在強監管下，整個房地產行業都面臨着較大壓力，這一點在資本市場上也很明顯，下半年樓市降温的大背景下，整個房地產板塊指數接連下降。在經過幾個月的走低後，11月地產板塊交易活躍度回升，指數表現優於大盤。
11月，港股地產板塊活躍度較上月有所上升。恆生地產建築業指數的周成交額佔市場比值的11月周均值為9.9%，低於歷史均值11.3%，較上月上升1.1個百分點。
克而瑞內房股領先指數及恆生中國內地地產指數11月在經歷小幅震盪後繼續下行，月內表現好於大盤。克而瑞內房股領先指數成分股周成交額佔樣本比上升至91.2%。
具體來看，11月，克而瑞內房股領先指數走勢下降2.1%，恆生中國內地地產指數下降4.5%，恆生指數下跌6.7%，房地產（申萬）板塊上漲3.0%。11月克而瑞內房股領先指數週成交額佔香港地產股大樣本週成交額比值的周均值為91.2%，較上月上漲1.6個百分點。
注：克而瑞領先股指是從“第十00房企排行榜”內選取香港上市市值排名首40位的內地地產發展商為樣本，採用自由流通調整市值加權法計算。作為“克而瑞大數據”15年積累的新延伸成果，克而瑞領先指數能反映不同時期房地產行業的總體結構與特徵。
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01
11月地產板塊交易活躍度回升
11月，房地產板塊交易活躍度在一段時間的沉寂後，出現回升。
11月，恆生地產建築業指數的成交額佔恆生綜合行業總成交額之比月均值較上月上升，但月中周成交額佔比走勢總體向下。
本月周均值為9.9%，低於18年至今的歷史均值11.3%，較上月上升1.1個百分點，但總體走勢向下，月末周均成交額佔比明顯走低。
圖：本月恆生地產建築業指數的周均成交額佔比較上月有所上升，走勢向下
數據來源：Wind克而瑞證券資產管理部
克而瑞內房股領先指數方面，在經歷小幅震盪後繼續下行，月內表現好於大盤。自2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅44.5%，同期恆生中國內地地產指數跌幅42.3%。恆生指數跌幅15.4%，房地產（申萬）板塊跌幅25.4%。2021年11月，恆生指數下跌6.7%，克而瑞內房股領先指數下降2.1%，恆生中國內地地產指數下降4.5%，房地產（申萬）板塊上漲3.0%。
圖：克而瑞內房股領先指數及恆生中國內地地產指數11月小幅震盪後繼續下行
備註：恆生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恆大、恆大物業、碧桂園服務、融創中國
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
11月克而瑞內房股領先指數成交額佔香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月進一步上升，走勢向下。11月該指數成交額佔比周均值91.2%，高於歷史均值83.4%，高於上月周均值89.6%，但月末同樣出現佔比明顯下降的情況，使總體走勢向下。
圖：克而瑞內房股領先指數週成交額佔比較上月進一步上升
備註：香港地產股大樣本篩選邏輯：主業為地產，業務主要來自大陸或者大陸是重要的發展區域，剔除純投資型公司，不含物業管理及其他地產服務公司，樣本數量共計122家
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
02
估值水平仍維持低位
2021年11月克而瑞內房股領先指數估值觸底回升，然而克而瑞內房股領先指數估值水平仍維持低位，指數相對恆指PE較上月有所下降。2021年11月相對恆指成分股的PE周均值為-63.7%，略低於上月相對PE周均值-62.8%，低於2020年全年相對PE周均值-41.8%。
克而瑞內房股領先指數成分股整體PE2021年11月周均值為4.40，低於上月周均值4.61，低於2020年全年周均值7.17。恆指成分股2021年11月整體PE周均值為12.13，低於上月周均值12.40，低於2020年全年的周均值12.61。
圖：11月克而瑞內房股領先指數PE觸底後小幅回升，總體維持低位
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
圖：11月克而瑞內房股領先指數相對恆指整體PE較上月有所下降
備註：相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恆生指數成分股整體PE-1）*100%
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PE2021年11月小幅下降，基本保持穩定。11月該相對PE周均值為-10.4%，略低於上月周均值-10.0%，低於2020年周均值-3.6%。香港地產股大樣本11月整體PE周均值為4.91，低於上月周均值5.12，低於2020年全年周均值7.43。
圖：11月克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PE小幅下降
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
克而瑞內房股領先指數成分股PB相對恆指成分股11月小幅震盪，總體繼續下行並維持低位。11月相對恆指PB周均值為-0.6%，低於上月的周均值1.5%，低於2020年全年相對恆指PB周均值68.9%。克而瑞內房股領先指數成分股11月整體PB周均值為0.82，低於上月周均值0.86，低於2020年全年PB周均值1.30。恆指成分股11月整體PB均值為0.83，略低於上月周均值0.84，高於2020年全年PB周均值0.77。
圖：克而瑞內房股領先指數PB估值走勢維持低位
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
圖：11月克而瑞內房股領先指數成分股相對恆指整體PB觸底上升後繼續回落
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
11月克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PB較上月上升。11月該相對PB周均值為5.0%，高於上月相對PB周均值4.8%，低於2020年全年相對PB周均值21.7%。香港地產股大樣本11月整體PB周均值為0.78，低於上月周均值0.82，低於2020年全年PB周均值1.07。
圖：11月相對香港地產股大樣本整體PB較上月上升
備註：1）相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/香港地產股大樣本整體PE-1）*100%
2）本報告採用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值
3）相對PB=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PB/香港地產股大樣本整體PB-1）*100%
4）本報告均採用整體法（中國）計算PB值，使用上年年報財務數據
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
從目前的整個地產股板塊的表現來看，可以説是觸底後出現了一定的回暖。事實上，繼12月初央行釋放“下調存款準備金率0.5個百分點，釋放1.2萬億長期資金”的利好消息後，12月8日-10日中央經濟工作會議再提房地產，明確“房住不炒”主基調的同時，強調多元化供給，大力發展租賃市場，推進保障房建設，支持房地產良性循環和健康發展。
對比2016年以來中央經濟工作會議關於房地產行業的表述，“房住不炒”的主基調一以貫之，但政策走向明顯由抑制地產泡沫、因城施政的打壓性政策向“三穩”預期、支持多元化供給，構建房地產長效機制等維穩性政策過渡。
我們認為，12月房地產市場或將有所轉暖，成交有望企穩回升，但市場較難出現反轉行情，整體漲幅預計有限。
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文章來源:丁祖昱評樓市