需和改善性住房需求主要集中在中小户型。”首都經濟貿易大學特大城市經濟社會研究院研究員趙秀池告訴記者，伴隨房貸利率下行和系列寬鬆的房地產金融政策出台，有效需求得以釋放，體現在中小户型住房需求有所回升，“當前我國城鎮化進程仍在加快，每年有超千萬人口進城，衍生出大量剛需和改善性住房需求。因此，仍有必要通過調節房貸利率和首付款比例等舉措穩樓市，這一過程中要注重分類施策、因城施策，加大對中小户型的支持力度。此外，在老齡化背景下，部分三四線城市還要考慮大城市溢出的養老住房需求。”
9月30日，為支持居民改善住房條件，財政部、國家税務總局印發公告明確，2023年底前，對出售自有住房並在現住房出售1年內在市場重新購買住房的納税人，對其出售現住房已繳納的個人所得税予以退税優惠。
在趙錫軍看來，實施換購住房個税退税優惠、下調房貸利率等措施體現了中國堅持“房住不炒”的總體定位。“從長遠角度看，還是要堅持從滿足住房剛需出發，繼續推進降低住房交易成本，更好、更大範圍地滿足人們的居住需求。”他説。