文/樂居財經 楊倩 林振興 曾樹佳
11月23日，深圳是個豔陽天。上午10點，深圳筍崗街道辦四樓，寶能集團董事長姚振華與10位債權人代表進行了一場持續2個半小時的對話。
現場，姚振華代表寶能集團及個人因為寶能流動性困難給大家帶來的傷害深表歉意，並且鄭重承諾，堅決兑付個體債權人每一分錢，包括本金、利息。
當日晚間，寶能旗下“前海世紀私人財富”在公眾號發佈兑付公告，寶能集團相關全部產品的清退工作將於2022年6月30日前完成。關於清退工作的具體實施計劃預計將於10天-15天內向投資者通報。
為了實現該目標，寶能已經拿出包括前海人壽在內的十餘大核心資產抓緊處置，並且對於逾80億個體債權人債務拿出164億的資產進行抵押。
不過，這則公告沒能讓寶能債權人安心。有人質疑，公告內容與現場的承諾有出入，“為什麼公告裏沒有直接説‘兑付’，而是用‘清退’兩個字？”
平台清退，一般是網貸平台發生危機後會對借款人進行追繳欠款或者變賣公司的財產，然後使用這部分資金兑換投資者的本金，在進行清退時一般只能按照一定的比例拿回本金，最終清退完成後平台會按照法律程序退出。
當下，不僅是寶能一家企業發生了理財產品暴雷，包括恆大、當代置業、陽光金服（陽光城兄弟公司）、佳兆業、奧園等也相繼出現了旗下理財產品延期的情況。
當風調雨順之時，發行理財產品是部分房企引入現金流的一條重要通道；但暴雷聲中，理財產品逾期兑付甚至成為了壓垮房企的最後一根稻草。
1800萬打水漂
“我到現在都不敢面對老公，看到他都得繞道走，很內疚。”説完這句，木木（化名）沉默了很久。
木木是鉅盛華旗下基金公司的員工，也是寶能近4000位（個人）債權人中的一員。據瞭解，鉅盛華為寶能系旗下重要的投資平台及發債主體，實控人是寶能集團董事長姚振華，最終受益股份為80.016%。
去年，木木的家人先後購買了純債2號、鉅寶2號、金成1號等多隻寶能產品，總投資超過1800萬。
今年國慶節的前一天，她過得備受煎熬。當天，鉅盛華將有一筆公開債到期，規模大約15.9億元。該債券於2020年10月13日起在上交所掛牌，債券簡稱為“20 深鉅 D1”，證券代碼為“167844”。
一位寶能員工向樂居財經透露，“前海世紀基金名下發行的私募基金一共認購了12億”。在2020年底之前，前海世紀基金還是鉅盛華的全資子公司。
相比此前“員工贏”系列產品的逾期，“20深鉅D1”能否按時兑付，被債權人看做寶能會否“躺平”的風向標。
“如果這筆公開債逾期，公司主體信用評級就會下調，比銀行貸款逾期還要嚴重，當時我們都相信公司會力保這筆債（按時兑付）。”
時間一分一秒過去，遲遲等不來債券兑付的消息，木木有點慌了。直到晚上6點，她幾乎已經確定，這筆公開債逾期了，寶能的兑付危機已然超出了預估。
此時的她心急如焚，這筆錢是幾家人的積蓄，父母、公婆都有參與。而就在兩個月前，木木的父親查出了轉移瘤，正在北京接受治療，家裏用錢的地方很多。
焦躁、擔心、自責，負面情緒爆棚的木木和老公發生了爭吵，被婆婆意外聽見。“我婆婆聽了以後情緒特別激動，一下子就腦梗了，我們趕緊打了120送醫院”。一系列檢查後，醫生斷定病勢危急，建議馬上進行開顱手術。
手術室門口的紅色指示燈亮了整整一夜，直至10月1日早上8點多，老人下了手術枱，被推進了ICU。結果並不樂觀，醫生如實告知，即便脱離危險也會是植物人。
ICU病房需要保證無菌環境，加上疫情期間管理嚴格，因此，醫院禁止家屬探望。“我老公是個特別孝順的人，這麼多年一直把老人帶在身邊照顧。”
為了能進去看一眼，夫妻倆找遍了醫院的領導。“最後實在沒辦法了，他就問人家，招不招保安？招不招護工？”
看着這個名校畢業、工作體面、衣着光鮮的男人如此卑微的懇求，木木心裏難受極了。“在ICU住了6天，人還是走了。”她哽咽着説道。
家中突逢變故，患癌的父親仍需深入治療，經濟壓力都落在了木木老公的肩上。“國慶節後，我收到了7月份的工資，一共31.88元。”她決定第二次前往深圳，和寶能方面談判。
兑付進行時
在寶能發生兑付危機之後，不少債權人發現手上的產品“疑點”重重。
以貴鑫10號第一期為例，據債權人提供的《交易協議》，該產品轉讓方為鉅盛華，管理人為寶能利通（即鉅盛華全資子公司），擔保方為寶能集團，基礎資產為深業物流持有的對寶能物流集團有限公司的債權資產。
據瞭解，2019年12月18日，借出方深業物流與借入方寶能物流集團簽訂《借款協議》，約定借款金額9億元，借款期限為2019年12月18日至2022年12月17日，借款利率為零。
目前，寶能產品主要來自四個渠道，包括前海世紀基金公司，主推現金管理產品（證券私募基金）；上海寶泓基金公司，主推寶創3號（股權私募基金）；深圳易順成基金公司，主推金成1、2、3（其他類私募基金）；以及貴外、天安、廣交所等金交所，涉及貴鑫、貴盈、天鑫、天盈等產品。
據樂居財經獲悉，寶能旗下各類產品規模83.49億元，金交所產品佔比接近一半。在寶能債權人的某個微信羣中，有人卑微祈求，只要本金，不要利息了。但更多債權人站出來反對，認為沒有罰息，寶能沒有還款動力。
8月20日，寶能集團董事長姚振華的回應一度刷屏。他表示，會堅決兑付每一分錢，“下一步，將採取強有力的關鍵舉措持續回籠資金，開源節流，降本增效。”
此後，有消息陸續傳出，廣州國資科學城集團接手寶能集團楓下舊改項目，廣州黃埔區某國資企業接盤寶能金融中心項目。一位接近寶能集團人士向樂居財經表示，目前兩個項目已經完成轉讓，具體金額不詳。
10月19日，寶能實控的在中炬高新（600872.SH）回覆上交所《控股股東股份質押事項的監管工作函》中，透露了寶能集團流動性資金缺口約200億元，其中包括所有理財產品兑付合計83.49億元，以及其應對流動性問題的措施。
包括，加快推進廣東佛山、浙江紹興、雲南昆明、哈爾濱等項目銷售，涉及昆明滇池九璽項目、紹興蛟裏項目等，四季度預計回款 47.92 億元。同時，寶能集團將8 項重大資產項目擺上了貨架，包括深圳寶能中心、前海優質項目、物流園資產包等。上述項目涉及商業物業、土地、商業綜合體、舊改及優質金融公司股權等。
據寶能員工透露，截至11月，集團旗下個別產品已經完成兑付，包括天鑫2號、天盈2號及部分貴鑫8號產品等。
值得注意的是，天鑫2號、天盈2號的擔保方均為寶新控股，實控人是“小老闆”姚建輝。以天鑫2號第十期為例，其底層資產是寶新控股-寶新實業資產收益權，產品兑付由寶新控股“兜底”。寶能員工提到，“小姚老闆的產品一直是百分百兑付。”
去年底有消息傳出，“寶能系”掌舵人姚氏兄弟分家，姚建輝將其持有的“寶能系”其他公司股份贈送給姚振華後，將主營地產的寶能控股帶走，並更名為萊華控股。彼時有觀點認為，“寶能系”藉此將風險隔離，小姚分走的傳統地產業務，才是真正的優質資產。
一個事實是，鉅盛華旗下基金公司於去年面向債權人銷售產品時，姚氏兄弟尚未分家。如今，剝離掉“優質資產”的寶能集團，陷入了兑付危機。
買了寶能天鑫3號第二期和貴鑫10號第一期的債權人告訴樂居財經，“按照合同約定，兩個產品應分別於7月20日、8月10日到期；但到現在，天鑫3號第二期僅兑付30%本金及利息，貴鑫10號第一期僅兑付8%本金。”
以房抵債
一些房企理財產品暴雷後，開始在積極制定兑付方案。
債務窟窿最大的許家印承諾，“一定要全部兑付，一分錢不能少”“我可以一無所有，但恆大財富的投資者不能一無所有”。此外，恆大問責懲處了6名提前贖回恆大財富投資產品的管理人員，確保一視同仁。
當代置業方面，老闆張雷以及總裁張鵬為旗下的員工理財產品“職員寶”站台，“公司會保證至少本金能夠還給員工，歸還時間預計在今年年底”。
不管是被動還是主動，這些地產老闆勇敢站出來表決心，至少説明他們在沉船時可以同企業共進退。當下，老闆們心裏很清楚，如果員工理財不能兑付，他們將直接往外爆料，結果很有可能一發不可收拾，造成連鎖反應。
近期陷入理財兑付漩渦的佳兆業，其一系列做法值得參考。面對危情，從老闆，總裁到核心管理層連同錦恆財富高層，都在第一時間出面表態。
11月3日，佳兆業關聯理財機構錦恆財富出現3億理財產品逾期。次日，佳兆業管理層就與投資者在深圳嘉裏中心召開兑付方案溝通大會。因為身體原因住院的郭英成，選擇與現場投資人音頻連線，“佳兆業是負責任的企業，給一些時間和空間，佳兆業有能力和辦法償還本息。”
11月8日深夜，佳兆業發佈道歉聲明，並回應了擔保的理財產品兑付逾期問題：加快深圳、上海等地優質資產處置，回籠資金用於兑付財富產品；梳理可抵押資產；加快在售地產項目銷售，實現快速回款。
據樂居財經瞭解，佳兆業已擬定一份詳實的資產處置清單，包含深圳18個項目，面積達144.72萬平方米，總價值約818億元。此外，它已緊急處置了位於香港的2宗地。
一位投了數百萬的投資人仍舊對佳兆業充滿信心,“佳兆業的資產還是比較優質的。投了有8年，收益率年化約9%左右，他們此前信譽還不錯，希望這家公司能順利度過困難，讓我們早日拿回錢。”
緊接着11月22日，佳兆業的財富產品兑付方案終於浮出水面。按照方案，將按錦恆財富產品到期的時間順序，採用分期兑付的方式，陸續兑付本金及利息；兩天後，佳兆業公告稱，已就本金約10.97億元的理財產品實施償還措施。
當然，不管哪一家房企出現理財產品暴雷，投資者眼下最關心的問題不外乎：錢怎麼還？還能不能還？
恆大財富兑付方案共有3種方案：現金分期兑付、實物資產兑付、衝抵購房尾款兑付。投資者可從三種方案中選擇其中一種兑付，或者組合任意兩種及三種方案兑付。
後續幾家房企理財產品兑付方案，基本也是參照恆大，照葫蘆畫瓢。
例如，陽光控股理財產品給出的兑付方案包括：一、未到期產品：投資人所有未到期產品均按合同約定的利率正常計息支付；二、已到期產品：投資人可從“展期6+6個月”或“實物資產兑付”方案中選擇其中一種或兩種方案的組合進行兑付。
其中，實物資產兑付方面，由各地區公司提供已獲取預售證、可供兑付的住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等，投資人按照“屬地界定”“先簽先得”的原則進行實物資產兑付。
再如，最新被爆出理財兑付逾期的奧園，其理財產品金額約60億元，涉及投資人大概1500人，其中600多人為奧園內部員工及親友，涉及資金約22億元。
12月2日，奧園初步制定了現金分期兑付及實物資產兑付兩種方案。用於兑付的實物資產同樣也包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位等物業，總貨值不低於90億。
據樂居財經獲取的一份奧園《抵房方案》顯示，抵房房源包括除合作項目外的所有房源，主推已竣備、未抵押、不限購的房源。投資人選擇抵住宅類產品，可享受8折優惠；抵非住宅類產品可享受7折優惠。員工方面，其強調基層員工優先選房。
對於手頭缺錢，僅剩房子的地產商而言，以房抵債是他們最後的資本。但這些房產有的是期房，有的定價虛高，或裝修、物業簡陋，甚至還有的是偏遠地區的文旅盤，在市場中很難流通。
目前，雖然已有部分投資人拿房，但絕大部分投資人不想接盤這些房產，他們有自己的顧慮。
“拿不回投資款，還要支付一筆首付款給房企。但如果首付直接交給房企，不進入監管賬户，就沒法網籤，我們對房子的所有權根本得不到保障。”最後很可能再次被“割韭菜”，又為房企貢獻了一筆“有去無回”的投資。
專家則表示，理財產品兑換房產不是簡單的以物抵債，而是一個經營交易行為，如果涉及工抵房要轉讓給第三方，需要經過司法、税務等部門辦理。
融資“暗道”
地產領域的融資，似乎“條條大路通羅馬”，明裏暗裏有着一系列的籌資渠道，隱藏着房企的眾多財技。但潮退之時，那些不為人知的“自融”之舉，也容易暴露在外界的視線中。
所謂“自融”，即地產商設立一個資金籌集平台，並將引來的資金，投入到自己公司或關聯公司的項目中，實現“輸血”。他們在合同裏並不約定具體投向，而是形成不斷滾動的資金池。
在銀根收緊、許多融資方式都納入監管範疇的大環境下，發行理財產品是部分房企引入現金流的一條重要通道。但暴雷聲中，這種融資方式得到了前所未有的關注，其中的真相也逐漸浮出了水面。
此前，有人稱恆大財富的理財資金，被挪用至恆大集團及地區公司，或用於支付供應商的貸款。部分投資者也表示，恆大的理財產品底層資產不明確，幾乎沒有風控措施，可能存在較大的風險。
再比如，寶能旗下部分理財產品或涉嫌自融。據知情人士透露，前海世紀基金回覆深圳市證監局的函件顯示，該基金公司發行的四隻私募基金（寶盈A-001號、鉅寶2號、純債1、純債2），累計持債金額38.75億元，而上述債券主要投向為寶能集團旗下的鉅盛華和深業物流，後者為鉅盛華控股子公司。
幾乎在同一時間，前海世紀基金被剝離出寶能集團，大股東由鉅盛華變更為深圳建業工程集團。後者實控人是林俊良，曾在寶能文化發展公司任監事，彼時姚振華任寶能文化董事長。
類似的例子並不在少數。房企通常的做法是，由公司內部人士在外自建殼主體，或去外部尋找符合條件的殼公司，作為理財產品的發行主體。這些平台，一般都會避開與其他主體結構上的關聯。
例如，恆大財富的基金銷售牌照持有主體，為深圳市金海九州基金銷售有限公司。穿透可知，該公司旗下並沒有對外投資公司，最終受益人為徐文、何妙玲，前者目前在廣東恆大華南物流中心任董事，後者為恆大地產集團董事。
此外，陽光金服旗下”華冕財富“，其主體公司為陽光泓寧財富管理有限公司。陽光泓寧現有42家對外投資公司，均帶“管理諮詢”“投資”等字眼，它們大部分也只是空殼，沒有關聯到相關項目。
看起來，僅從股權鏈條上，似乎很難追溯到房企理財產品的資金流向，其中的“暗流”，匯成了不為人知的“深潭”。
這類融資之所以受到房企的追捧，是因為它不體現在報表中，相對靈活和寬鬆。開發商可以藉助它調整槓桿、調配資金，大大拓寬自身的戰略空間。
地產開發業務向來具有強金融屬性，房企佈局金融早已不是什麼新鮮事。在金融領域騰挪，它們既能獲取投資收益，又能在變相理財中，支撐自身越來越大的資金需求，兩頭受益。
相關統計稱，TOP30房企均在不同程度上涉足金融業務，其中金融牌照齊全的包括恆大、萬達、佳兆業、綠地等，這些公司大多控股或參股銀行、保險、P2P、小貸公司等。
除了上述提及的恆大、寶能、佳兆業、陽光金服、當代置業等企業之外，榮盛發展、鴻坤地產等，也都有發行類似的理財產品，構建自身的融資大平台，募集資金補充公司的流動性。
起初，這些地產系的財富公司，都只着眼於為內部地產項目籌資，但後來隨着業務的擴張，它們需要更強的募資能力，於是才謀求獲得金融牌照，增加發行規模。
現階段，房住不炒的基調不會變，對融資方式的監管日益趨嚴，房企通過理財產品籌集資金的常用路徑，將得到進一步的規範。那些違規發行理財產品、涉嫌自融的主體，將逐漸被淹沒在時代的洪流中。
文章來源:樂居財經