22家物業企業排隊IPO 兩成或難跨過港股上市門檻

來源： 每日經濟新聞

端午小長假剛過，物業企業的上市情緒明顯高漲。

僅6月15日至今不到一週的時間裏，已有長城物業、領悦服務等多家物業服務企業進入新的IPO進程。截至目前，在港交所排隊上市的物業務企業已達22家。

嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓告訴《每日經濟新聞》記者，2022年1月1日港交所將正式實施新上市企業盈利能力的文件，預示着上市門檻即將提高。加之物業股的估值開始分化，一些企業會考慮火速遞表、加快進程，搶佔最後的上市窗口。

22家物企港交所排隊上市

進入6月以來，物業服務企業明顯加快了赴港上市的步伐。

6月16日，越秀服務開始招股，預計6月28日上市。同日，長城物業向港交所遞交招股書；禹洲集團旗下的禹佳生活服務更新上市申請材料，繼續衝刺IPO。

此外，力高地產6月9日公告建議分拆旗下物業管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市；6月6日晚，中駿集團旗下物業公司中駿商管稱，提交的上市資料已通過聆訊。中梁百悦智佳、陽光智博服務也於本月初向港交所提交了招股書。

除上述企業外，處於不同IPO進程的物企還有朗詩綠色生活、中南服務、德信服務、東原仁知服務、融信服務、世紀金源服務、康橋悦生活、新力服務、天譽青創智聯服務、海悦生活、富力物業、明宇商服等。

據《每日經濟新聞》記者統計，截至目前，在港交所排隊上市的物業服務企業已達22家。

44家上市物業服務企業股價表現 來源：嘉和家業物業服務研究院

自2014年彩生活登陸港交所以來，目前已經在港股和A股上市的物業服務企達到44家。中指研究院報告顯示，預計到本年末，物業板塊上市公司總數量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。

不過值得注意的是，今年以來的近6個月時間裏，只有新希望服務在5月25日成功上市，越秀服務預計在6月28日掛牌上市。

對此，58安居客房產研究院研究總監陸騎麟認為，物業服務企業上市的熱情不減，因為這類企業需要擴大規模，增加市佔率必然需要大量資金，而通過上市獲取廉價資金是最好的途徑。這也是為什麼，大量企業即使多次失敗也不放棄。

克而瑞數據也顯示，2020年房企多元收入的佔比躍升到了8.4%，這一數字在2019年還是6.4%。隨着物業在房地產公司業務中的角色越來越重要，越來越多的房企決定拆分物業板塊登陸資本市場。

兩成物企或難達到上市門檻

但不容忽視的是，目前多數物業企業的收入，大部分來自於母公司物業的管理收入。

“母公司不夠強、外拓能力不足，在港股IPO新規下，可能有20%的物企很難達到上市門檻。”易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕指出，物業行業已經在分層了，兩極分化越來越明顯。

公開數據顯示，41家登陸港股的物業服務企業，總市值已從2020年初的2062億元增至2021年6月10日的7861億元。其中排名首位的碧桂園市值已經達到2454.58億港元（截至2021年6月18日收盤），而最低市值的物企還不到40億港元。再從在管面積來看，頭尾物業服務企業之間的差距在80~100倍。

44家上市物業服務企業市值情況 來源：嘉和家業物業服務研究院

這意味着，未來更多的資源會向頭部企業傾斜。尤其按照港股上市新規，會更加體現出上游企業的優勢。

以6月16日交表的長城物業為例，市場對其估值預期是向好的。

作為不依賴關聯地產開發的獨立物業管理公司，長城物業截至今年3月底的在管總建築面積為1.15億平方米，及合約管理總建築面積為1.53億平方米，與上市物業排位較前的上華潤萬象生活、旭輝永升服務和建業新生活的規模相仿。

再如領悦服務，作為紮根四川省的一家物業公司，截至最後可行日期，其總簽約建築面積及在管建築面積分別約為3630萬平方米及2030萬平方米。由於體量不大，市場給予的預期也有限。

陸騎麟認為，如果企業未來的業績預期不高，甚至有所降低，那麼即使是估值風口的物業股，企業得到的估值也可能低於預期，因為目前物業股的估值已經明顯回落。目前物業股的估值，依然主要靠規模邏輯，所以很多公司還是主攻收併購。

“當前市場上可管理存量開拓成本相對較高，物業企業只能通過收併購的形式增加管理面積，而增加規模達到提升利潤率的難度也越來越大。”

陸騎麟同時表示，現有管理物業提升管理費難度會更大，業主在管理內容和水平不變的情況下都不會同意增加物業費。而且隨着新房開發集中度越來越高，多數新增物業都會集中在大型開發商旗下的物管公司進行管理，中小物業企業很難拓展新項目。