綠地危與機 全年新增4500億貨值後債務、融資同增長
A股年報季在4月底接近尾聲，關於房企年報，討論較多的無外乎利潤、規模以及財務的“不可能三角”，這也同樣適用在綠地控股身上。
4月27日晚間，綠地控股集團股份有限公司公佈了2019全年及2020年一季度業績報告。2019年，綠地實現全年營收4278億元，利潤總額306億元，歸母淨利潤147億元，同比分別增長23%、26%及30%。
營收利潤等指標都呈現正增長，綠地控股在較為艱難的2019年仍交出一份不算差的成績單，而在今年年初媒體見面會上，張玉良概括過去的這一年為“高質量的增長。”
但是，綠地在2019年還沒有突破4000億的銷售關口。關於銷售規模掉隊，張玉良此前曾表示既有市場原因，也有團隊能力的原因，但總體上他依舊錶示滿意。
新增4500億貨值
多元化佈局與轉型的過程中，房地產業務始終是綠地利潤和營收的保障之一。回顧2019年房地產業務的表現，綠地房地產實現營收1943億元，同比增長20%，毛利率27.58%，同比增長0.57，處於行業正常水平。
此外，於今年一季度，綠地實現營收796億元，其中房地產主業實現營業收入378億，同比增長4.42%；歸母淨利潤37億元，同比減少15.91%，ROE為4.78%，基本每股收益0.30元。
2019年，綠地實現房地產合同銷售金額3880億元，與去年持平，守住行業第六的位置；合同銷售面積3257萬平方米，同比減少11%。
回款方面，2019年綠地房地產回款達3010億元，回款率78%，住宅部分回款率為89%。其中，有8個區域事業部銷售能級超200億，16個事業部業績超過百億。
在過去幾年全國規模擴張後，綠地在三四線城市的佈局佔比逐漸擴大，期內三四線城市的住宅銷售金額及面積分別同比增長26%、35%，回款金額同比增長41%。
為保證規模不後退，加大投資和土儲佈局是必要手段。2019全年，綠地以977億土地價款，累計獲取項目108個，新增權益土地面積1805萬平方米，權益計容建面3508萬平方米。
綠地表示，2019年新增的108個項目，總貨值近4500億元，其中約50%的項目佈局在一二線城市，平均樓面價僅2439元/平方米。
即使是在2020年遭遇疫情“黑天鵝”，綠地仍加大了投資佈局，其披露數據顯示，在疫情後綠地在全國重點區域新增重大戰略項目預計總投資額逾2000億元。
此外，今年一季度綠地以153億元土地款新增項目23個，包括上海、杭州、蘇州等地塊，權益土地面積約235.55萬平方米，權益計容建築面積約505.25萬平方米，新增貨值560億元。
另一方面，開竣工及交付情況同樣值得關注，關係到未來幾年結轉收入的進度情況。2019年，綠地新開工面積4199萬平方米，竣工備案面積2502萬平方米，同比分別增長26%、29%，合同交付面積2147萬平方米，新增供應面積2867萬平方米。
一直被視為未來利潤蓄水池的預收款項，在綠地2019年的財報上仍然佔比較高。2019年，綠地預收款項3811億元，同比增長13%，較上一年度增加429.16億元。
業務天平
2019年對於綠地而言，已經不再是糾結於地產行業與大基建這兩個業務之間的平衡問題，各個板塊的營收表現再次印證張玉良提出的“地產要轉型”的論調。
數據顯示，在綠地的兩大主業開發中，2019年，房地產的營收佔總營收的比重為45.42%；大基建實現營收1885億元，同比增長27%，佔總營收的44.06%，兩大主業合計佔綠地全年營收的90%。
此外，商品銷售實現營業收入473億元，同比增長55%，綠地稱這部分收入主要源於建材銷售規模隨着基建產業快速發展而進一步擴大。
疫情之後，國內對於復工復產、新基建等投資有了新認識。對於大基建，張玉良寄予了4000億營收的厚望，今年在大基建上有了更進一步的動作。
4月10日，綠地控股宣佈，綠地大基建集團和綠地大基建技術研究院正式揭牌。同時，綠地大基建產業基金簽約成立，首期規模50億元。
截至2019年末，綠地大基建板塊累計新籤合同金額3766億元，同比增長19%，在建項目總金額為4349億元，其中房屋建設業務2927億元，佔比67%；基建工程1094億元，佔比25%。
此外，多元化板塊中，金融產業為綠地2019年貢獻利潤總額35億元，同比增長40%；商貿產業上實現營業收入67億元，同比增長91%；酒店經營收入25億元，輕資產酒店管理輸出項目18個，新開業酒店12家，累計開業酒店57家。
憑藉着國企背景及業務多元佈局，綠地還在3月中旬，與廣西人民政府簽訂合作協議，重點圍繞國企混改領域、科技創新領域、國際貿易領域、大健康領域、總部經濟領域、軌道交通領域等六大領域，擬五年內在廣西總投資1000億元。
至於是否會分拆多元化業務上市，張玉良在此前曾表示，會探索消費領域和基金領域，但是要看時機。消費領域的價值高，還有大基建也高於房地產，第二個是酒店旅遊，第三個大基建。
與去年不同，綠地沒有在年報中披露2020年具體的營收及利潤目標，而是以大篇幅的經營計劃取而代之，當中提到“業績穩中有增”。張玉良此前也繼續保持謹慎稱，不會增加很多，更注重質量。
現金流變化與5.6%的融資成本
事實上，隨着資產規模跨入萬億行列後，對綠地的負債和現金流有了更大的考驗和要求。
現金流方面，2019年，綠地經營活動現金流淨額為192.61億元，較上一年減少229.11億元，投資活動現金流淨額為-155.19億元，較上一年淨流出有所擴大，同比減少47.45億元，籌資活動現金流淨額為50.34億元，同比增加319.35億元。
綠地表示，經營活動現金流淨額已連續3年維持正值，去年大幅流出，主要系工程款支付增加，其中就包括近幾年綠地在大基建佈局和投資不斷擴容。
此外，綠地投資活動現金流流出擴大，自2014年以來持續錄得負值，主要為對聯營、合營企業的投資增加。而籌資活動方面，綠地則表示因借款金額同比增加導致籌資活動現金流淨額急劇增加逾300億元。
年報顯示，綠地2019年短期借款296.85億元，較上一年增長115.19億元，同比增加63%，長期借款1373.03億元，較上一年增長44.68億元，一年內到期的非流動負債為868.84億元，較上一年增加112.56億元。
截至2019年末，綠地總負債達到10143.14億元，其中有息負債餘額2937億元，較去年末增加248億元，期末貨幣資金889億元，同比增長10%。此外，資產負債率88.53%，下降0.96個百分點，
值得一提的是，綠地2019年的但整體平均融資成本僅為5.6%，對比其他頭部房企表現來説，這一數值處於中等水平。數據統計顯示，2019年碧桂園融資成本為6.34%，恆大則為8.99%，而保利的融資成本較低，為4.95%
報告期內，綠地發行供應鏈ABS金額11.56億元，海外融資增加，合計發行27.2億美元債。
此外，今年一季度，隨着融資市場環境的鬆動，綠地一季度淨增融資126億元，籌資活動產生現金流量淨額56億元。除常規開發貸外，綠地還獲得疫情貸款授信19億元，發行ABS工具5.67億元，發行境外債券3億美元。（來源：觀點地產網）
文章來源:觀點地產網