8月27日晚間，新城控股（601155.SH）發佈2021年上半年業績。報告期內，公司實現營業收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬於上市公司股東的淨利潤43.06億元，同比增長34.40%。截至6月底，吾悦廣場開業面積達950.67萬平方米，同比增長62.06%；實現租金收入36.67億元，同比增長72.02%。
紅星資本局注意到，上半年，新城控股踩中一道“紅線”，位列“黃”檔房企，債務規模與2020年末相比小幅上升，並且現金流狀況也不樂觀。
主營業務毛利率下滑
吾悦廣場租金收入增逾7成
半年報顯示，2021年上半年，新城控股實現營業收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬於上市公司股東的淨利潤43.06億元，同比增長34.40%；基本每股收益1.91元/股，同比增長34.51%。截至本報告期末，新城控股總資產達5714.24億元，比上年度末增長6.26%。
不過，在營業收入和淨利潤雙雙增長的同時，新城控股的盈利能力出現下降。
半年報顯示，總營收中，房地產開發業務收入為742.67億元，同比增長115.6%，但毛利率同比下滑逾6個百分點至17.11%；物業出租及管理收入36.4億元，同比增長67.53%，毛利率為70.58%，同比下滑1個百分點。
上半年，新城控股完成合同銷售金額1176.64億元，比上年同期增長20.65%；實現合同銷售面積1086.96萬平方米，比上年同期增長23.87%。根據克而瑞（CRIC）數據，新城控股上半年房地產合同銷售金額和麪積在全國地產企業中分別排名第16位和第7位。
申萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率62%（2020年實際去化率70%）保守估算，對應今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預計全年大概率將超額實現銷售計劃。
拿地方面，新城控股上半年新增土地儲備61幅，總建築面積1831.61萬平方米，平均樓面地價3419.75元/平方米，總地價為626.36億元。
商業運營方面，截至6月底，吾悦廣場開業面積達950.67萬平方米，同比增長62.06%；實現租金收入36.67億元，同比增長72.02%；出租率達97.12%；銷售總額達272.75億元，同比增長134.22%。
踩中一道“紅線”
短期借款較上年末增3.6倍
2021年上半年，新城控股剔除預收賬款後的資產負債率為75.45%，淨負債率為60.48%，現金短債比為1.44。其剔除預收賬款後的資產負債率超過“三道紅線”規定的70%指標，屬於“黃”檔房企。這代表在未來，新城控股的有息負債規模年增速將不得超過10%。
值得一提的是，新城控股上半年的債務規模與2020年末相比小幅上升。
2020年末，新城控股的淨資產負債率為43.65%。也就是説，上半年，新城控股的淨資產負債率上升了近17個百分點。
上半年，新城控股短期借款餘額20.92億元，比2020年末增長365.25%；長期借款餘額為547.04億元，比2020年末增長25.4%。此外，應付票據餘額為90.86億元，較2020年末增加33.91%。
紅星資本局注意到，新城控股經營活動產生的現金流量淨額不太穩定。今年上半年，新城控股經營性現金流淨額為-75.72億元，上年同期為-88.99億元。2018年~2020年，新城控股經營性現金流淨額分別為38.17億元、435.8億元和3.82億元。2020年末比2019年同比下滑了99.12%。
另外，上半年，新城控股投資活動產生的現金流量淨額為-110.7億，上年同期為-3.52億元。
由此可見，新城控股的現金流狀況並不樂觀，僅靠內部造血似乎不足以支撐公司投資發展。
在此情況下，新城控股選擇拓展融資渠道。
7月30日，新城控股公告稱，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位於長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作為底層資產在新加坡設立信託基金，再申請向相關投資者發行信託份額以實現於新加坡證券交易所主板上市。發行完成後，新城控股預計仍將間接持有該信託基金51%-55%的信託份額。
據媒體報道，新城控股此次計劃募資約2億美金至3億美金。
紅星新聞記者 俞瑤 實習記者 餘冬梅
責編 任志江 編輯 陶玥陽