“增收不增利”現象持續 百強房企盈利能力繼續下降
近日,由中指研究院發佈的《2022中國房地產百強企業研究報告》出爐,2021年以來,“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調保持不變,房地產貸款集中管理制度嚴格落實,降負債、降槓桿、加速回款成為房企經營的主旋律。
值得關注的是,隨着房地產行業進入加速出清、優勝劣汰的階段,百強企業的市場份額小幅下滑。2021年,百強企業市場份額為49.9%,較上年下降0.4個百分點。
“增收不增利”現象持續
報告顯示,2021年百強企業營業收入與淨利潤保持增長態勢。竣工和結轉穩步增長帶動營業收入和淨利潤呈增長態勢,百強企業營業收入均值達498.6億元,淨利潤均值達56.2億元,分別同比增長19.3%、0.4%,增速較上年增加1.6、減少1.5個百分點。由於營業成本上漲,百強企業淨利潤均值增速不及營業收入均值增速,“增收不增利”現象持續。
2021年,百強企業淨利潤率、淨資產收益率均值分別為9.8%、8.1%,盈利能力繼續下降。受新冠疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響,百強企業淨利潤率均值、淨資產收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個百分點。
利潤率下降,在多家房企的2021年業績報告也有所體現。頭部房企萬科2021公司年報顯示,歸屬於上市公司股東的淨利潤為225億元,同比下降45.7%,幾近腰斬。頭部房企中,碧桂園、保利發展2021年年度淨利潤也出現下滑,分別約為24.27%和4.7%。
對於淨利潤下滑,萬科董事會主席鬱亮在年報《致股東》中反思了內部原因。從財務層面看,2021年萬科淨利潤下降源於三方面,包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中,毛利率下降是財務層面的主因,2021年萬科整體毛利率21.8%,同比下降7.4個百分點,扣除營業税金及附加後的整體毛利率,從2020年的22.8%下降至17.2%。
鬱亮在業績會上坦言,儘管公司較早意識到高速增長終將結束,但公司的行為未能堅決擺脱高增長慣性,部分城市的投資追高冒進,對市場判斷過於樂觀,一些項目的投資預期沒有實現,導致毛利率下滑。
對於房地產行業利潤率的下行,中指研究院認為,高地價和房地產去金融化限制了房企盈利空間,行業長期處於低利潤階段。房企需調整經營方式,發揮綜合運營優勢,適應行業調整週期。當前,多家高存貨、高週轉、高槓杆模式房企面臨流動性危機,此種模式的弊端已經顯現,房企需逐步改變經營模式,以適度槓桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性,以適應極速分化的市場;同時適度發展輕資產業務,發揮運營優勢,提升邊際效益。
二線城市是主要銷售來源
在銷售方面,2021年百強企業繼續深耕重點城市,二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售情況來看,一線城市受新房供應規模加大,在旺盛需求的帶動下市場成交規模增長,銷售額佔比小幅上升0.2個百分點至18.8%;二線城市佔比為58.2%,仍是主要銷售來源;三四線城市銷售額佔比23.0%。
2021上半年,房企加大推盤力度,市場活躍度較高,市場表現超預期;下半年受到調控政策等因素影響,房企推盤面積呈現較大波動態勢。
報告顯示,2020年、2021年首改和改善需求仍對房地產市場形成較大支撐,百強企業加大首置類產品的推出比例,支撐銷售業績的增長。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看:90平米以下首置類產品的銷售額佔比為17.4%、較上年提升0.8個百分點;90-140平米首改類產品銷售額佔比達55.4%,較上年下降0.6個百分點。此外,百強企業追本溯源,迴歸居住本質,聚焦新產品及新技術,全方位滿足新時代“美好生活”需求。
土儲方面,百強企業聚焦重點城市,長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區域。具體來看,一、二線城市仍是百強企業佈局主戰場,50家百強代表企業的新增土儲權益面積中六成位於一、二線城市,其中一線城市佔比7.1%,二線城市佔比53.4%,一線、二線城市佔比分別同比增長2.4、6.6個百分點。
負債水平穩中有降
“三道紅線”自2020年8月提出後,已有一年半的時間。百強企業積極應對,通過提前償還債務、調整債務結構等方式縮減債務規模,均值已經基本合規。
中指研究院的報告顯示,2021年以來,中央持續強調落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,房地產金融監管力度趨嚴,嚴查資金違規流入房地產市場,嚴格執行企業端“三道紅線”和銀行端“兩道紅線”,企業商票、拿地銷售比等指標先後納入監管。
2021年,百強企業在滿足經營需求的前提下調整債務規模及結構,整體負債水平穩中有降,三道紅線指標均值得以進一步優化。百強企業剔除預收賬款的資產負債率、淨負債率的均值分別為69.5%、77.1%,較上年分別下降0.6、3.6個百分點;現金短債比為1.6,較上年上升0.1,整體穩中向好。
為了達成降負債的目標,房企新拿地數量也出現減少。2021年住宅用地供應明顯縮量,疊加政策調控和融資監管顯效,全年百強企業投資規模明顯縮量。50家百強代表企業全年拿地金額總量同比減少12.7%,其中招拍掛市場的拿地金額16804.8億元,佔全國300城土地出讓金的29.4%,同比下降0.5個百分點。
當前房地產市場仍在低位運行,企業銷售回款壓力不減,疊加融資端面臨一定限制,企業債務壓力進一步加大。據克而瑞統計的數據顯示,2022年100家典型房企到期債務金額達到6298億元,主要集中在上半年。
面對2022年償債高峯期,企業現金流面臨更大挑戰。中指研究院指出,百強企業在加大營銷回款力度的同時,應緊抓政策窗口期,積極拓展新的融資渠道,通過併購融資、綠色債券、ABS等方式補充資金。
2021年以來,“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調保持不變,房地產貸款集中管理制度嚴格落實,降負債、降槓桿、加速回款成為房企經營的主旋律。在此背景下,百強企業已然意識到“規模不再是萬金油”,唯有在保證財務安全性和經營穩健性的基礎上,才能有高質量的發展。文/陳靜思
(文中圖表均來自中指研究院,僅供參考)