文/樂居財經 李奕和
“只要還有飯吃，就要追求理想。” 陳專曾説。
對方直集團來説，它如今的理想是要爭取儘快上市。
繼合能控股、天鴻中國先後向港交所提交完招股書後，11月8日，今年4月首次遞表“失效”的方直髮展，第二次向港交所發起衝擊。
截至2021年5月31日止五個月，這家業務主要集中在大灣區的房企實現收益5.06億元，利潤6060萬元。其前五月的物業開發銷售額44.93億元。
當房地產行業融資、調控持續收緊，方直髮展負債降了又升，融資成本居高不下。像許多讓在排隊等待上市的中小房企一樣，IPO成為它寄希望於改善融資和負債的重要方式。
而這場資本盛宴中，陳專還特意拉來了一位神秘家族友人站台助陣。
深耕大灣區
至今年5月底，方直髮展在中國有45個處於不同開發階段的規模化項目組合，覆蓋國內12個城市。而其截至2021年8月31日，所持有土地儲備面積480萬平方米，可支持未來3至5年的業務發展。
當中包括已竣工物業41萬平方米，佔8.4%；開發中物業280萬平方米，佔57.0%；持作未來開發物業170萬平方米，佔34.6%。
這些土儲中，絕大多數位於以惠州、深圳、中山、佛山、江門為主的大灣區範圍內，佔比達75.2%。此外，汕尾、普寧、陽江三地的非大灣區城市所佔土儲24.8%。然而，無論是佈局大灣區或非大灣區城市，方直髮展的業務仍侷限與廣東省境內。
在以往，這家業務高度集中的房企，也算是當地的知名品牌。特別憑藉對惠州的深耕，曾讓它風頭無兩。
2004年，理工科出身的陳專，憑藉自身通過多年打拼在裝修領域確立的領導地位，開始進軍房地產，併成立廣東方直集團公司。
2006年，方直集團開始在廣東惠州開發首個住宅物業山水華府，並隨後在惠州新市中心的金山湖區收購多幅地塊，開發了方直·瓏湖灣、方直·星耀國際等多個代表項目。
當時，得益於惠州市場大好行情，方直瓏湖灣以超出市場2000元/平方米的高價入市，仍然被瘋搶，方直集團也從此樹立了金山湖乃至惠州市豪宅的江湖地位。
憑藉這些項目的入市，方直集團連續囊括下了好幾項大獎，而方直集團董事長陳專也因此被評為當年的“年度領軍人物”，一時風光無兩。財富像雪球般的積撰，曾讓陳專躋身與陽江十大富豪之列。
招股書顯示，今年前5月，方直髮展自所有現有物業開發項目收取的預售所得款項金額44.93億元。為謀求規模上的突破以及登陸資本市場，近兩年來，方直集團不斷從人才方面入手。早在2019年8月，就放出多個要求有IPO經驗的職位。
當年10月，曾在恆基兆業、路勁基建、中國奧園任職過的羅江海加入方直髮展，擔任集團副總裁及廣佛區域附屬公司總經理；今年1月，羅江海已升職為方直髮展執行董事兼副總裁。
今年3月，陳專挖來禹洲原執行總裁許珂，該人士有着近10年的萬科工作經歷，此後還相繼任職陽光城、泰禾、禹洲。只不過，許珂或將缺席方直髮展的這場資本盛宴。根據11月8日市場消息，原為方直集團總裁一職的許珂目前已經離職。
拉“老友”站台
今年4月21日，借力粵港澳大灣區“概念”上市的方直髮展，曾首次披露招股書。
其作為方直集團的上市主體旗下原本還有方直物業管理、方直商業服務、方直文旅、方直地產營銷等業務，涵蓋文旅、科工和商業以及物業服務、園林環境、建築建設等板塊。
不過，隨着重組上市過程的進行，這些業務大多已被騰挪至實控人陳專的另一投資平台——方直投資控股旗下。目前，方直髮展主營業務為地產開發及銷售，商業物業租賃、室內服飾服務。
伴隨着業務騰挪的進行，方直集團的投資方也發生變化。
上市重組前，方直集團主要由惠州市瓏湖灣持有100%股權，後者由陳專及其胞妹陳月英分別持股93.3%、6.7%。但經過一系列的騰挪重組後，陳月英在方直集團的持股已不見了蹤影，取而代之，陳專引入了一位頗為神秘的投資人。
根據招股書，方直髮展作為境外上市主體，通過Viuk Seaso、Wilk Finest間接全資持有境內運營實體方直集團，而方直髮展則進一步由Wilk Joyful、Wilk Classic、Wilk Innite、Wilk Vantage以及Viuk Win分別持股60.8%、14.25%、10.45%、9.5%和5%。
當中，前四者均由陳專通過一家名為Wilk Special的公司100%持股，後者Viuk Win的全資持有人則指向一位名叫易賢勳的自然人。也就是説，重組完成後的方直髮展，由陳專和易賢勳分別持股95%、5%。
這位新增的投資人頗為神秘，網上鮮有關於他的報道，但通過招股書少有的資料可知，易賢勳與方直集團創始人陳專之間有不一般的關係。
易賢勳為Avantree Corporation的董事兼首席執行官，該公司是一家主要從事耳機、麥克風及其他電子配件銷售的公司。在招股書中，易賢勳被描述為是陳專的長年家族友人，見證方直集團過去20年來的發展。
“鑑於中國物業市場的前景及本集團的增長潛力，易先生遂決定使用個人資源作為資金來源投資本集團。”據瞭解，易賢勳個人在香港、英國、美國及中國投資有多項住宅物業，以通過轉售物業或租金收入獲利。
而基於其多年業務活動建立的業務關係以及其與物業開發商、銀行及專業投資者的長期戰略合作關係，方直髮展認為，其投資將為集團物業開發業務帶來協同效應。此前，該人士已多次協助撮合方直集團與其他開發商的業務合作。
看得出，陳專對這位老朋友情深義重，在方直IPO上市的前夜，特意拉上他分一杯羹。
短債佔比降至38.5%
根據招股書，近年來方直髮展的收益穩定在30億元左右，但利潤卻飄忽不定。
2018、2019、2020年，該公司實現收益分別為30.45億元、33.59億元、31.52億元，同期的利潤為2860萬元、2.39億元、2.88億元。截至2021年5月31日止五個月，其收益5.06億元，利潤6060萬元。
方直髮展2018、2019、2020年及截至2021年5月31日止五個月的毛利率分別為27.1%、41.9%、38.0%及43.0%。毛利率處於行業較高水平。
值得一提的是，伴隨着規模的訴求，方直髮展近些年的負債也有較高的增長。
截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年5月31日，該公司包括銀行貸款及其他借款在內的借款總額分別為62.53億元、78.78億元、95.71億元及128.37億元。
特別在今年短短5個月的時間，方直髮展的總借款增加32.66億元，增長了34.12%，但短債佔比從42.2%將至38.5%。此前，由於尋求上市，方直髮展的資本負債比率有過一輪急速下降。
2018、2019、2020三年分別為668.3%、738.6%、231.4%。但在今年前5月，其資本負債比率又進一步回升至284.9%。
據瞭解，總借款的增加，主要是由於業務擴張的需要，方直髮展加強了土地的收購力度。而其資本負債比率的增長，主要由於物業開發項目的融資需求增加，導致其銀行及其他借款增加。
表現在現金流方面，2020年及2021年前5個月，方直髮展分別錄得負經營活動現金流量24.51億元、9.88億元。當中，經營所用、利息、税款成為其中的支出大頭。
經營現金“失血”，方直髮展只能通過加快融資迴流，以平衡現金天平。截至2021年5月31日止五個月，方直髮展融資活動所得現金淨額25.18億元，當中主要通過計息銀行借款所得39.68億元。
截至2021年5月31日止五個月，方直髮展一年內到期的銀行及其他借款總額49.39億元。現金及現金等價物18.69億元，而加上其受限制現金及已質押存款也僅34.67億元。短期償債面臨15億資金缺口。
至今年9月底，其未償還的信託融資及其他融資安排總額61.34億元，佔借款總額的46.8%。
文章來源:地產K線