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2020年，陽光城醖釀兩年的引戰計劃終於靴子落地，泰康人壽、泰康養老持股13.53%成為陽光城第三大股東。執行董事長兼總裁朱榮斌形容這是陽光城2020“最濃墨重彩的一筆”。
行業裏，房企和險資的組合並不少見。
新股東的加入給陽光城注入資金34億元的同時，也帶來了長達十年的對賭協議：以陽光城2019年40.2億元的歸母淨利為基礎，前5年其歸母淨利年均複合增長率不得低於15%，且前5年累積歸母淨利不低於340.59億元。如果業績不達標，大股東陽光集團要進行現金補償。
這也意味着在“三道紅線”融資收緊下，陽光城面臨的壓力除了負債端，還需要提升盈利能力，兑現業績承諾。
“橙檔”降“黃檔”
4月15日，陽光城在線召開了2020年業績發佈會。
引戰給陽光城的業績會帶來了些許變化，相較於此前管理層的集中亮相，此次業績會分為北京、上海兩個會場，北京場的嘉賓為泰康集團委派至陽光城的董事陳奕倫。
談及入股陽光城後雙方之間的合作，陳奕倫給出了三個方向“融資、房地產項目的投資開發和物業管理”。
2020年，陽光城實現全口徑銷售額2180.11億元，回款金額1748億元，回款率80.2%，其中權益銷售金額1395.65億元，權益佔比64%。
從區域分佈來看，長三角作為陽光城的核心業績區，2020年對應合約銷售額和權益銷售額分別為758.65億元和408.57億元，佔比34.7%和29.2%，大福建、珠三角、京津冀緊隨其後，分別貢獻合約銷售額377.81億、166.76億和58.02億。
2020年，陽光城實現營收821.7億元，同比增長34.6%；歸屬上市公司淨利潤52.2億元，相較去年增長29.85%，毛利率相較去年降低6.5個百分點至20.1%，淨利率下滑到6.7%，相較行業均值依然存在不小的差距。
對賭協議中最重要的一項指標就是歸母淨利潤的增長，市場好奇，盈利能力的薄弱是否意味着陽光城更多通過規模擴張來實現利潤目標？朱榮斌坦言，行業的利潤率處於下行，陽光城的利潤率一直都不高，決定了必須要不斷地擴大營業規模，在利潤率低的情況下也可以實現利潤總額的增長。他説“利潤率低不可怕，怕的是產生虧損”。為了保持利潤、規模、財務之間的平衡，陽光城對經營管理制度進行了調整，將利潤增長作為管理導向，堅持“三收三支”、以收定投。
689.4億元的預收賬款相較去年減少了近112億，也讓市場對於陽光城今年的利潤完成有了擔心。CFO陳霓表示，689億元的預收賬款對應合同結算收入在900億元左右，以6%的淨利率計算淨利潤大約為54億元，加上聯合營公司進入利潤貢獻階段和內部管控持續升級，她自信“2021年整體利潤超過2020年”。
負債方面，截至2020年底，陽光城總的有息負債為1060.39億元，同比下降5.59%，其中短期有息債務為325.24億元，同比下降3.06%，非銀融資佔比較前一年年末的24.94%繼續下降至20.34%。
對照“三道紅線”來看，“橙檔生”陽光城已降至“黃檔”。2020年其淨負債率為94.9%，較2019年底下降43.04個百分點。期末，陽光城賬面貨幣資金498.05億元，短期有息負債為325.24億元，扣除受限資金92.90億元、預售監管資金60.21億元后，現金短債比為1.06。相較於踩線達標的上述兩項，剔除預收賬款的資產負債率為79.1%，距離監管層要求的70%仍有近10個點的差距。管理層透露，2021年將保持在“黃檔”。
銷售目標2200億元
土儲方面，2020年陽光城新增貨值1802億元，權益地價401.96億元，合計補充權益土地儲備約725.96萬平方米。加上1289億元鎖定貨值，共計新增貨值3091億元，勉強踩線此前3000億-5000億元的既定目標。
截至2020年底，陽光城累計總貨值5627.03億元，其中一二線城市預計未來可售貨值佔比75.96%。管理層在會上透露，2021年銷售目標2200億元。執行副總裁兼首席運營官闞乃桂補充道，“全年可售貨值3260億元，按照65%的去化率，完成目標難度不大。”
過往的兩年多里，相較於陽光城全年銷售面積，其當前新增土儲面積增速在放緩，2019年-2020年其存續比在2.4-2.8之間，不管是相較其過往還是同規模房企都處於較低的水平。
朱榮斌也給出了集中供地下陽光城的應對措施“陽光城的財務實力還不是很強，會按照自己的研判集中有限的資源，在公司一些感興趣的城市會重點進行集中，期待有機會進入北京、上海這樣的熱點城市”。
其對於京滬熱點城市的嚮往或離不開近年來市場的火熱。助理總裁兼營銷中心總經理陳友錦説，“2021年陽光城會迎來在一線市場上的豐收年。”據其透露，一季度陽光城在上海的在售項目銷售流速明確快於去年，北京項目的月均流速更是達到去年的3-5倍。他自信今年陽光城在北京、廣州、上海的銷售額同比會有很大提升。
談及2021年的融資計劃和安排，陳霓表示，陽光城2021年的融資還是圍繞着三個方面，一個是總額控制，第二是調結構，第三是降成本。
具體來看，大原則是還多少借多少，融資總額儘量在現有基礎上實現微降。結構方面除了長短債結構，還有一個是和金融機構(銀行、非銀)的債務分佈結構。2020年陽光城債務中，銀行、債券、非銀佔比分別為43%、37%和20%，陳霓強調“未來非銀這個工具我們也還是會用，但是會控制在10%到20%這個區間裏面”。
7.4%的平均融資成本雖較去年下降0.3個百分點，但仍有不少優化空間，陳霓坦言，希望通過公司基本面改善、二股東的加持、評級和其他狀態的提升讓陽光城進一步降低融資成本。
和年報同一時間發出的還有陽光城分拆上市的公告。執行副總裁吳建斌在會上介紹稱，物業公司業務目前總資產大約是14.4億元，淨資產6.2億，2020年實現的收入是13.7億，歸母利潤大約是1.7億。“目前在有序推進，如果順利的話，本年度應該可以完成(上市)。”