觀點網3月30日早盤前，融創服務如期公佈2021年財報。
從整體業績來看，報告期內，融創服務實現收入約為79.04億元，較上年增長約70.9%；利潤約為13.58億元，較上年增長約118.5%；公司擁有人應占利潤約12.76億元，較上年增長約113.9%。
營收、利潤數據持續上升的同時，該公司在第三方拓展方面亦取得了一定的成效。
數據顯示，2021年，融創服務的在管建築面積為2.15億平方米，同比上升58.9%，其中，來自獨立第三方物業開發商開發的物業的佔比由2020年底32.1%提升至37.1%，主要得益於年內對彰泰服務的收購。
基於上述利好，今日開盤，融創服務股價持續拉昇，盤中最高錄得5.29港元，截至收盤，該公司股價為5.16港元，上漲18.35%。
有投資者向觀點新媒體表示，在同日召開的業績投資者發佈會中，融創服務管理層表示，2022年對整個行業來説確實是一個重塑之年。
“隨着地產調控與行業增速下降，以及資本的快速退去，物企下一步的增長，已經從基於外部資源的驅動，開始轉化為對於市場化發展的內生型需求的驅動，所以在下一階段，融創服務要依託現有的高濃度佈局，持續做大現有密度，加強方方面面的能力。”
內生動力
2021年，寒風席捲房地產行業，在拿地難、銷售難、融資難的情況下，房地產一度被定調為“黑鐵時代”，相比之下，從地產分拆出來的物管公司，卻成為“一枝獨秀”的存在。
細看融創服務的業績表現，2021年全年，公司錄得收入約79.04億元，較去年增長約70.9%，實現毛利約為24.91億元，同比增長95.3%，毛利率為31.5%，較2020年經重述毛利率提升3.9個百分點。
該公司表示，毛利率提升主要由於佔收入比重較高的物業管理服務毛利率的提升，同時毛利率較高的小區生活服務及商業運營管理服務的收入佔比提升。
具體到各項業務，2021年，融創服務佈局了商業運營，擴充了新的發展賽道，由此，該公司的業務結構擴充為四大主線，分別為物業管理服務、非業主增值服務、社區生活服務及商業運營管理服務。
其中，社區生活服務是年內增速較快的一個版塊。報告期內，該公司實現社區生活服務收入5.07億元，同比增長187.09%，其佔總收入的比例亦較2020年提升近3個百分點至6.4%，毛利率亦保持在45.6%的高位。
在融創服務看來，社區生活服務或將成為公司未來的一個新增長點，投資者轉述融創服務行政總裁曹鴻玲的話語表示，“在生活服務方面，公司希望聚焦既有消費潛能的核心城市，加速生活服務快速落地。”
具體的操作路徑包括，第一，在業務的鋪排方面，要貼合公司整體戰略，聚焦深耕核心城市，提升產品的覆蓋率和市佔率。
第二，今年公司會把重心放在打造產品和服務上，讓產品和服務成為核心的競爭力，與客户建立長期的信任。“我們今年也做了一些高黏性的自營產品，也就是到家服務，比如清潔服務、家電清洗、傢俱保養等，來完善我們的產品體系。”
第三，加大供給能力建設，即加大與供應鏈資源的合作，在一些核心品類上要搭建自身自營的供給能力。第四，發揮資源協同優勢，即調動一線團隊的積極性。
“在一些核心城市、戰略級城市、重點城市，我們的生活服務相對於基礎收入的佔比，基本上是在25%以上，有的接近40%，但綜合的結果平均只佔基礎服務的8%，未來，社區生活服務還有3倍可發展的空間。”
除此之外，商業版塊亦是融創服務2021年的新試煉。
於2021年11月8日，融創服務公告表示，公司通過收購目標公司100%權益的方式，將融創中國商管輕資產運營板塊整合至公司旗下，代價為人民幣18億元。
對於物管企業而言，收併購最直接的作用，或許是在短期內實現規模的快速擴張，但對這筆交易來説，收購商管版塊，無疑是融創服務拓寬業務版圖的重要一環。
數據顯示，目前，融創服務在管商業項目共計22個，約308萬平方米，2021年整體商業的租金收入是10.4億元，同期，商管服務收入為1.76億元，較去年同期上漲6418.52%，毛利率亦從2020年的20.9%大幅提升至79.2%。
“在非住業態方面，今年也有一個同步的發展，尤其是市拓方面，非住業態是主要的增長來源，2021年新增合約建築面積當中，54%是非住業態。”
該公司副總裁兼商管公司總經理張媛表示：“2021年是融創商業進入到輕資產發展的元年，年內，公司成功簽約了5個外部的輕資產項目。”
投資者轉述，未來融創服務在商管方面，會繼續以“娛樂+商業”的模式進行，同時，將堅定以城市更新為主線，做高質量的輕資產發展，並且在精細運營和提升服務力方面，不斷提升基本功。
“在行業轉折點上，我們希望對現有業務實現有質量的複製和增長，對新業務實現有質量的孵化。”
外部擴容
參會投資者提到，問答環節，分析師提的第一個問題就有關母公司融創中國，畢竟，融創中國流動性壓力會給融創服務帶來哪些影響，一直是大家關注的重點。
對此，融創服務管理層表示：“公司沒有對地產集團進行過任何擔保，管理層也從沒有購買過地產的理財產品，作為兩家獨立的上市公司，我們跟地產集團之間的業務往來，是按照持續關聯交易的框架進行的，資金往來也是在服務範圍內封閉操作的。”
不過從財報數據來看，融創服務與關聯方之間的往來款項似乎受到一定影響。於2021年12月31日，融創服務來自關聯方的貿易應收款項約為30.36億元，來自第三方的貿易應收款項約為10.01億元，存在較大的增幅。
“地產集團是我們一個非常大的客户，在地產集團對供方延期支付的情況下，我們的應收賬款也有比較大的增加，對於這些方面，我們也在積極地協調，去進行催款。”
至於外拓方面，近兩年，在地產行業下行及企業交付項目減少的情況下，勢必會對依賴母公司的部分企業帶來影響，對此，融創服務表示，“一定要加大第三方項目的獲取，也就是説第三方項目的獲取更為關鍵。”
事實上，相較於過往，融創服務於2021年的市場化步伐取得了不錯的成績。
數據顯示，2021年全年，融創服務新增合約面積1.03億平方米，在新增合約面積當中，65%源於第三方，其中市場拓展面積3600餘萬平方米，而收併購獲得的面積約3100萬平方米。
“外拓在今年實現了高於母公司對於新增合約面積的貢獻，對公司來説也是一個標誌性的時點。”
報告期末，該公司的總合約建築面積為3.58億平方米，同比增長35.47%，總在管面積為2.15億平方米，同比增長58.9%。其中，總在管面積的37.1%來自純第三方，這一比例較2020年同期上漲了5個百分點。
此外，該公司第三方貢獻的收入佔比亦逐年提高。年內，融創服務實現物業管理服務收入45.39億元，母公司貢獻收入為21.97億元，佔比為48.4%，聯合營公司貢獻收入9.20億元，佔比20.3%，而純第三方貢獻的收入上升112.41%至14.21億元，佔比較2020年同期上升7.2個百分點。
不可否認，過去一年，對物管行業而言，亦是緊迫感十足的一年。上半年，在十部委通知、十四五規劃的鼓勵和引導下，物管企業向高質量和多元化升級，服務空間和內容得到延伸。
到了下半年，地產行業流動性承壓，尤其是母公司為地產公司的物管企業，增長壓力開始凸顯，其市場化、外拓需求變得尤為迫切和重要。
融創服務在會上亦表示，未來，公司將從兩個方面持續做大現有的規模，其一，發揮現有項目的佈局優勢，以深耕城市現有項目的街區為核心，輻射到周邊，再滲透到各個業態。
其二，對現有的比較優質的大客户、大業務，擴展服務邊界，從專項服務變成全委服務，從基礎服務延展到更多的增值服務上。
對於未來的發展增速，融創服務亦訂下了較高的目標：未來三年內，希望公司第三方在管面積佔比能夠超過50%，生活服務收入複合增長速度超過50%，客户滿意度持續保持在行業的領先地位，保持90分位，對於基礎經營的毛利率依然維持在25%的水平，能夠實現雙超雙優的結果。