作者|陳盼盼
出品|焦點財經
作為國內規模最大的央企地產公司，保利發展成為上半年為數不多的實現淨利潤正增長的房企之一。
2022年半年報顯示，保利發展實現淨利潤149.24億元，較去年同期增加約3億元，同比增長 1.6%；歸母淨利潤108.26億元，較去年同期增加約5億元，同比增長5.11%。
雖然，保利發展的淨利潤較去年同期僅增長3億元，但聊勝於無，尤其是與淨利潤大幅下滑的中海、招商蛇口、華僑城A、中交地產等一眾央企地產公司相比，更顯得彌足珍貴。
更為重要的是，為了這個個位數的利潤正增長，保利發展絞盡腦汁地“精打細算”，甚至不惜犧牲未來發展潛力。
近幾年，受高價地結轉，市場下行的影響，盈利能力下降成地產行業普遍性問題。作為最大的央企地產開發商，保利也面臨毛利率下降的挑戰。
去年，保利發展實現營收2850.24億元，同比增長17.19%，但不及同期營收成本22.67%的增幅，導致其淨利潤、歸母淨利潤錄得上市以來首次下滑。
今年，為了對沖盈利能力下降，保利發展擴大了結算規模。
2022上半年，保利發展實現營收1108 億元，同比增長23%，當期全口徑結轉面積1012 萬平米，同比增長6%，全口徑結轉收入1536 億元，同比增長24%，和營收增速相當，中信證券認為，“公司以穩健的結算規模上升對沖了盈利能力下降，實現扣非歸母淨利潤101 億元，同比增長1%”。
相伴隨的，保利發展的營收成本也從607.35億增加到824.66億元，同比增長35.8%。其稱，增長系受結轉規模和結轉結構影響，相應結轉成本增加。
由此，上半年，保利發展錄得毛利167億元，較去年同期減少4億；毛利率為25.55%，同比下降 6.95個百分點。
那麼，保利是如何在毛利下降的同時，實現淨利潤增長的？
焦點財經拆解利潤表發現，這得益於保利發展努力的“開源節流”：費用的不同程度下降，以及投資收益大幅增長。除此之外的，其他財務科目均小幅變化，對利潤的影響可忽略不計。
利潤表顯示，上半年，保利發展財務費用較去年同期大幅增加7.3億元，同比大增56%，其解釋原因為，匯兑損失增加。
與此同時，上半年，保利發展減少廣告費、宣傳活動費、薪酬支出，使得銷售成本略降約1億元；減少研發項目投入，使得研發費用較去年同期減少2億元；減少薪酬支出，管理費用略降1.6億元。上述合計減少費用4.6億元。
也就是説，銷售、管理及研發費用的略降，還不足以對沖財務費用的大幅增長。
但是，投資收益可以。
利潤表顯示，上半年，保利發展錄得投資收益24.72億元，較去年同期增加6.2億元，同比增長33.6%。
具體到對聯營企業和合營企業的投資收益，較去年同期增長2.3億元；處置長期股權投資產生的投資收益，增長2億元；取得控制權時，股權按公允價值重新計量產生的利得為4367萬元，去年同期這個數據為0。
無獨有偶，上半年，某TOP10房企實現淨利潤同比增長超10%，其中，投資收益約23億元，同比增長10%，具體到對聯營企業和合營企業的投資收益為21億元，同比增長近四成。
該房企管理層對此解釋稱，針對聯合營企業的投資收益主要來自表外結轉項目的利潤。