本文來源：時代財經 作者：魏亞霖
4月12日一早醒來，王明（化名）發現自己的股票軟件裏多了一隻“中交REIT”，但市值顯示只有84.59元。“我花一萬塊錢‘打新’，就只給我配售了84塊錢？”
當天早上，華夏中國交建REIT（508018.OF）的認購申請確認比例結果公告正式出爐：包含戰略配售、網下發售和公眾發售部分，華夏中國交建REIT此次發售比例配售前的募集總規模達1524.12億元；其中基金公眾發售部分比例配售前募集規模約為842.33億元，配售比例僅為0.84%。
也就是説，認購一萬塊只能配售84元，百萬認購額的實際配售也不超過萬元。公眾投資者對於REITs的熱捧可見一斑。
華夏中國交建REIT（也稱“中交REIT”）創下的REITs發行記錄，離不開已發行REITs的良好收益表現。在開年市場動盪的背景下，帶有“固收”特色的REITs吸引了更多投資者的關注。
除了投資者關注，時代財經注意到，在中交REIT啓動認購後，已經有北京能源國際（00686.HK）、新特能源（01799.HK）、嘉誠國際（603535.SH）等上市公司宣佈擬將旗下資產啓動REITs上市。
4月12日，新特能源、嘉誠國際證券部工作人員都向時代財經表示，後續是否會將更多項目納入REITs仍有不確定性。
不過，多家券商研報已經對上市公司試水REITs的意義給予充分肯定。
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首批REITs均表現良好
REITs是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。同股票類似，REITs也是有價證券，上市之後也會有交易報價。
中交REIT創下的REITs申購熱潮，與此前REITs上市之後的表現密不可分。截至4月12日，已經上市交易的11只REITs均未出現破發。表現最好的富國首創水務REIT成立至今已經大漲了57.41%。
此外，今年以來，A股多次出現震盪，在這樣的行情下，依託成熟優質、運營穩定的基礎設施項目的REITs波動較小，即使其中跌幅最大的華夏越秀高速公路封閉，從年初至今的跌幅不過3.90%，遠低於同期滬深300指數跌幅（15.39%）。
光大證券分析師祁嫣然認為，中交REIT發售火爆的因素有很多，根本原因在於現階段REITs資產的稀缺性、項目本身優質的底層資產和前期公募REITs良好賺錢效應，還有低配售比例預期引導的作用。
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除了二級市場交易的收益，REITs的一大優勢是較高的分紅比例。公募REITs設有強制分紅比例，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。
根據華泰證券研報的整理，首批上市的9只REITs實際可供分配金額均好於預期，其中富國首創水務REIT和首鋼綠能REIT實際可供分配金額達到150%以上。目前除東吳蘇園產業REIT外，其餘8只REITs均已啓動分紅，其中6只已分紅金額佔可供分配金額的94%以上。
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不過，對於王明這樣的“散户”而言，拿到手的實際配售額最終產生的盈利都是聊勝於無。他開玩笑稱，還好申購中交REIT的資金被凍結了，沒有在上週五補倉其他股票、這週一被套，四捨五入等於賺了。
對REITs躍躍欲試的上市公司們
近期REITs的火熱，對於很多重資產型上市公司而言，似乎找到了一條盤活固定資產、優化財務結構的途徑。
目前國內開展REITs試點的行業包括：交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房，探索在水利設施、旅遊基礎設施等其他基礎設施領域開展試點。
就在中交REIT結束認購的4月8日晚，北京能源國際公佈，公司計劃透過公開募集基礎設施證券投資基金的結構，將公司兩間附屬公司持有的合計400兆瓦光伏發電項目於中國境內證券交易所上市，建議交易所募集資金將用於投資同類型的光伏及風力發電項目。
另一家港股清潔能源公司緊隨其後，4月11日晚，新特能源公告，公司擬以控股子公司特變電工新疆新能源股份有限公司的全資控股子公司哈密華風新能源發電有限公司和哈密風尚發電有限責任公司持有的風能及光伏發電運營項目作為基礎設施資產，開展基礎設施公募REITs的申報發行工作。
次日，時代財經從新特能源證券部獲知，上述REITs項目目前仍處於籌劃階段，後續是否會將更多清潔能源發電項目納入REITs發行還不確定。
除了盤活固定資產，還有一些公司將REITs視作一種創新型融資方式。
4月11日晚，嘉誠國際公告稱，公司多個重大物流園區項目與中國工商銀行簽署戰略合作協議，其中包括REITs產品發行；嘉誠國際擬探討通過嘉誠國際海南多功能數智物流中心項目發行公募REITs，項目已經向海南省發改委申請納入REITs試點項目庫；而工行將提供包括但不限於戰略配售、基金託管人、基金代銷等服務。
對於嘉誠國際而言，REITs是緩解其融資壓力的渠道之一。在上述公告中，嘉誠國際表示，公司當前正大規模投入資本性支出，且隨着公司業務的快速發展，對資金的需求進一步增加。
根據嘉誠國際1月13日公告，此次擬發行公募REITs的嘉誠國際海南多功能數智物流中心項目，總投資額約6億元人民幣。3月2日，嘉誠國際公告該項目已取得土地使用權。4月11日公告顯示，該項目正在進行主體結構施工建設，計劃於2023年投入使用併產生收益。
4月12日，嘉誠國際證券部工作人員告訴時代財經，“該項目已經向海南省發改委申請納入REITs試點項目庫，具體上市時間有待審批流程。”
此外，對於後續是否會將更多物流項目納入REITs，上述嘉誠國際工作人員表示，首個項目是嘗試，後續是否加入更多項目還不確定。
截圖來源：嘉誠國際公告
不過，上述公告發出後，已經有好幾家券商表態看好嘉誠國際的REITs試水。浙商證券陳騰曦認為，物流地產資產經由REITs重新定價後，嘉誠國際核心能力有望實現價值重估。
國信證券姜明團隊認為，交運板塊中持有核心物流資產，未來具備成長性且估值較低標的或將迎來風口，REITS作為工具箱選項，做大做強的概率較大；若未來REITS項目能陸續落地，預計會對公司異地擴張和產業上下游整合帶來積極影響。
從目前REITs的發行來看，企業與投資者取得了雙贏，前者盤活了資產，後者獲得了超額收益。根據萬和證券2021年3月對於美國基礎設施REITs的統計，美國基礎設施REITs指數自2010年以來複合年增長率為12.11%，略高於同期標普500指數的11.67%。
隨着國內更多公司選擇將旗下資產加入REITs行列，如何保證項目資產的健康穩定，為投資者提供長期穩定的收益，將會是擺在投資者、企業與監管層面前的問題。