金科服務外拓、內生穩佔“全國十強” 獲泰康、高瓴資本基石護航
金科服務11月5日，港交所正式披露金科智慧服務集團股份有限公司公開招股書，公司有望於11月17日在港交所正式上市。
資料顯示，創立自2000年，現已成長為覆蓋西南、華東及華南地區及華中地區三個主要地區，以及其他地區24個省、直轄市及自治區的綜合型智慧服務提供商。
按綜合實力計，金科智慧服務自2016年至2020年連續五年被中指研究院評為中國物業服務百強企業十強之一，並自2015年至2020年連續六年西南地區排名第一。
需要指出的是，不同於傳統的物業企業，金科服務以大數據、物聯網智慧服務平台為驅動，在物業管理服務的基礎上，還進一步延伸到了非業主增值服務、社區增值服務和智慧科技服務層面，尤其是非業主增值服務近年增長顯著。
業務範圍的拓展，無疑將為公司未來價值持續成長提供支撐，同時也為此次港股上市後公司價值的發現提供了巨大想象空間。
服務“硬實力”與文化“軟實力”兼具
從2004年成為國家二級資質物業管理企業，到2015年開始搭建“365”生活服務體系，再到2020年連續5年蟬聯中國物業服務十強，金科服務近20年的發展，堅實而穩健。
而自2016年開始，伴隨着母公司金科集團全國化步伐的加快，金科服務也迎來了自身的飛速發展期，順利躋身行業一線梯隊。
2016年至2020年，金科服務連續五年入圍物業百強企業綜合實力TOP10，在總部位於西南區域的物業服務百強企業中，金科服務2015年至2020年連續六年排名第一。
其背後是，是金科服務創新驅動下的快速成長。
2017-2019年，金科服務在管面積從6240萬平方米增加至1.21億平方米，複合年增長率達39.0%。
截至2020年6月30日，金科智慧服務已進入北京、重慶、天津、武漢、南京、成都、瀋陽、鄭州、長沙等133座城市，簽約843個項目，簽約面積約2.56億平方米，服務全國160萬户中產家庭。
伴隨着簽約、在管面積的不斷增長，金科服務核心經營數據快速提升，並一直延續至今。
2017年，金科服務營收為10.47億元，至2019年時已增至23.28億元，同期淨利潤則從1.14億元升至3.74億元。
進入2020年後，增速不減，僅上半年公司便實現淨利潤3億元，遠超上年同期的1.66億元。
財務數據的增長正是金科服務硬實力的體現，而這體現在多個方面。
以金管家、金悦家、金慧家為代表的三大服務體系，便是金科服務產品標準化建設的一個縮影。
另一方面，針對於當前城市居住環境，金科服務還率先提出“隔壁鄰里文化”，先後搭建鄰里萬家宴、鄰里旅遊季等六大系列活動平台，並構建金科520日、大社區志願者日、福鄰社、鄰里節等鄰里親情活動平台，着力構建金科親情社區。
金科服務樹立的這份理念，也獲得了業主方的認可。據中指院調研顯示，2012-2019年金科服務住宅物業的業主滿意度連續八年超過90%，2019年金科服務住宅物業業主滿意度為91.05%，遠超同期行業均值。
外延、內生拓展能力突出
金科服務全國範圍內攻城拔寨的同時，還顯現出了極強的多業務拓展能力，並在一定程度上豐富了公司的收入結構。
這表現在兩個方面，首先就是來自市場方面的外部拓展能力。
一個直接的數據體現，就是公司獨立第三方開發物業佔比的不斷提升。相關數據顯示，從2017年至2019年，公司在管面積中來自金科集團開發的佔比分別為66.6%、52.7%、47.1%，呈逐年下降趨勢。
相應的，公司來自獨立第三方開發在管面積佔比則從2017年的32.5%，一路提升至48.3%，逐年上升，而這一趨勢延續至今。
不難看出，過去幾年金科服務對集團層面的依賴已經越來越小，整體收入結構向市場化運行出現了明顯轉變。
其次，是公司內部多業態拓展方面的突出表現。金科服務現已形成物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及智慧科技服務四條業務線，後三項業務正是公司在傳統物業服務領域就產業鏈作出的進一步延伸和嘗試。
得益於此，金科服務整體收入變得更加多元化，並逐步發展成公司有別於同業的獨特優勢。
數據顯示，近三年金科服務增值服務總收益從2.8億元大幅增加至8.35億元，複合增長率達72.8%，增速遠高於同期物業百強企業28.5%的均值。
增值服務高速增長的背後，是金科服務給予的足夠重視和努力。為此公司成立了專門的政企事業羣，下轄政企發展中心、政企服務中心兩大部門，其非住宅業態涵蓋商寫樓宇、產業園區、政府公建、高校醫院、軌道交通、旅遊景區等多種類型，服務羣體涵蓋京東物流、南方航空、保時捷，以及部分法院、學校和產業園區等。
僅以學校為例，如今已有長沙明德中學、長沙外國語學院等20餘所學校選擇了金科服務，由其提供一站式服務，為10萬餘名師生提供了舒適健康的教學環境。
此外，京東亞洲一號分揀中心、長沙南方航空大廈和南方航空長沙黃花國際機場服務區，同樣是由金科服務提供全方位物業服務。
在多業態的拓展過程中，金科服務還引入智慧化解決方案，通過全方位智慧安防、立體監控和智能聯動，全面掌握人員、車輛、設施、能耗、空間等關鍵運營指標，幫助園區提升管理運營效率，目前也已運用到產業園區、中高端樓宇等多種城市場景。
這對於公司而言，好處顯而易見。
一方面可以豐富金科服務的營收結構，增強其資源整合能力，另一方面也有望為公司培育出新的利潤增長點，進而為上市後的穩健增長打開想象空間。
高質量基石投資者護航
上市公司價值的發掘，除了公司自身優良的質地，也有賴於眾多投資機構所給予的合理定價。
港交所於2005年引進基石投資者制度，即在IPO時投資者提前和發行人簽訂認購協議，確定以首發價格認購一定數量的股票，這類投資者通常由以銀行、保險公司、對沖基金組成。
這類投資者的參與，一方面凸顯了二級市場對公司前景的肯定，另一方面也為企業上市初期的股價提供了穩定劑的作用。
此次金科服務港股上市，也不例外。
11月5日披露的招股書顯示，公司已與泰康人壽等10家基石投資者訂立基石投資協議，基石投資者一致同意認購相當於約26.737億港元可予購買的港元投資金額的有關數目發售股份。
而整個基石投資者陣容也堪稱豪華，除了作為險資代表的泰康人壽外，金科服務還引入高瓴資本、雪湖資本、中金啓融基金和中國東方旗下的China Orient Multi-Strategy Master Fund，以及UBSAM、MWAL等多家海外投資機構。
其中，高瓴資本此前便曾作為基石投資者，參與到金科服務同業公司的港股上市。
外資方面，UBSAM則隸屬於瑞銀集團，該公司為UBS Asset Management AG全資附屬公司，UBS Asset Management AG則是瑞士銀行的全資附屬公司。
高質量的基石投資者，也為金科服務上市後的表現打下了堅實基礎。
還需要注意的是，港股市場不同於A股市場，其投資者風險偏好更低，更為注重企業穩定的現金流，以及確定性的業績增長。
今年上半年疫情期間，港股便一度出現了地產股下跌、物業股上漲的情況。
反觀金科服務，公司質地優良，內生和外延式增長勢頭良好，其長期穩定的增長亦有望獲得全球投資者的認可。
此外，金科服務行業地位穩固，連續5年入選物業綜合實力前10強，同樣有可能獲得港股市場對公司給予的行業龍頭溢價。
按照計劃，公司將於2020年11月10日截止辦理香港公開發售認購申請登記，11月17日H股預期開始於聯交所買賣。
上市首日的市場表現，值得期待。