文｜葉書利
華夏幸福不僅是環京樓市的縮影，也可能是其自身模式的終結者。
環京樓市的縮影：對賭恐失敗
對於大本營是環京樓市的華夏幸福來説，2017年6月的環京三年社保式調控，猶如當頭一棒，五臟俱損。
近期舉行的境外投資人電話會議上，華夏幸福高管承認， 2020年公司大概率無法完成淨利潤目標。
這也意味着華夏幸福與平安三年前訂下的業績對賭協議，華夏幸福恐將以失敗者的身份收場。
如今這份對賭協議該到兑現的時候了，但可惜結果並不是喜事。
根據公開財務數據顯示，華夏幸福2018年淨利潤117.46億元，2019年淨利潤146.12億元，皆剛好超過對賭協議所要求的114.15億元、144.88億元，但是2020年前三季度華夏幸福實現的淨利潤僅為72.8億，相當於對賭協議要求的180億元的約40.44%，所以2020年華夏幸福完成對賭協議要求的淨利潤額的可能性接近於零。
這對於已處於油鍋中的華夏幸福來説，無疑是雪上加霜。
三道紅線，又打中華夏幸福的七寸
屋漏偏逢連夜雨,船遲又遇打頭風。
2017年6月，華夏幸福的生存七寸被環京三年社保式調控狠打了一下之後，2020年末央府的三道紅線，再次精準地又打中了華夏幸福的七寸。
2020年8月20日，中國人民銀行聯合住建部對外發布了對房企資金鍊進行管控的“三道紅線”，即要求境內所有房企，在剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，“現金短債比”小於1。
而國盛證券的研究報告顯示，2020年3季度末，華夏幸福踩中了“三道紅線”中的所有三條線：公司剔除預收款後資產負債率為76.5%，超過三道紅線要求中的“不得大於70%”；淨負債率為190.4%，嚴重超過“三道紅線”要求中的“不得大於100%”；現金短債比為0.41，嚴重低於三道紅線要求中的“小於1”。
根據“三道紅線”的踩線規定，如果一家房企觸碰了三條紅線，那麼這家房企將不得新增有息負債，這將對接下來華夏幸福的融資帶來極其嚴重的負面影響：融資面受限，且融資成本必然上升。
在壹書生看來，“三道紅線”不僅打擊到了現在的華夏幸福，甚至直接對華夏幸福的公司生存模式造成了致命的衝擊。
至今為止，華夏幸福的公司模式，壹書生可將其概括為二條：
A,以產業模式為房產開發圈地，而以中短期的房產開發回收的現金流，反哺中長期的產業開發，而產業發展又助攻房產升值。中短結合，滾動發展。這是華夏幸福模式中的“道”。
B,在房產開發模式中，主要進行三種差異化競爭：帶產業的房產、綠化的房產和衞星城的房產。這是華夏幸福模式中的“術”。
在華夏幸福模式的“道”中，可進一步拆解為：以產業模式圈地圈地後先進行房產開發，以回收現金流把現金流投入產業造城，充當“二政府”角色慢慢地向當地政府回收相關服務費。
在產業造城中，華夏幸福需先墊資以進行造城所需的城市規劃設計、產業招商、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、城市綜合運營服務等，然後作為承包方的華夏幸福，慢慢地向發包方當地政府回收相關的費用。
正是基於需要先墊資，所以華夏幸福模式的一個最大特點之一便是“高墊資下的高負債”。在前些年中國樓市高負債式高歌猛進的大背景下，尚且沒有太大的問題，然而現在，這個閉環模式正遭遇腹背受敵式挑戰，然後模式的一些閉環處開始出現裂痕。
首先，在華夏幸福模式中，房產反哺產業這一環，開始呈現裂痕。
伴隨環京樓市的受壓和全國樓市的高調控，從而讓前端的房產銷售開始受阻，相應地，房產端為後端的產業造城端提供的現金流能力，越來越吃力，越來越沒有那麼通暢。
事實也在佐證這個現實邏輯：2015年和2016年，受益於一體化利好和樓市大環境的助攻，華夏幸福房產開 發模塊年度銷售額同比增長率分別高達41.17%和66.43%，而2017年環京樓市的高壓調控下，華夏幸福年度銷售額同比增長率不斷下滑，2017年-2019年的年度同比增長率分別為26.44%、7.45%和-11.21%。
近期舉行的境外投資人電話會議上，華夏幸福管理層對外透露，該公司於2020年10月和11月的銷售額分別為100億和200億。而截止2020年11月底，華夏幸福全年銷售端約完成900億，距離1100億的年度銷售目標仍差200億。
換句話説，即使最後華夏幸福完成全年預定的銷售額1100億，這也意味着華夏幸福在2019年年度銷售額同比下滑11.21%後，2020年年度銷售額繼續大幅同比下滑約24%。
在華夏幸福模式中，房產銷售端是其生意鏈條的現金奶牛，這一端一旦受阻，其模式的可持續性便遭遇挑戰。
其次，“三道紅線”之下，華夏幸福的融資空間越來越受壓，因此金融端對其模式的支持裂痕開始不斷顯現。
事實上這樣的裂痕負效應已經隱現。
2020年下半年，伴隨全球貨幣超發，各大房企融資成本創下歷史新低的背景下，2020年12月，華夏幸福進行過兩筆大型融資，融資成本極高。
2020年12月後，華夏幸福發行了一筆不超15億人民幣的永續債，年利率為8.5%，此後又發行了一筆3.4億美元的私募債，年利率高達10.875%。
相比較而言，房企同行們近期的融資利率卻連創新低，比如元旦後，陽光城擬發行2億美元票據用於再融資，年利率5.3%；世茂集團發行8.72億美元十年期票據，年利率3.45%，旭輝控股擬發行4.19億美元票據，年利率4.375%，碧桂園擬合計發行12億美元票據，年利率最高為3.3%等。
華夏幸福高成本融資的背後，與“三道紅線”下背景下該公司融資面受限和融資空間縮小之間存在直接的關係。
第三,在華夏幸福模式中，產業反哺房產的邏輯處已現裂痕。
目前華夏幸福模式中，固安已被曝“產業空城危機”，事實上，大廠潮白也是另一處代表。
2015年前，華夏幸福一直以“產業的房產”概念，作為大廠潮白樓市區別於燕郊樓市的標籤，而這更多的則是宣傳噱頭，目前的大廠潮白，幾無產業，從產業的角度來説，完全就是一處產業空城。
產業新城的模式VS產業空城的現實，這就是華夏幸福模式的最反諷之處，也讓產業助攻房產的邏輯鏈條，越來越不被市場認可。
前有環京樓市受壓的阻截，中有產業空城的質疑聲，後有“三道紅線”的拍馬追擊，四面楚歌下的華夏幸福，冬天還有多遠？
近期有地產江湖傳言，央企華潤可能將繼平安系後，入股華夏幸福，而在近期舉行的境外投資人電話會議上，華夏幸福高管對此傳言回應稱：“不方便評論，以後續公告為準”。
對於公司的未來，“以後續公告為準”，或許就是當下處於困境下的華夏幸福留給地產圈“不可言傳”的僅有答案吧。