質疑債務違約，金科股份有多難？
作者 l 橙子
如今的房企並不好過，許多行業黑馬、龍頭企業都受困於流動性危機。資本市場對於上市房企也沒給多少好臉色，股價沒有腰斬，也跌超三成，其中就包括金科股份（000656）。
截至2021年12月31日收盤，金科股份報收於4.48元，較2020年末的6.53元（前復權價）下跌31.43%。
近日金科還被質疑票據、債券、信託等多筆借款違約，對此，金科的回應也算乾脆，一方面公開回應所有債務清償正常，另一方面，還拿出1.9億元，回購了公司4269.79萬股，約佔公司總股本的0.8%，用以提振投資者信心。
圖片來源：金科股份官方公告
只是金科的這些回應，在其真實經營狀況下，多少顯得有些蒼白。而且，為了補充緊張的現金流，金科股份最近也可謂動作頻頻。
積極融資、賣股權……
只為補充現金流？
12月16日，金科股份發佈公告稱：
將引入博裕投資作為金科服務（09666.HK）戰略投資者，將旗下物業公司金科服務（09666·HK）22%的股份，作價37.34億港元轉讓給博裕投資。交易完成後，金科股份持有金科服務30.33%股份，仍為第一大股東及控股股東。
圖片來源：金科股份官方公告
之後，12月24日，金科再度完成8億元超短期融資券，票面利率6.8%，發行期限270日，用於償還8億元到期債務。
圖片來源：中國外匯交易中心
而12月31日金科發佈公告稱：
公司控股子公司將為參股房地產項目公司提供不超過455,371萬元的新增擔保金額。截止到去年11月，金科合計擔保餘額已經達到732.32億元，佔本公司最近一期經審計淨資產的198.34%，佔總資產的19.21%。
圖片來源：金科股份官方公告
同時，金科於2021年11月23日申請發行的一筆7.9億元ABS債券也獲通過。
圖片來源：深交所
也就是説，12月以來，通過發債、融資擔保、股權轉讓等方式，金科系得以補充現金流超98億元。
即便如此，金科依舊難掩現金流緊張的問題。
根據其2021年三季報數據，金科累計負債總額已經達到3159億元，其中流動負債佔比高達78%，達到2457億元。
而在流動負債結構中，短期借款為46.35億元，一年到期的非流動負債166.5億元，其他流動負債61.91億元，合計274.76億元。
圖片來源：東方財富
同期，金科賬面的貨幣資金僅301.7億元，算上日常營運資金，只能説勉強覆蓋短期債務。
由此便不難理解金科為何在三道紅線下仍頻頻融資，甚至不惜變賣優質物業資產。
而且由於土地結轉情況不佳，儘管金科去年三季度實現營收636.8億，同比增長33%，但歸母淨利潤則只有45.28億元，僅同比增長2%。
圖片來源：東方財富
而且截至去年三季度，公司現金及現金等價物淨增加額不增反減，淨流出130.7億元。
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不僅如此，金科盈利能力也明顯出現下滑。去年前三季度，金科股份銷售毛利率為19.52%，同比下降22.48%；銷售淨利率同比下降18.4%至9.54%。
圖片來源：東方財富
回顧金科，以質量換規模
回頭來看，金科如今局面或許還跟近幾年的激進發展有關。
縱觀金科近年發展，2018年其跨進千億門檻，實現1188億銷售額，到2019年，銷售金額再度攀升至1860億。而到2020年，金科直接邁入兩千億陣營，全年實現銷售金額2233億元，同比增長約20%。
三年時間，金科便從百億規模實現兩級跳，進入兩千億陣營，躋身國內房企頭部陣列。按照金科五年規劃，到2025年，其銷售規模將達到4500億元以上。
不過計劃趕不上變化，從目前情況來看，金科似乎已經開始駛離增長快車道，進入下行階段，截至2021年11月，金科僅實現銷售額約1742億元，要實現2500億元的全年銷售目標難度不小。
圖片來源：金科股份官方公告
同大多數房企一樣，金科在高速發展的這幾年，是以犧牲質量為代價。
根據其官方披露數據，當前金科主要土儲集中在二三線及以下城市。
其2020年銷售數據顯示，金科股份三線城市銷售佔比達45%，四線城市銷售佔比則達到8%，三四線及以下城市銷售佔比過半。
而在其三季報數據中，2021年前三季度金科新增土地47宗，總建築面積1,313萬平方米，土地購置合同金額387億元，其中大部分也以二三線為主。
這樣的土儲佈局此前受利於三四線去庫存和棚户區改造的兩波時代紅利，得以快速發展，實現規模增長。但如今隨着棚户改造政策收緊，以及外部融資通路縮窄，押注這類城市的負作用不斷顯現，而金科股份正受制其中。
從金科負債結構來看：
從2016年到2021年三季度，公司快速增長的同時，其應付賬款也從70多億增至255.7億元，應付票據則從3586萬元增至110.9億元。
圖片來源：萬得股票
此前的分析也提過，應付賬款和應付票據做為商業票據，屬於經營負債範疇。同一般債務一樣，也需要及時歸還，如果算上這筆經營負債，金科300多億賬面資金可謂償債壓力不小！
再加上大額少數股東權益下的明股實債（相關內容可查看：金科股票，難以填滿的坑），金科經營現狀着實不夠理想。這也難怪近期市場有聲音質疑，金科出現商票、債券、信託等出現逾期。
儘管金科積極回應市場質疑，但就現狀來看，龐大債務壓力和不佳的盈利能力，着實難以讓市場放心，未來會不會跟隔壁藍光發展一樣，有待時間的檢驗。
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