千億房企祥生一日驚魂

上市一週年，千億房企祥生控股突遇危機。

11月18日，隨着開盤前幾筆大宗交易砸下了3000多萬，祥生的股價一瀉千里，當天跌去了逾五成。

這是讓投資者們看了發抖的情景。就在9月底，新力才上演過一場閃崩危機，隨後則是老闆“失蹤”以及項目停工。

祥生股價崩盤後，很快市場有傳言稱是有機構平倉所致，但也有看法是祥生可能被“盟友”砸盤了，部分明股實債的機構選擇了套現離場。

很快，祥生在晚間的公告中表示，公司運轉正常，無違約、無質押；並稱將通過回購債券，但祥生的危機並未完全解除。

本次股價閃崩的源頭指向了評級下調。11月4日，標普將祥生控股的發行人信用評級從“B”下調至“B-”，展望“負面”，同時還將其美元票據的的長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”。

祥生很快作出了反應，當日即公告回購全資子公司於2022年到期的優先票據，共花費845萬美元回購量為總額的2.82%，回購後暫時不註銷，且可能於適當時候進一步回購。

但投資者貌似並不買賬。從11月12日起，這家千億房企的股價就開始撐不住了，12、15號的兩個交易日內合計跌去了近20%；18號當天又蒸發掉了54%。相比於上市時5.59元的招股價，18日最終以1.59元收盤。

祥生同樣很快地對股價閃崩作出了回應，當晚公告稱，董事會並不知悉導致股價成交價格與成交量波動的原因，也沒有必須公告的內部消息。

同時董事會確認公司運作一切正常，現有債務沒有違約，且公司控股股東並未質押任何股份。並稱，後續為了進一步提振市場與投資者信心，將根據市場變化適時進行回購。

19日祥生股價反彈，開盤後最高回到2.04元，最後以1.72元的報價收盤，相比昨日漲幅達到8.2個百分點。

但投資者的恐慌並未完全消除，原因在於祥生未給出合理的下跌原因，對潛在的一些問題也沒有回應。

今年以來，多家房企發生爆雷，債務違約，一個共同的原因之一，是他們都是此前幾年放大槓桿猛衝規模的房企。

祥生也是一家過去幾年突然飆升的黑馬房企，2018年才擠入千億俱樂部。

1995年，出身浙江諸暨的創始人陳國祥及夫人朱國玲創辦祥生地產，從浙江起家隨後開始佈局長三角區域，此後分別於2004年及2007年進軍江蘇及上海市場自此立足。

2015年銷售額破百億後，祥生彷彿坐上了火箭，短短3年就晉級千億，而同樣的路碧桂園走了6年、萬科用了5年。

超快的規模增長是以高成本的資金為代價的。公司財報顯示，截止6月底祥生有息債務462.11億元中，信託和其他融資分別為159億元和75億元，約佔其債務的50%。平均融資成本達到了8.6%，淨利潤率也從上市前一年的8.6%下降到今年的6.12%。

此外，與諸多黑馬型房企類似，祥生也是投資者認為有隱藏債務的房企之一。上半年祥生控股集團的少數股東損益為4.4億元，按年同比大增700%。

房地產在2021年下半年陡然生變，融資和銷售端雙重受制，顯然對祥生這類房企的影響更大，今年以來公司內部動盪不定。2月祥生副總裁郭政離職加盟了寶龍地產，營銷中心總經理龍鑫源在8月離職去了中糧。

公開資料顯示，祥生有三筆美元債處於存續期內，將分別於2022年1月、6月，以及2023年8月到期。此外，祥生2020年12月於深交所發行一筆5億人民幣住房租賃專項私募債，將於2023年3月2日到期。

但市場現在對房企債務的關注，並不限於公開市場了，開發貸、信託、私募等未詳細公告的債務數據，可能隱藏風險。

而且祥生更需要面對的挑戰，是銷售業績和回款，這直接關乎它的現金流。2021年前10月，祥生實現權益合約銷售額約684億，最近幾個月單月銷售在40億上下，要想在剩下的兩個月追平去年的782億，有一定難度。

最近市場的情緒表明，房企在出現危機後的解決方式和態度至關重要，對祥生來説，它還需要拿出更多的誠意和切實的措施，來度過這個艱難的一年。