4月房企海外融資幾近歸零，“借新還舊”難為繼？
4月，為了彌補銷售回籠資金的短板，房企全力融資，但活躍度僅體現在國內市場。海外債市場在經歷了3月中資美元債拋售後，4月房企新增海外發債幾乎歸零，一度引發償債擔憂。究其原因，主要是在疫情影響下金融市場動盪，導致房企發債熱情驟減，在中美利差推動下回流國內融資市場。
進入5月，截至目前，仍只是少數房企出現發行及擬發行美元債舉動。在疫情防控形勢仍不明朗的環境下，業內人士預計，5月海外債發行仍將保持低位運行。今年房企從境外債券市場融資的規模或大幅縮水。
美元債鋭減，4月僅1家房企發債
4月最後一天，新湖中寶發佈公告稱，完成0.87億美元債券發行，票面年利率4.3%。整個4月，僅有這一家房企完成美元債發行。
在新發海外債券幾乎停滯、債券二級市場收益率維持兩位數的背景下，一個月內連續兩次發行新債，為此有證券機構人士推測新湖中寶面臨較大的資金壓力。
還有兩家房企計劃發行美元債，包括時代中國擬發行2億美元、息票率6.00%的高級無抵押票據，九龍倉也擬發行以美元計價的高級無抵押票據。與此同時，旭輝控股獲得3.82億美元的美元及港元可轉讓定期貸款融資。碧桂園獲法國巴黎銀行授予的1.4億美元的定期貸款融資。
從上述數據不難看出，已發行加上擬發行的美元債券，以及房企獲得的貸款金額也不過10億美元。房企海外融資額無論是同比還是環比均呈現大幅下降。事實上，自3月以來，房企美元債的發行難度就開始增大。
據中原地產研究中心統計數據顯示，3月房企發佈了19宗海外融資，合計融資額大約56億美元，相比1-2月百億級的融資額已經出現明顯鋭減。其中，1月融資120億美元，2月融資也接近百億美元。
另據貝殼找房通過發債結構分析稱，受4月單月海外債券發行量減少的影響，2020年1-4月海外債券金額佔比較2019年同期下降13%，為近十年第三低位。但從目前來看，雖然因為海外資本市場的動盪，封住了內地房企海外融資的可能性，但慶幸的是境內融資明顯放開。
中美利差下，房企迴流國內發債
對於4月房企美元融資幾乎歸零的現狀，在很多業內人士看來，主要受疫情影響導致海外資本市場大幅波動，尤其是3月中資美元債遭到拋售，導致內地房企發行美元債的熱情驟然減弱。
對此，匯生國際融資總裁黃立衝分析稱，因為美國債券回購市場“爆倉”，導致很多的已經發行的海外債券打折出售。在這種情況下，投資人寧可去投舊債，因為當前舊債的回報率高，幾乎可以達到20％的收益率。而此時發行的新債，對於投資來説已經沒有吸引力，發行面臨困難。
據悉，從３月開始，由於美元流動性危機，境外投資人拋售地產境外美元債回籠資金，從而會引發市場對地產公司償債能力與資金鍊的擔憂。帶來的結果是一二月份一度打開的美元債窗口正在關閉。
除了上述原因之外，黃立衝認為，由於受疫情影響，導致整個資本市場的運作時間比以前慢了一半。很多債券發行沒有辦法如期進行。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林也認為，當前美元債的現狀，主要歸結於受疫情影響，國際投行、國內投行無法正常上班。而且在疫情沒有得到有效控制情況下，投資人對整個經濟產生的不確定性均在影響着新債發行。
此外，還有業內人士認為，當前國內較低的融資利率環境相比中資企業發高收益的美元債，很多房企發新債的動力不強。在中美利差下，也是促進房企迴流國內發行債券的原因。
不過，在部分證券機構分析人士看來，4月地產美元債的發行量大幅壓縮，是因為發行節奏前置。2019年7月國家發改委要求房企外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，而2020年一季度房企已發行大量美元債，後續地產美元債再融資的壓力不大。
上半年12家房企美元債到期，隱憂仍存
“從目前來看，疫情也引發投資者對包括房地產在內的中國資產產生負面看法。”黃立衝如此表示。
據貝殼找房統計，2020年1-4月，國際三大評級機構，對房企進行了26次評級或展望下調評價，共涉及14家房企。
事實上，在國際金融市場動盪下，房企在海外發債以“借新還舊”變得更為艱難。值得關注的是，作為商務園區開發商及商務園區運營商，億達中國因4月23日未及時兑付5285.4萬美元構成違約。
據悉，億達中國於2017年4月17日發行3億美元2020年到期年息6.95%的優先票據，按期限，今年4月19日到期。億達中國分別於2月及3月發佈系列公告稱，由於內部資源不足以償付現有票據，進而打算將這3億美元票據進行交換。億達中國計劃以“借新還舊”的方式來償還這筆票據，但最終因未及時兑付導致違約的結果。
據盤和林介紹，近年來隨着國內融資環境不斷收緊，美元債便成了國內房企的“香餑餑”，一方面為了獲取維持生產經營的需要資金；另一方面，拆東牆補西牆，通過美元債還舊賬。但利用美元債解燃眉之急仍是飲鴆止渴，並且面臨巨大的違約和延期壓力。
從目前來看，房企債務壓力依然存在，據易居中國執行總裁丁祖昱表示，通過對170家房企二季度到期債務情況分析，截至4月26日，今年上半年還有12家房企發行的13筆美元債到期，去除佳兆業集團在2019年6月提前贖回的2.5億美元本金，待償還美元債金額總計為34.67億美元。從單筆金額來看，佳兆業集團剩餘待償還金額最高，達5.4億美元。
黃立衝認為，短期發新債難發的趨勢仍會持續，當前房企可以通過發人民幣債來償還。比如通過人民幣發債之後，可以申請國家外匯償還，這樣不會導致海外債券出現“爆煲”，但是會嚴重影響我國的外匯儲備，令外匯儲備規模萎縮。
業內：預計5月海外債將低位運行
進入5月，截至目前，仍只是少數房企出現發行及擬發行美元債舉動。其中，時代中國在4月擬發行的債券於5月6日成功發行。此外，新鴻基地產擬發行Reg S、10年期、固定利率的高級無抵押美元票據。恆隆地產也披露一個美元票據發行計劃。
從目前來看，海外融資已成為部分房企重要的融資渠道，但對於未來市場走勢，貝殼找房分析人士認為，疫情正在海外流行，防控形勢仍不明朗，造成海外金融環境惡劣，在內房股美元債遭拋售的背景下，預計5月海外債發行將保持低位。
但也有機構分析認為，雖然4月美元債一級市場大幅縮量，但隨着美聯儲無限量QE（量化寬鬆貨幣政策）的推出，美元流動性緊張局面有所好轉，美元債一級市場經歷一段時間的“冰凍期”之後已經邊際回暖。
此外，考慮到中資美元債到期收益率或已處於歷史高位，待流動性放鬆，以優質地產債為代表的中資美元債有望迎來“配置時點”。
盤和林也認為，未來對於房企在海外發行美元債還是有信心，雖然受疫情的影響，投資者短期內會持觀望態度，但未來房地產市場政策預期放鬆，還有貨幣超發後的通貨膨脹，預期房地產投資增加。而從輿論環境來看，境外投資人對中國房地產市場也有積極看好，直接體現在當前發行美元債利率下降。當然，利率下降主要是因為美國整體利率下降，但同時也受房地產市場走勢樂觀等因素影響。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶