曾因在股市中表現活躍且具有行業代表性而被譽為四大地產龍頭股“招保萬金”之一的金地集團，近年來卻有明顯掉隊的趨勢。
10月29日，金地集團發佈了三季度報告。公告顯示，報告期內，公司累計實現簽約面積823.5萬平方米，同比上升15.9%；累計實現簽約金額1,700.5億元，同比上升19.9%。
然而，與銷售額表現不同的是，公司前三季度營業收入40,439,020,459.81元，同比減少4.92%，歸屬上市公司股東的淨利潤4,992,173,588.11元，同比減少7.98%。
掉隊的金地集團一直奉行快速拿地、快速建設、快速銷售和快速結轉回籠資金的高週轉模式，以期能重回頭部房企行列。
知名房產分析師王雪松在接受《企業觀察報》採訪時指出，高週轉模式其實進入2019年下半年已經出現了困難。高地價、慢去化、產品利潤率下降、財務成本上升，意味着企業高週轉的風險非常大，通常會一個項目虧損便可能吃掉好多個項目的利潤。高週轉模式，現在基本已經不太可能了。實行高週轉的模式，今年都面臨資金困境，金地應該也不會例外。
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-THE FIRST-
決策失誤淨利下降
實際上，金地披露的中期業績上述狀況就已顯現。數據顯示，上半年公司營收約198.75億元，同比下降11.6%；歸屬上市公司股東淨利潤29.82億元，同比下降17.89%；基本每股收益0.66元，同比下降17.5%。
彼時，中報稱，營業收入下降主要是由於並表範圍內的房地產項目的結算面積減少。和其他大部分房地產企業一樣，疫情成為影響上半年業績的主要因素。
事實上，究其根本原因，還是上層決策導致的結果。金地集團想要快速恢復市佔率的房企，因此選擇了激進的策略，奉行快速拿地、快速建設、快速銷售和快速結轉回籠資金的高週轉模式。
金地也憑藉這套模式，金地2013年定下“5年內銷售額破千億”的目標到2016年就提前實現，當然這裏離不開2014-2015年的房地產市場的火熱對加速房企資金回籠的利好，但更重要的一點在於金地高週轉模式縮短了存貨週轉期。
2015年，金地全年銷售額只有617億元，到2016年，年銷售額直接突破千億，達到1006.3億元，同比增長63.2%，重回頭部房企行列。
此後三年金地銷售規模持續擴大，2017年，全年銷售額為1408.1億元，同比增長39.9%。
到2018年，金地全年銷售額再度增長200多億元，達到1623.3億元，同比增長15.3%。到去年，金地銷售額直接突破兩千億，達到2106億元，同比增長29.74%，成功邁入兩千億房企俱樂部。
高週轉模式就像吸鴉片一樣讓金地上癮，與高週轉模式伴隨的就是高財務風險。2016年至2019年，金地集團淨負債率從28.40%一路走高至60.24%，即債務在三年內增加了560多億元，淨負債率提升了近50個百分點。而頭部房企碧桂園在2019年的淨負債率為46.3%，萬科為33.9%。
也是從2017年開始，金地集團經營現金流淨額一直為負，今年更是密集發債“借新還舊”。
據統計，今年上半年，金地集團已發行共210億元擬用以償還到期的公司債券，其中包括四期共計40億元的超短期融資券、三期共計60億元的中期票據，以及一隻已獲上交所通過的110億元小公募債券。
或許是迫於猛增的債務壓力，在密集發債過程中，金地集團還出現一次發債後私自下調利率的行為，一度令市場愕然。
今年4月，金地集團違背了公司債《募集説明書》中所寫的“提升”利率基點的約定，單方面將利率從5.29%調降至1.50%，此舉立刻在投資者中引發強烈不滿。據計算，10億元的債務，照此變更利率，金地集團將省去3700多萬利息。
下調利率次日，上交所下發問詢函質疑金地此舉是否合規。迫於各方施壓，金地集團於4月28日發佈“維持利率不變”的公告，並“就上述事宜給市場造成的不當影響深表歉意”。
獨立評論員、高級經濟師周正國對《企業觀察報》説，2014年400多億元銷售額，2019年過了2000億元，今年也應該過2000億元，還是全國排在12名左右。説明行業排名門檻快速提高下，金地為了維護行業地位，也被迫加快了擴張。拿地模式增加了合作開發，大規模擴張，加上不是自己全部控制，開始出現質量問題，資金鍊也開始緊張。各個行業快速擴張都有類似失控現象。需要加強管理，加強團隊培養與控制。
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-THE SECOND-
捲入維權債務風波
雖然金地集團近年來的銷售業績一直不錯，但營業收入的結算表現卻不太穩定，營業收入遠不及公司銷售額的增長情況。這一方面與公司在項目開發中權益佔比較低有關，另一方面或許也與公司在項目操盤或房屋交付過程的影響有關。金地集團在不同地區的多個項目都被爆出存在虛假宣傳、施工問題、違規交付等現象。甚至在一些城市，金地正逐漸成為“欺詐”的代名詞。
在浙江金華，金地參與開發的千萬豪宅“金地中梁西江雅苑”就於近期遭遇業主投訴。業主表示，該項目多幢在建新房不同樓層存在“樑柱輕輕一摳，混凝土就會掉落”的情況，並且，天花板、牆壁、露台、飄窗等也有不同程度的開裂。
另一則東莞住建局於9月發佈的《關於物業服務企業涉黑涉惡有關情況的通報》中，金地物業因通過暴力手段對待維權業主而被判處尋釁滋事罪。
儘管物業服務糾紛對房地產行業來説並不新鮮，但金地集團2020年的表現多少有些不盡人意，多個項目都因虛假宣傳而被監管部門點名。就在兩個月前，金地集團深圳項目又因虛假承諾被法院判賠23位業主共7400萬元。
在武漢，金地的4個項目均因“以毛坯價備案但賣的是精裝房”而被業主維權。依照七部委在2018年6月聯合下發的建房【2018】58號文件，未按政府備案價格要求銷售商品房，或者以附加條件限制購房人合法權利（如捆綁車位、裝修）等方式變相實行價外價屬於違法違規行為。
在浙江杭州，金地旗下金地江山風華項目也因虛假宣傳問題曾被業主投訴。業主稱，該項目北區在售樓盤早期宣傳是洋房，現在卻變成了小高層，開發商對洋房與小高層的定義不明確，存在任意更改商品房性質的做法。不僅如此，金地在杭州的金地玖峯匯項目，也被業主投訴“偷工減料”。業主表示，該項目在室內施工中，地面防水高度未能達到基本標準，廁所衞生間等隔牆使用材料也不達標。
在山東青島，金地項目因在售賣時以“地鐵沿線”進行虛假宣傳，而被當地市場監督管理局處以罰款11.6萬元。同年8月，金地參與開發的兩個北京項目由於涉及不實宣傳、補充協議中存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規行為，被北京市住建委責令立即整改，並予相應曝光。
關於安全質量、虛假宣傳等問題，上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《企業觀察報》採訪時指出：“一方面是因企業高週轉帶來的副作用，另一方面是企業管理上出現了問題，如果一個好的企業，肯定會把質量看得比較重要，即便是出事了，相信也會用最好的方法最快地去解決問題。不要看企業大，沒用的，一旦品質或口碑做倒掉了，以後開發的產品人家都不買了。”
每次業主維權的發生都會為房企的名譽留下一個污點，更會影響房企後續項目的營銷和推廣。在業內人士看來，金地集團質量問題頻發，多半是由於銷售業績壓力大，盲目加快工期以及在質量監管方面鬆懈所導致的。一直以來，金地都十分強調高週轉的概念，這些維權現象説明，金地在高週轉過程中也面臨很多壓力。若未來管理不到位，金地的項目安全質量問題會繼續發生，這會極大損傷公司的品牌及形象。
《企業觀察報》注意到，多年前，金地集團董事長凌克曾對媒體説：“房地產企業的發展固然要快、要規模，但首先得把產品做好。公司發展要在‘好’的基礎上求‘快’，而且要把這個‘好’放得權重大些。”如今金地的作為，似乎與凌克的想法在背道而馳。
知名房產分析師王雪松認為，高週轉模式下的質量問題增加是必然的，這對房企持續性經營肯定會產生很大的影響，一旦市場風向改變，變為買方市場後，這種不誠信行為對企業銷售肯定會產生很大的影響。
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-THE THIRD-
轉型升級暫難獲利
地產行業進入存量時代，轉型升級成為房企關鍵詞。金地集團2010年提出，“以住宅業務為核心，商業開發和地產基金為兩翼”的“一體兩翼”，2020年，凌克董事長提出了企業發展的新目標——“在產業地產方面，金地公司希望成為科技孵化的領先者；在地產板塊，希望我們成為地產科技的領導者；在綜合開發方面，希望我們成為一家綜合性的城市服務提供商。”
金地集團試圖通過產業地產尋找盈利突破點。但以當下市場環境來看，產業園的回報週期較長。金地集團董事長凌克就指出，產業地產的盈利需要賣掉或REITs（房地產信託投資基金），而國內REITs尚待進一步放開。
2016年，金地集團成立專注於產業園區開發建設及運營管理的子公司“金地威新”，先後落地深圳金地威新軟件科技園、上海金地威新閔行科創園、上海金地威新嘉定智造園等高端製造產業創新基地。
但是，產業地產是一個融資渠道匱乏的產業，且開發和運營期均較長。無論是前期投資建設還是後期管理運營，產業地產都是以資本鏈條為主軸進行操作，要求企業有非常強大的資金保障和融資能力。
根據此前金地威新副總經理張慶軍的説法，金地產業的商業邏輯是資產證券化，金地產業園區未來要進入資金通道，比如REITs等。但從目前國內相關體系完整程度來看，使用REITs形式來代替信貸恐怕還很難做到。
“REITs是國際資本市場成熟的金融產品，相當程度上起到了中流砥柱的作用，使用量非常大，甚至在國外房地產市場也是最主要的資金來源。而我們國家是間接融資佔比較高，佔80%以上，REITs等房地產資產證券化產品還處於探索階段。”宋丁説。
除去在實現資產證券化方面還有一段路要走，產業園區的監管環境也不明朗，如圈地另作他用便是產業地產存在的亂象。由於產業土地價格較低，不少開發商採用以產業項目立項，然後變更土地用途，開發商業和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。
隨着行業進入存量時代，房企之間的競爭加劇。業內人士認為，金地集團面臨的困境是我國房地產行業的一個縮影，隨着房住不炒成為國家長期的政策，房地產過剩的情況就會浮出水面，房地產行業迴歸正常，房子成為了正常的商品是必然的趨勢。炒房時代結束後，房子就剩下居住的功能了，既然房子是用來住的，房地產商只能提供質優價廉的商品才能生存下來，而不能提供質優價廉商品的大量地產商將會被迫淘汰出局。房地產行業的轉型升級向金融地產轉型升級，為地區經濟發展服務，幫助地區打造產業集羣，為地區提供質優價廉的房子，才是地產商唯一的出路。
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