標普確認富力地產(02777.HK)“B+”長期發行人信用評級，展望“穩定”

  4月29日，標普確認廣州富力地產股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., Ltd.，簡稱“富力地產”，02777.HK)及其子公司富力地產(香港)有限公司(R&F Properties (HK) Company Limited，簡稱“富力香港”)的“B ”長期發行人信用評級。

  穩定的展望反映標普的觀點，即富力地產疲軟的流動性和其債務槓桿率將在未來12個月逐步改善。

  標普修改了對富力地產的流動性評估，從充足調整為不足，以反映該公司持續高比例的短期債務和相對較少的現金餘額。標普預測，在截至2020年12月的12個月內，該公司的超額流動性來源將降至約1倍，低於標普對流動性評估為充足的1.2倍門檻。但是標普認為，由於富力地產積極地再融資、額度的批准以及在岸資本市場的強大地位，該公司不太可能遭遇流動性緊縮。標普預計，目前的流動性緊張狀況將逐步緩解，不過可能需要12個月以上的時間。

  標普同時將富力香港的流動性評估從充足調整為不足。作為母公司的離岸融資平台，標普對富力香港流動性的評估反映了富力地產的情況。

  標普認為，富力地產將需要嚴重依賴再融資來管理其短期還款。該公司2020年將面臨622億元人民幣的債務到期，佔其總債務的30%以上。今年一季度已再融資約70億元人民幣。截至2019年底，其無限制現金為263億元人民幣，標普認為截至2020年3月31日這一數字基本不變。富力地產預計，今年下半年可回售的150億元人民幣公司債券中，大部分將被展期。即便如此，在今年餘下的時間裏，該公司仍將面臨相當大的還款壓力。

  此外，富力地產還有約140億元人民幣的資本市場到期資金，以及約70億元人民幣的公司債券於2021年1月可回售。過去兩年，該公司薄弱的資本結構阻礙了其擴張。標普預計，由於該公司對其流動性的謹慎管理，這仍將制約其擴張。

  富力地產的流動性可能受益於管理層對處置非核心資產的意願，儘管標普認為這仍存在不確定性。該公司最近將虧損的物業管理公司出售給了大股東。該公司還計劃剝離非核心的投資物業，尤其是其倉儲資產。

  標普預計，富力地產將在未來幾個月內發行新的在岸債券進行再融資，以延長其債務期限。該公司已經獲得了90億元人民幣的國內票據發行額度，包括私募債和公司債。該公司還申請了100億元人民幣的額外配額。今年4月份，該公司發行了10億元人民幣的私募債，目前正計劃進一步發行。其最後一次國內發行(不包括短期商業票據)是在2019年5月。

  標普認為，富力地產高度集中在吸引力較弱的低線城市，將繼續制約和削弱其經營業績。標普預計，需求和價格復甦仍不確定的低線城市在2020年將佔其可售資源的40%左右。標普認為，該公司2019年來自低線城市的銷售比例的增加導致其銷售額增長乏力，增幅僅為5.5%，未能實現其合同銷售額指引。標普預計到2020年整體銷售額只會增長5%-10%。

  標普預計，2020年和2021年，富力地產的槓桿率將逐步改善。2019年，由於收入確認放緩和利潤率壓縮，該公司的債務/EBITDA從2018年的6.4倍增至7.6倍，從而縮小了其評級緩衝空間。標普預計，富力地產可控的擴張計劃將有助於在2020年和2021年實現去槓桿化。由於該公司現有的土地儲備中有充足的可售資源，再加上城市更新項目的貢獻，公司的拿地壓力較小。該公司的目標是在2020年實現約10%的權益合同銷售額增長，考慮到COVID-19的爆發，標普認為這是合理的。與去年同期相比，2020年前三個月的銷售額下降了約33%。

  標普確認對富力香港的評級，因為標普認為它將繼續是富力地產的核心子公司。富力香港繼續持有集團的主要資產，包括標誌性的投資物業和從大連萬達商業管理集團股份有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co. Ltd.) 收購的酒店投資組合。富力香港和富力地產共享同一品牌，標普預計富力地產將繼續完全擁有富力香港。因此，標普將富力香港的評級與富力地產持平。

  標普將對富力香港獨立信用狀況的評估從“b”下調至“b-”，因為標普預計，在COVID-19的影響下，該公司的槓桿率將繼續上升。標普預計，隨着入住率和房間費用的下降，酒店收入將在2020年下降30%-35%，酒店收入約佔富力香港2018年收入的46%。

  富力地產

  穩定的展望反映了標普的預期，即富力地產的流動性將逐步改善，因為該公司將在未來12個月通過發行較長期債務進行再融資。標普還預計，隨着拿地支出的進一步控制，該公司的槓桿率將穩步改善。同時，標普預計該公司會保持其經營規模和高於市場的盈利能力。

  如果出現以下情況，標普可能會下調評級：

  富力地產的流動性進一步減弱，流動性來源嚴重不足;

  該公司進行的債務融資擴張比標普預期的更為激進，其EBITDA利息覆蓋率低於1.5倍，或債務/EBITDA惡化至7-8倍;或

  未能保持經營規模和高於市場的盈利能力。

  如果富力地產的債務/EBITDA持續改善至5倍，標普可能上調其評級。同時，其超額流動性來源需要持續高於1.2倍，這是標普將流動性評估為充足的門檻。如果該公司實現強勁的銷售和盈利能力，在債務融資擴張方面保持謹慎，並通過在國內的發行延長其債務期限，則可能會出現上述情況。

  富力香港

  富力香港的穩定展望反映了其母公司富力地產的展望，以及標普對富力香港在未來12個月內仍將是母公司核心子公司的評估。

  如果標普下調富力地產的評級，富力香港的評級也可能被下調。如果出現以下情況，標普也可能會下調評級：(1)標普認為富力香港對富力地產的戰略重要性減弱;或者(2)富力地產對富力香港的控制和監管減弱。

  如果標普上調富力地產的評級，富力香港的評級也可能被上調。