來源： 鳳凰網房產
4月20日，央行官網9時30分發布的最新消息。
最新LPR（貸款市場報價利率）公佈：一年期LPR由之前的4.05%下降至3.85%，五年期LPR由之前的4.75%下降至4.65%，意料之中的LPR利率下調如期而至。
對比3月LPR數據1年期LPR為4.05%、5年期以上LPR為4.75%，此次1年期和5年期以上LPR“雙降”，分別下降20個基點和10個基點。
這也是自去年8月以來的最大降幅。
據市場分析，此次LPR利率下調，進一步體現了5年期或中長期貸款下調的導向，對於降低包括房貸在內的成本等都有較為積極的作用。
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市場早已有預期
3月30日央行進行公開市場操作並下調7天逆回購利率20個基點至2.2%。4月15日定向降準落地之日，央行開展一年期中期借貸便利（MLF）操作，其中中標利率為2.95%，較前期下調20個基點。
4月17日召開的中共中央政治局會議提出，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
為什麼降息？
方正證券首席經濟學家顏色認為，一年期LPR跟隨OMO和MLF下調20bp意料之中。當前中央要求“引導貸款市場利率下行”，金融讓利實體。
4月央行在實際操作中兼顧了銀行的利益，下調OMO和MLF利率使得銀行的負債端成本適度減輕，同時定向降準操作確保了中小型銀行經營的穩健性，不會出現金融風險。在這些政策的鋪墊下，銀行的LPR報價勢必反映以上政策的效果，同步下調20bp，進一步落實了中央的精神，為中小微企業降低了融資成本。
五年期LPR報價下調10bp反映的是製造業和房地產行業的綜合結果。五年期LPR掛勾很多企業中長期貸款，這些中長期貸款支持的很多項目都是製造業、能源、農業等對國民經濟至關重要的行業，銀行在這些貸款方面的支持力度較大，報價下調反映了對這些行業的支持。
而近期房地產表現較為活躍，央行釋放的一部分流動性可能仍會流向房地產，房地產投資單月實現正增長，住房銷售重新開始活躍。在此情況下，上週五政治局會議明確重申“房住不炒”，因此房貸相關利率水平並未出現明顯下調。兩相綜合，五年期LPR報價下行10bp。
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百萬房貸30年少還2萬元
從房地產市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期LPR。對個人而言，LPR報價影響較大的方面是房貸。
選擇新的LPR，房貸有何變化？
以100萬元房貸、等額本息償還30年計算，5年期以上LPR每下降10個基點，月供額約減少60元
4月5年期以上LPR降低10個基點至4.65％，月供將從5216.47元減少至5156.37元，累計利息相差了2.16萬元。
要注意的是，LPR每月20日對外公佈一次，不過相應的房貸實際執行利率不會每月調整一次，重定價週期通常為1年。由於大部分銀行規定重定價日為每年1月1日，因此針對轉換後的房貸，最近的參考LPR應該是2020年12月將公佈的5年期以上LPR。
如果今年12月5年期以上LPR依然為4.65%，買房者如果新購房屋、使用新的LPR房貸利率（不考慮利率“換錨”情況），100萬元的房貸等額本息償還30年，在2021年每月房貸還款額為5491元。
此前在5年期LPR為4.75%、北京首套房執行利率5.3%（4.75% 55個基點）的情況下，每月房貸還款額為5553元，因此執行新LPR利率後，房貸月供每月減少62元。
中原地產首席分析師張大偉認為，房地產一方面要堅持“房住不炒”但也必須穩定，“降息”有利於保持房地產預期穩定。
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刺激購房需求倒逼房價上漲？
放水降息了，買房成本減低，會刺激一波購房需求，倒逼房價上漲嗎？
如果低利率是趨勢，是不是意味着現在已經到了可以抄底的時候了？
一方面降息會導致資金成本降低，真實購房者的購房成本降低，有助於這部分羣體入市。另外一方面，降息會使來銀行的放貸成本降低，預計銀行的信貸釋放會更積極，增加信貸量。
相信會有一波硬性剛需會趁着這時候入市，但房價會不會因此大漲？
我覺得未必。因為經濟不好，普通人的收入也不會好，收入減少又拿什麼來買房供樓？經濟危機下，每一步都是環環相扣的。
雖然降息不可避免會刺激樓市，但官方態度也很明確，4月17日，中央開會再提“房住不炒”，為何此次再提，無非就是警醒一部分人想借着降息大做文章，尤其是一些中介，藉此渲染恐慌情緒。
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對房地產市場有何影響？
整體而言，房貸利率降低10個點，對樓市構成利好。
一方面降息會導致資金成本降低，真實購房者的購房成本降低，有助於這部分羣體入市。
另外一方面，降低會帶來銀行的放貸成本降低，預計銀行的信貸釋放也將降低價格增加信貸量。
從全球資本市場角度來説隨着美聯儲無限量的提供流動性，全球市場的流動性危機將得到極大的緩解，全球資本市場也可能迎來一輪較為強勁的反彈。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林，在接受經濟日報採訪時表示：
“投資炒房的時代已經過去，一方面因為整體人口結構已經改變，年輕人的購買需求在下滑，老人空置的房子在增加；另一方面房住不炒，防止房價過度強調金融屬性，使房價擠壓實體經濟。所以樓市不會因為利率下調10個基點改變。”
他同時提醒，雖然不會樓市暴漲，但流動性充裕，資金成本下降及貨幣寬鬆預期，對“穩房價”始終是一個利好，從房地產調控政策上仍需警惕房價上漲過快。
中原地產首席分析師張大偉稱，在房住不炒的原則下，LPR下調有助於房地產市場的穩定。
一方面會導致資金成本降低，真實購房者的購房成本降低，有助於這部分羣體入市。另外一方面，會帶來銀行的放貸成本降低，預計銀行的信貸釋放也將增加。
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疫情影響週期拉長，“降息”還有空間
當前國內疫情已進入穩定控制區，但海外疫情仍處高發期，未來走向存在很大不確定性。由於擔憂疫情衝擊經濟，自3月初以來，美國、加拿大、新西蘭、澳大利亞、英國、埃及等至少20個國家央行宣佈降息。
王青表示，這意味着接下來一段時間，我國出口可能面臨大幅下滑風險，外需對國內經濟的拖累作用會逐步顯現，需要國內消費、投資及時頂上去。而更大的貨幣寬鬆力度將對國內消費、投資起到有效刺激作用，對沖海外疫情可能帶來的潛在影響。為此，下一步包括MLF利率在內的政策利率體系還將趨勢性下移。這也意味着短期內LPR報價還有下行空間，不排除二季度內再度下行的可能。
程實認為，綜合來看，2020年全年LPR的總體降幅料達50個基點，且伴隨通脹回落，調整步伐將逐步加快。
但與此同時，LPR下行令銀行利差壓縮，不少專家稱，從邏輯上講，降低存款基準利率對銀行支持實體，引導貸款利率更有效。4月3日，在國新辦新聞發佈會上，央行副行長劉國強表示，存款利率跟普通老百姓關係更加直接，如果讓它負利率，也要充分評估，考慮老百姓的感受。
“鑑於銀行存款成本剛性很強，在CPI同比漲幅回落至3%以下之前，央行下調存款基準利率的概率不大，近期貨幣市場資金利率下降無法彌補銀行淨息差收窄帶來的利潤損失。由此，未來一段時間貸款利率下行意味着銀行體系將持續向實體經濟讓利。”王青分析稱。