2022-01-11光大證券股份有限公司何緬南對保利發展進行研究併發布了研究報告《2021年業績快報點評：銷售業績穩步提升，盈利能力小幅收窄》，本報告對保利發展給出買入評級，當前股價為16.91元。
保利發展(600048)
事件：公司發佈 2021 年業績快報
2021 年全年公司預計實現營業收入 2850.5 億元（未經審計，下同），同比上升17.2%；實現歸母淨利潤 275.8 億元，同比下降 4.7%。
點評：銷售額實現正增長，營收穩健提升，結轉項目毛利率下滑致盈利承壓，財務指標穩健
1）2021 年銷售額實現正增長，拿地單價優化。2021 年公司累計實現簽約額5349.3 億元， 實現簽約面積 3333.0 萬方，分別同比增長 6.4%和減少 2.2%； 對應銷售均價 16049.4 元/平，同比增長 8.8%。公司住宅產品享有一定市場溢價，且良好央企口碑預計將保障公司未來銷售表現。
2021 年公司新增土地儲備 2722.3 萬方，同比下降 14.6%；對應投資額 1856.8億元，同比下滑 21.1%；拿地單價約 6820.7 元/平，同比下滑 7.6%，有助於公司未來盈利能力的恢復。
2） 營收穩健提升， 結轉項目毛利率下滑致盈利承壓。 2021 年全年公司實現營收2850.5 億元，同比上升 17.2%；公司營業利潤率約為 17.4%，同比下滑 4pct；實現歸母淨利潤 275.8 億元，同比下降 4.7%。 2021 年，公司收入取得一定增長，主要系公司已銷售的房地產項目加速交付，但由於高地價項目進入結算期， 公司盈利空間亦跟隨行業趨勢持續下行。 當前房地產行業正逐漸從類金融行業轉為類製造業，高槓杆紅利逐漸消逝，而成本優勢、品牌壁壘及回血能力將成為未來房企構築核心競爭力的關鍵所在，公司作為優質央企，預期將於馬太效應下進一步提升市佔率。
3）財務指標維持穩健。截至 2021 年三季度末，公司淨資產 3089.3 億元，淨負債率約 67.6%，資產負債率約 77.9%，扣預後資產負債率約 65.6%，資產負債結構穩健合理。此外，公司在手貨幣資金 1321.1 億元，現金短債比約 2.3 倍，短期償債能力較強。
盈利預測、估值與評級：受行業盈利空間持續下行影響，我們下調 2021-2023年公司預測歸母淨利潤為 275.8 億元 （下調 10.6%） 、 288.6 億元 （下調 15.1%） 、305.14 （下調 20.4%） 億元； 當前股價對應 2021-2023 年 PE 估值為 7.1/6.8/6.5倍。當前公司股價受市場環境影響出現小幅波動，但整體來看仍具備長期競爭力，公司業績穩健增長，盈利能力於行業加速出清下有望迎來修復，兩翼業務規模持續擴大，看好公司作為行業龍頭的未來發展空間，維持“買入”評級。
風險提示： 房地產行業調控政策嚴厲程度和持續時間或超預期；銷售進度受限於銀行貸款集中度管理或不及預期；項目施工和結算進度或不及預期。
該股最近90天內共有23家機構給出評級，買入評級21家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為19.98；證券之星估值分析工具顯示，保利發展（600048）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)