融信服務赴港上市，歐宗洪吃“獨食”丨穿透IPO
樂居財經 曾樹佳 範慧茹 發自上海
外界對歐宗洪的印象，大多停留在“少年得志”的故事上。
他給自己的評價，卻迥然不同。不僅忽略了所有成就，只言“事業無窮盡”。
今年是融信中國跨過千億的第二年。截至11月4日，該公司的市值為94.49億港元。而乘着物業上市的浪潮，歐宗洪已向港交所再次遞表，籌劃着融信的物業板塊——融信服務衝擊資本市場。
在手握地產上市平台的情況下，他希望給事業裝上第二個“資本之輪”。
近年來，為了給上市做鋪墊，融信服務進行了較為複雜、頻繁的架構調整。除了註冊資本規模不斷變大之外，輾轉騰挪間，似乎能看到董事長歐宗洪的掌控心思，以及公司業務的發展姿態。
向高管回購股份
上市前夕，融信服務展開了一系列重組。其中，融信世歐是一個關鍵因子，重組都是圍繞它來展開。經過一系列重組後，融信世歐成為融信服務旗下重要的營運主體。工商資料顯示，融信世歐於2011年4月29日成立，主要從事物業管理服務。
在今年重組之前，融信世歐由三方持股；其中，福州卓創持有其36%股權、福建鼎誠持有54%股權、平潭綜合實驗區融合投資合夥企業（下稱“平潭融合”）持有10%股權。
福建鼎誠由歐宗洪直接擁有權益，福州卓創則以信託方式，為福建鼎誠持有於融信世歐的40%權益。換言之，歐宗洪手握融信世歐90%的控制權。
而平潭融合本質上，是一個就僱員激勵而成立的有限合夥企業。它由普通合夥人平潭融鑫持有1%權益；另外，由融信服務執行董事兼首席執行官馬祥宏，充當有限合夥人，持有99%權益。
再往上溯及，平潭融鑫分別由融信中國的歐賽雕、馬祥宏擁有99%和1%權益。以此算來，歐賽雕實益擁有平潭融合0.99%股權，而馬祥宏則總共擁有平潭融合99.01%股權。
從4月份開始，歐宗洪就有意加快了上市平台的架構搭建。月內，他于于開曼羣島，註冊成立了融信服務，為資產騰挪做準備。
與很多房企分拆物業上市前，拿出股份獎勵高管不同的是，歐宗洪反其道而行之，不但沒有拿出股份獎勵高管，反而將高管的股份收購回來。
5月25日，平潭融合將其於融信世歐的10%股權，轉讓予福建鼎誠，代價為850萬元。與此同時，按照歐宗洪的指示，福州卓創將其於融信世歐的36%股權，轉讓予福建鼎誠。
如此一來，福建鼎誠持有融信世歐100%股權，相當於歐宗洪擁有融信世歐的全部權益。此後，歐宗洪將融信世歐置於歐興途業、福建融點等平台公司之下，並最終成立家族信託，統籌全盤。
融信世歐成為了融信服務的主體運營公司，旗下擁有融信物業管理、世歐商業管理，以及其他附屬公司；憑藉於此，它為融信中國集團開發的物業，以及第三方物業，提供管理服務。
縱觀整個重組過程，可以看到，歐宗洪逐步將融信服務的全部股權，攬於麾下；這相比於其他公司上市前夕，將部分股權分給高管的舉動，有所不同。
不過，細細算來，由於成立平潭融合時，股東並未兑現出資承擔額，所以在與福建鼎誠的交易事項中，歐賽雕、馬祥宏也從850萬元的交易額，獲得了8.4萬元、841.6萬元的資金。
二代缺席高管團隊
在提交招股書之前，外界猜測，歐宗洪可能會讓自己的兒子歐國飛接管物業，這樣的操作方式在地產二代中也早有過先例。
但歐宗洪似乎看重兒子在地產方面的才能，現任融信中國第二事業部總裁的歐國飛，並未出現在融信服務的董事會及高管名單中。
董事會形成了以歐宗洪為首的70後老班底成員，他們均有在行業內超20年以上的從業經驗。
資料顯示，馬祥宏從2016年10月開始，就一直是融信服務的首席執行官，負責集團的整體業務運營和管理，以及執行董事會的決策。
馬祥宏現年47歲，正值職業生涯黃金期。90年代，馬祥宏曾在湖北十堰店子中學任教六年，期間擔任過主任及副校長。1999年9月至2016年9月，他則在金地集團，任職並擔任多個職位。
招股書中寫到：“馬先生於中國房地產和物業管理服務行業擁有約21年管理經驗”，對馬祥宏給予了肯定。
關聯收益超七成，增值服務收入低
融信服務的業務佈局，主要集中在海峽西岸地區、長江三角洲地區。2017年，它將業務擴展至四川省成都、河南省鄭州和天津，並將總部由福建省福州市搬遷至上海。
截至2020年6月30日，該公司有100個在管項目，覆蓋兩大主要地區和其他地區的41個城市，在管總建築面積約1700萬平方米，總簽約建築面積約3430萬平方米。
2017至2019年，及2020年中期，融信服務在海峽西岸地區管理建築面積，分別約為880萬平方米、980萬平方米、1169萬平方米及1160萬平方米，佔總在管面積的92.1%、92.8%、73.1%及68.1%。比例不斷下降。
業務層面，自2016年開始，融信服務開始向第三方提供物業管理服務。2017年至2019年，它來自於第三方的在管總面積，分別為380萬平方米、420萬平方米及670萬平方米；截至2020年中期為690萬平方米。
儘管第三方業務規模逐漸增長，但與大多數物業企業一樣，融信服務對關聯公司的依賴性依然很高。
11月3日，融信中國還曾發佈公告稱，融信服務同意繼續向融信中國提供物業管理及相關服務，期限至2022年12月31日。這是兩者一直以來業務往來的縮影。
過去三年，它來源於融信中國的收益分別為1.42億元、1.765億元、2.069億元，分別佔同期物業管理服務所產生總收益的79.9%、74.6%、72.6%，皆超過七成。
於往績記錄期間，融信服務的收益主要來自三條業務線物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。它的總收益由2017年的2.64億元增加至2019年的5.18億元，複合年增長率約為40.1%。
截至今年上半年，該公司三條業務線收益佔比分別為51.9%、46.3%、1.8%。
近兩年，被視為物業管理行業新的利潤增長點的社區增值服務發展迅猛，如保利物業、碧桂園服務等物企，社區增值服務收入早已論億計算。
反觀融信服務，在社區增值服務方面的營收能力孱弱，從2017年到2020年上半年，社區增值服務收入佔比始終未能超過2%，今年上半年收入佔比僅1.8%。不過，雖然社區增值服務收益佔比較低，但其增速較快，幾乎呈現翻倍增長的態勢。
在盈利能力上，過往三年，融信服務的毛利率分別為22.6%、27.5%、32.3%。2019年，上市物企的平均毛利率為29.4%，相比較而言，融信服務只比平均線略高。
而在公司業務拓展的同時，融信服務也會面臨着債務的壓力。
融信服務的資產負債比率，過去三年為96%、84%、72%；雖然呈現下降的趨勢，但仍處於偏高的狀態。而2017年，它還曾錄得流動負債淨額700萬元，主要是由於業務擴張，導致須向第三方支付其他應付款項共計5870萬元。
融信服務這次能否順利上岸？還有待資本市場給出答案。