財聯社（北京，記者 李慧敏）訊5月17日晚，首批9單基礎設施公募REITs項目正式獲得中國證監會准予註冊的批覆。財聯社記者瞭解到，首批獲批公募REITs總規模為315億元，其中戰略配售200億元，約110億元將面向公眾投資者公開發售。
鑑於首批試點項目具備良好的風險收益特徵，市場各方參與者持積極態度，預計發行配售將獲踴躍參與。 專業人士表示，考慮到資本市場對於REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市後二級市場價格出現波動。建議投資者理性看待投資價值，避免追漲殺跌，減少雙向波動。
總規模315億市場公開發售110億左右
“公募REITs在中國境內屬於一中全新的載體，最大的特點就是‘新’。新的金融產品、新的定價方式、新的估值錨定、新的交易方式。”有專業人士介紹，公募REITs是一種帶有“特殊目的”的權益類投資產品 公募REITs可以認為是一種帶有“特殊目的”的公募基金，屬於權益類產品。公募REITs在效果上實現了基礎設施實體資產在二級市場的公開上市發行，允許投資者在二級市場上參與實體資產的收益分配，這對於投資者來説也是一種全新的選項。
據瞭解，目前首批9單公募REITs總規模約315億元，其中戰略配售大概200億元，對公開市場發行110億元左右。
“200億戰略配售面向機構投資者，110億左右是向公眾投資者發行。與股票投資一樣，公眾投資者可網上或網下參與，網下參與大多可能會是基金等機構，機構和個人均能網下投資，在二級市場個人投資者亦均可參與。”上述專業人士表示。
中金公司研究部認為，REITs最終作為公募基金產品呈現，與一般公募基金有何不同，主要是從基金職能上來區分。一般公募基金以股、債等傳統金融資產為投資標的，管理人對於底層金融資產的配置和擇時更趨靈活主動，而公募REITs基金幾乎須完全投資於特定的實體資產組合，更強調穩定性。簡單來説，公募REITs基金在“買方”職能上體現的相對較弱，因此，更多可以理解為是一種偏被動式的“特殊目的”產品。
“整體而言，作為在長週期視角下具備相對高確定性的可觀內部收益率潛力的新金融產品，中國REITs對以銀行理財子公司、保險、信託為主要代表的機構投資者具有較強的吸引力。這些機構可能成為首批REITs項目上市的重要參與者，並在上市後較長一段時間內穩定持有產品份額。”中金公司研究部表示。
預計參與踴躍投資價值仍需理性看待
鑑於首批試點項目具備良好的風險收益特徵，市場各方參與者持積極態度，業內預計首批產品發行配售將獲熱烈參與並取得良好發行表現，後市交易情形或有分化。
中金公司研究部認為，考慮到資本市場對於REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市後二級市場價格出現一定波動。從境外市場來看，部分REITs產品上市後類似股票會呈現出大幅上漲或者下挫的現象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，減少雙向波動。
目前市場主流機構對於首批公募REITs試點產品表現出較高的積極性，對於各具體項目的投資價值也在緊密研判當中。
考慮到目前投資者對於REITs產品形態和投資邏輯的熟悉度整體仍不算高，不排除公募REITs上市後交易表現因各方的認知差異呈現一定波動。
而觀察海外REITs發行上市後一年維度的價格表現，發現並不存在方向或幅度上的普適規律，而更多取決於單體REITs自身基本面優劣以及投資者在當時對於不同資產板塊的配置偏好。例如美國基礎設施和數據中心板塊有部分REITs在上市一年後錄得累計50%以上的價格漲幅，而傳統住宅、零售、辦公板塊REITs上市第一年內的價格變化幅度一般不超過20%，整體上漲跌互現。又比如香港REITs上市後破發的情形較多，價格下跌幅度可達30-40%，可能和流動性、底層資產質量相對一般等因素有關。
“尚難判斷上市後REITs基金價格會否因何種外部因素呈現整體性大幅上升或下挫，但資金對首批各產品追捧力度分佈不均可能引起產品間價格相對波動。”中金公司研究部如是表示。
以產權類REITs為例，倉儲物流、產業園區、數據中心等各類資產的市場供需和透明度狀況有明顯差異，且此前主流機構在一級市場參與相關資產投資的經驗積累程度不一，因此不排除機構本身對於資產類別有先期偏好，進而影響後市交易定價。此外，考慮到經營權類REITs獨特的產品形態，各機構對於其投資價值的看法在短期可能仍不甚統一，這可能也會帶來價格上的影響。最後，也應注意到目前已經公示的首批產品在外部配售比例和管理人方案上的差異，可能也會對各自的產品流動性和增長預期造成影響。
“首批公募REITs的發行應該會有個好價格，其實因為這些資產都是耳熟能詳、低風險的國性質的優質資產。出現上市即下挫的可能性不大。”另有專業人士認為，上市後價格下挫的情況更多出現在香港市場，系因為以不動產為核心的REITs產品並不是跨境交易的理想標的。
該人士解釋，以股票為例，現在中國的股票市場存在一個“本地偏差”的問題，比如説上海公司的股票上海的投資人買的是最多的，安徽的股票安徽的投資人買入最多。
“這個本地偏差有兩個角度，其一是基於信息對稱的偏差，當地人對本地的公司可能更熟悉；其二是基於實體化偏差，如果該公司在當地有一個普遍為人所知的商場，提供ToC的服務，即這家公司它越具實體化或者它提供的服務越具有周知性，其投資人可能越聚焦於本地化。”上述專業人士表示，由於不動產並不具有跨境交易屬性，一次中國大陸的REITs產品，跨境去香港發行存在上市即折價的狀況，就是存在周知性問題，因為香港投資人並不瞭解資產本身的實際情況，因為不是所有人都機會去實地考察它。
另外，REITs產品的活躍性取決於公眾投資者的規模和體量，真正能夠創造流動性的是散户。而在香港、新加坡本身的人口規模下，能夠聚焦在REITs產品上的數量可想而知。
首批項目涵蓋四大主流類型覆蓋四大重點經濟區
本次獲批項目包括上交所5單和深交所4單。
上交所項目分別為華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金、浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎設施證券投資基金、富國首創水務封閉式基礎設施證券投資基金、東吳蘇州工業園區產業園封閉式基礎設施證券投資基金和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金。
上交所首批項目涵蓋收費公路、產業園、倉儲物流和污水處理四大主流基礎設施類型，覆蓋京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域，優先支持基礎設施補短板行業及高科技、特色產業園區等。
深交所首批4單基礎設施公募REITs項目分別為中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金、博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金和紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，預計募集規模合計近140億元。
深交所首批基礎設施項目均位於京津冀和粵港澳兩大一體化發展重點區域，項目類型包括垃圾處理及生物質發電、產業園區、收費公路和倉儲物流等主流基礎設施領域，原始權益人回收資金投向強增量補短板領域。