分拆拯救房企?四季度IPO或將聚焦物業管理

分拆拯救房企?四季度IPO或將聚焦物業管理
地產股或許沒機會了,但物業股大機會將在四季度出現。

作者 | 淑芬

來源 | 格隆匯新股

數據支持 | 勾股大數據

吸引資本參與打新的板塊,必然具備以下三個特點:供給數量多,歷史數據好和確定性高,有歷史性機遇和必要性。

站在當前時點展望,物業股或可帶動新一輪港股打新熱潮。而時間將從四季度開始。

2020年前三個季度全球IPO概要

突發的疫情影響了全球經濟,但依然不影響資本向IPO市場的邁進。

截止2020年9月,前三個季度全球IPO募資金額125萬億美元,相比2019年同期募資增長超過30%。

分拆拯救房企?四季度IPO或將聚焦物業管理
(資料整理 來自彭博及畢馬威分析)

中國內地、香港、美國仍是全球重要IPO市場。截止2020年9月,A股IPO市場募資總額為487億美元。科創板在持續推動下成為了內地最為歡迎的上市板塊,促使上交所前個三季度募資金額獲全球IPO榜首。

而緊跟其後的則是香港IPO市場。截止9月,香港IPO市場共計上市104家,共募資近234億美元,IPO全球排名第三。今年作為IPO大年,IPO的數量增長,在一定程度上幫助了企業渡過難關,也提供了新的融資通道。

9月港股IPO市場,驚現三匹“黑馬”

9月,香港新股市場迎來13家上市公司。當中出現眾多明星企業,農夫山泉、百勝中國、福祿控股、華住集團、中通快遞,港股打新市場的熱度也因此被點燃。

根據市場公開消息統計,13只新股總募資金額為620.51億港元較去年同期的募資增加204.816億港元。新股首日平均漲幅58.24%,平均中籤率33%。其中,首日漲幅最高的則是9月15日掛牌上市的科利實業控股(01455.HK),一手賺錢最多的則是9月25日由高瓴資本、紅杉等明星基石青睞的房地產SaaS第一股明源雲(00909.HK)。明源雲上市後最大漲幅達93.9%,首日一手收益最高獲15500港幣,榮登新股“黑馬”榜首。

值得注意的是,天任集團,濠江機電以及科利實業控股三家募資金額均在2億港元以下,但上市首日漲幅均超過100%。另外,超投資者預期則是,超額認購倍數爆冷的再鼎醫藥(9688.HK),頂頭槌一張可豪賺210萬港幣。

整體來説,若以收盤價計算,除開百勝中國與樂享互動出現了破發情況,其他新股均有不同漲幅。

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暫定在10月上市的新股有7只,包括萬眾矚目的兩家明星生物醫藥公司——嘉和生物(6988.HK)和雲頂新耀(1952.HK)。從數據統計看,2020年至今,按照生物醫藥科技股公司上市規律來看,首日上漲概率為100%。

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另外,有市場消息指出超級IPO螞蟻集團上市計劃在逐漸推進,有望在10月中下旬完成A+H中港兩地同步掛牌上市。目前市場傳聞其A+H共籌逾350億美元,無疑是史上最大IPO。

但筆者認為,在螞蟻集團巨無霸式IPO的推動下,其他板塊難以出彩。四季度的打新選擇要慎重,或許可以把目光聚焦在物業管理行業。

房產分拆物業上市,

立竿見影的解藥?

房地產開發市場接近20年,增長逐漸趨於平緩,增量房地產市場明顯觸及“天花板”。同時,在金融監管的升級下融資不斷收緊,今明兩年房企債務將會集中到期,疫情必然影響回款進度,房企負債壓力加大,多渠道融已成當下首要任務。當具有金融屬性的房地產受到遏制之時,具備消費屬性輕資產的物業管理成為融資分支,有望成為紓解當前資金壓力的重要工具。

在此背景下,港股逐漸出現物業股加速上市的趨勢、截止目前,已經有24支物業股赴港上市。僅今年年初至今,就有高達11家物業股上市,包括首日漲幅達23.8%的正榮服務,28.53%的金融街物業,22.19%的建業新生活等等。港股上市的物業管理公司年內股價平均上漲59%,只有5家出現下跌。同期恆生指數跌幅為16.78%,物業板塊逆勢突圍,走勢遠強於大盤。

圖:物業管理公司年初至今漲跌幅

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資料來源:勾股數據

而物業管理公司上市,除了能解決融資需求,還將帶來估值體系的重塑。傳統地產公司一直是重資產路線,強週期產業,時而景氣時而蕭條,在香港資本市場地產板塊的市盈率一直保持較低水平,而物業屬於輕資產,又有穩定的現金流,近兩年資本的追捧,這一切使得物業行業水漲船高。倘若房企將物業板塊拆分上市,其主體估值有望回升。

參考上半年物業管理板塊的表現,房企淨利潤均有所增長,這表明物業管理公司的永續經營能力強,低槓桿,高營收的屬性,房企自然迫不及待分拆上市。

衝刺分拆時機,

“萬億藍海”即將來臨

搶灘分拆上市的益處顯而易見。據首個分拆上市物業第一股花樣年華控股集團董事預計,至今年年底,上市物業管理公司有可能超過40家。未來三年將超過100家。

萬科,碧桂園,恆大,融創四大地產巨頭,除了萬科均走在分拆物業上市道路。截至目前,12家房企公司有意分拆物業上市,已經遞表籌備港交所上市的物業公司中,大多數為行業巨頭不乏關聯公司實力強勁的標的。千億主體分拆,整個物業管理行業規模將預計超過10萬億元,物業管理的上市浪潮將會來臨。

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最新分拆動態,則來自龍頭房地產企業中國恆大(3333.HK)。9月29日,恆大物業也遞交了港股IPO資料,或成為物業股募資王。

對於打新投資者亦或是投資該行業的朋友來説,在管面積是衡量物業企業的重要指標。同時,物業公司相關聯的地產商也是重要指標之一,背靠大樹好乘涼,比如融創中國的融創服務、恆大集團的恆大服務,世茂房地產的世茂服務等均屬於優質標的。

疫情防控催化了物業管理的價值,隨着一路走高其估值不斷提升,億萬藍海或成房企分拆物業上市的動力。

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