又見險資 傳百年人壽22億收購北外灘辦公樓

觀點地產網 自1月4日世邦魏理仕宣佈促成黃浦區核心商辦項目歌斐中心的出售之後，近日，上海大宗交易市場上再度傳來了消息。

消息稱，百年人壽以總價近22億元收購位於上海虹口區的星外灘5號寫字樓，成交建築面積為2.5萬平方米，項目將作為辦公自用。

儘管受到新冠疫情爆發的影響，大量外資無法參與交易，全國大宗交易成交總額較前兩年明顯下降，但放眼全國，上海依舊是商辦物業資產流動性最強的城市，也是投資者避險策略的首選。

據戴德梁行數據顯示，2020年上海市場共錄得722億元的房地產大宗交易，成交總額同比下降13%。值得注意的是，上海722億元的總成交額仍佔據全國35%的市場份額，繼續位列第一。

座標星外灘

作為此次交易的標的，星外灘5號寫字樓，位於楊樹浦路128號-138號，近臨潼路和平涼路，距地鐵4號線楊樹浦路站僅200餘米。這棟濱江獨棟辦公建築總高約50米，由兩棟對稱的建築組成。

據悉，該棟寫字樓隸屬於星外灘項目公司，該公司主要負責在上海市虹口區海門路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發建設。

觀點地產新媒體翻查資料瞭解，星外灘項目的過往也並不平淡。

追溯至2012年12月，上港集團與威旺置業有限公司（中國金茂香港子公司）以56.8億元競得海門路55號地塊，樓板價23330元/平米，溢價率21.11%。雙方各持有50%的權益，這個項目就是後來的星外灘。

此後，2017年12月，金茂將手中的星外灘項目公司50%股權以59.98億元價格出售給上港集團。2018年10月，接盤不到的一年的上港集團將項目公司100％的股權再次出手，以總價127.9億元售予凱德集團。

彼時，這筆交易刷新了凱德集團在華單個項目交易金額紀錄，同時也是中國史上最大宗外資地產投資交易。

目前，星外灘由國際客運中心、國際航運服務中心及星港國際中心三個超大型項目組成，定位為國際金融航運集聚區，共建有34棟5A級辦公樓及2.2萬平方米的配套商業街，總佔地面積約30萬平方米，總建築面積達150萬平方米，是迄今為止亞洲規模最大的綠色商辦建築羣。

此外，星外灘所處的虹口區北外灘板塊也在2020年拉開了新一輪開發建設的大幕。2020年2月下旬，上海市虹口區人民政府發佈了關於《虹口區北外灘街道控制詳細規劃修編（公示參與草案）》。

上海虹口區委書記吳信寶在接受訪談時指出， 未來北外灘對標國際最高標準，強化全球資源配置功能，優化營商環境，將北外灘打造成一個“運作全球的總部城、輻射全球的中央活動區核心區、引領全球的世界級會客廳”。

不過，值得注意的是，相比於北外灘的火熱，星外灘內寫字樓的價格近年來似乎沒有太大漲幅。

據觀點地產新媒體瞭解，2016年12月，金茂曾將星外灘內上海國際航運中心的一棟寫字樓整售予國家投資開發公司，作價52.88億元，單價超過8萬元/平方米。而此次百年人壽的收購價格為22億元，總成交面積2.5萬平米——經粗略計算，樓面價約8.8萬元/平方米。

對此，上海中原地產資深市場分析師盧文曦認為，2016年價格本身就是一步到位的價格。他表示：“寫字樓的單價通常處於板塊內住宅價格的一半左右，而目前北外灘的樓盤均價在10萬出頭，寫字樓單價一般在五六萬左右，星外灘作為板塊的高端項目，單價8.8萬已然不低了。”

此外，他還指出，近年來上海市寫字樓市場空置率正逐年上升，所以售價上也存在着一定的壓力。

根據高力國際數據顯示，2020年上海寫字樓市場總供應量118.5萬平方米，空置率為22.7%，創下十年新高；平均租金為人民幣7.64元/平方米/天，租金同比下降10.7%。

險資“抄底”寫字樓

作為國內大宗交易市場不容忽視的一支力量，險資近期頻頻現身於上海商辦物業大宗交易中。

在此次交易前，去年12月31日，中國建設銀行旗下建信人壽便以55.5億元簽約購入上海綠地外灘中心T4辦公樓，建信人壽及建行相關業務機構將入駐綠地外灘中心。

據悉，該項目首付款為47.48億元，建信人壽已於12月18日完成出資，均由傳統險賬户出資。T4幢辦公樓總計容面積約5.88萬平米，截至2020年12月16日，其仍在建設中，預計2021年末建成交付。

今年1月4日，CBRE世邦魏理仕投資及資本市場部也宣佈，成功助力歌斐資產完成上海黃浦區核心商辦項目歌斐中心的出售。據觀點地產新媒體獲悉，該宗交易於2020年底完成，總價42.76億元，買家為平安信託，資金方為平安人壽保險。

該項目是歌斐資產於2014年底，以31.26億元從上海融創綠城投資控股有限公司手中購得，並由旗下地產基金自主運營。項目位於上海黃浦濱江地區，下啓徐匯濱江產業帶、北接新天地、南面與世博央企總部基地隔江呼應，總體量約7.4萬平方米，於2016年竣工交付。

對於近期險資頻頻出手，高力國際華東區研究部董事袁曉超表示，相比於其他類型的大宗資產，寫字樓“租金收益 物業升值”的盈利模式是最穩定、最安全的，在過去5至10年中一直都是險資首選。

“同時，隨着去年下半年三道紅線的出台，很多房企為了降低負債率，無奈拋售手中本應該長期持有的物業，而這些物業原本能提供很好的回報率，所以才給予了險資一個抄底的機會。”

不過，袁曉超指出，介於目前寫字樓租金有着較大幅度的下降，加之即將到來的供應高峯，租金將在短期內承壓，投資回報率正處於相對低位。今年大宗交易的類別將出現明顯的轉換，投資機構的重心將從目前辦公物業轉換到物流地產、產業園區、數據中心。

他表示，這個趨勢將不只是發生在上海、甚至會在全國，乃至於全世界發生。

例如中國人壽，其早早開始相關領域的投資。2017年，菜鳥網絡宣佈與其共同設立物流倉儲基金，規模為85億元人民幣。2018年2月，國壽投資宣佈，與物流業巨頭普洛斯聯合發起設立了約100億元的收益增值型基金，投資於境內一、二線核心城市增值型物流資產，這也是當時國內物流行業最大的收益增值型基金。

而在產業地產方面，早在2017年，中國人壽便已設立專項併購投資基金，投資了由瑞安房地產持有的位於上海楊浦區的全國示範性科技創意園區創智天地項目。2019年，中國人壽聯手北京電子城投資開發集團股份有限公司成立基金，該基金收購了電子城集團下屬的6個園區不動產，收購總價款40.39億元。