地產政策暖風頻吹，板塊回調是危是機？華泰證券：時代的開始，地產龍頭淨利潤集中度創2015年新高

自4月政治局會議以來，地產政策自上而下改善進一步定調。5月15日，央行發佈通知將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調降20個BP，按照目前5年期以上LPR4.6%，即首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。機構觀點認為，央行本次調降首套房利率下限，釋放“穩增長”升温信號，政策力度強，信號意義顯著。

自3月中旬低點以來，中證800地產指數14個交易日暴力反彈34.74%（3.16-4.06），但此後開始震盪回調，截至5月17日盤中，指數4月7日以來回調幅度超15%。

成份股方面，800地產指數重倉龍頭地產股，反彈潮期間31只成份股無一下跌，個股反彈力度堪稱“逆天”。頭號重倉龍頭地產股——萬科A期間漲幅達43.38%，信達地產14個交易日股價翻倍，漲幅達107.79%。

不過，4月7日以來截至5月17日盤中，萬科A跌幅已超8%，不久前屢創股價新高的保利發展跌幅亦超7%。

截至5月16日，中證800指數市淨率重回1倍以下，再次來到估值行情數據顯示的“機會值”區間。

市淨率重回1倍以下的A股地產板塊，目前究極是機會大於風險，還是困境依舊漲難跌易？華泰證券房地產首席分析師陳慎團隊5月9日發表《歷史的終結，時代的開始》中，從業績、銷售、擴張、融資共四大維度，對地產板塊進行了深度的四維立體分析，下文摘錄了部分核心內容供投資者參考~

核心觀點：

從業績、銷售、擴張、融資四大維度上看，地產行業分化加劇，龍頭房企業績保持較強韌性，行業歸母淨利集中度創2015年以來新高，地產龍頭銷售目標完成度更高，且面臨更從容的擴張機遇。

4月召開的政治局會議，意味着自上而下對地產政策端進一步改善定調，加之房貸額度和利率、地產需求端政策的持續改善，有望使得地產基本面加速企穩，行業景氣度築底，多重利好強化板塊估值修復空間。

業績：利潤率加速下滑，龍頭韌性全面顯現

2021年報數據：

1、業績規模層面，2021年總體房企營收同比增長12.2%，同比下滑1.9pct。歸母淨利潤同比下降59.7%，增速同比下滑55.1pct。

2、業績集中度層面，龍頭、中型、小型房企營收佔比分別為61.6%、31.0%、7.3%。其中龍頭房企提升0.9個百分點。龍頭房企營收和歸母淨利保持較強韌性，歸母淨利集中度創2015年以來新高。

3、分紅率方面，龍頭分紅率提升，中小型房企分紅意願不足。龍頭、中型、小型房企分紅率分別為28.5%、-87.7%、-271.5%。

2022一季報數據：

1、2022年第一季度總體房企毛利潤率+21.4%，低基數下大幅反彈。其中龍頭、中型、小型房企毛利率分別為+18.0%、+27.5%、+26.4%。

銷售：回款企穩，龍頭佔比繼續提升

2021年報數據：

1、2021年總體房企“銷售商品提供勞務收到的現金”同比增長9.5%，增速同比增長0.8pct。2021H1市場景氣度向好，因此全年銷售額依然有支撐。

此外在“三道紅線”要求下，房企對回款率愈加重視，因此全年銷售回款相對穩定，其中龍頭房企的銷售回款同比增速略有回升，回款佔比同比繼續提升。

2、百強銷售增速分化，龍頭房企完成度更高。據統計，35家重點房企2021全年銷售目標完成度93%，其中2000億以上、1000-2000億、1000億以下目標完成度分別為94%、92%、83%，普遍完成年初目標。

2022一季報數據：

1、2022年第一季度總體房企銷售商品提供勞務收到的現金同比下降31.7%，其中龍頭、中型、小型房企佔總體房企比重為62.5%、29.2%、8.4%。銷售加速探底，龍頭集中度升至62%，同比2021年上升2.6%。

擴張：房企擴張戰略分化顯著，龍頭保持投拓及施工力度

2021年報數據方面：

1、以“購買商品接受勞務支付的現金”為口徑衡量房企擴張進展，2021年總體房企增長5.7%，其中龍頭、中型、小型房企分別同比+9.3%、-2.3%、+8.5%。

2、儘管2021年房企擴張戰略整體趨緩，同時內部分化更為顯著。其中龍頭房企依然保持投拓及施工力度，而中型房企擴張節奏明顯放緩。隨着21H2土地市場溢價率下降，龍頭房企面臨更從容的擴張機遇。

3、2021年總體房企存貨佔總資產比重為53.0%，其中龍頭、中型、小型房企存貨佔總資產比重分別為52.8%、51.7%、59.6%。説明房企目前庫存整體較低，預計當市場熱度回升，擴張意願也將修復，屆時擴張能力將成為關鍵變量。

2022一季報數據：

1、2022年第一季度總體房企購買商品接受勞務支付的現金同比-26.1%。行業風險尚未完全釋放，需求端政策效果尚不明顯，但龍頭房企堅守財務紀律，以銷定儲，堅持審慎拿地。

融資：去槓桿節奏提速，龍頭房企淨負債率低於46%

2021年報數據：

1、淨負債率層面，2021年整體房企淨負債率為65.3%，較2020年下滑4.8個百分點，整體持續改善；龍頭、中型、小型房企淨負債率分別為46.4%、88.5%、79.9%。

2022一季報數據：

1、2022年第一季度總體房企籌資活動現金流入總額3782億元，同比下降23%，其中龍頭、中型、小型房企籌資現金流入佔比為45.1%、40.8%、14.2%，較2021年同期+4.6、-7.1、+2.5pct，龍頭集中度持續提升。

數據顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，為目前上市地產類ETF中龍頭持倉集中度最高的地產ETF，保利發展、萬科A、招商蛇口三大龍頭股佔比約4成，前十大成份股權重近70%，重手聚焦龍頭地產強者恆強行業發展趨勢。

在地產行業競爭格局改善、龍頭強者恆強的大背景下，聚焦龍頭的中證800地產指數中長期業績和彈性優勢明顯！

相比於滬深300、上證50指數等主流寬基指數，中證地產800指數ROE更高，PE更低，板塊潛力大，估值性價比凸顯。

數據來源：華寶基金，ROE數據截至2020.12.31，PE、年化波動率、股息率數據截至2022.4.13

風險提示：地產ETF（159707）跟蹤的標的指數為中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發佈日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整，其回測歷史業績不預示指數未來表現。本基金由華寶基金髮行與管理，代銷機構不承擔產品的投資、兑付和風險管理責任。投資人應當認真閲讀《基金合同》、《招募説明書》、《基金產品資料概要》等基金法律文件，瞭解基金的風險收益特徵，選擇與自身風險承受能力相適應的產品。基金過往業績並不預示其未來表現，基金投資需謹慎！銷售機構（包括基金管理人直銷機構和其他銷售機構）根據相關法律法規對本基金進行風險評價，投資者應及時關注基金管理人出具的適當性意見，各銷售機構關於適當性的意見不必然一致，且基金銷售機構所出具的基金產品風險等級評價結果不得低於基金管理人作出的風險等級評價結果。基金合同中關於基金風險收益特徵與基金風險等級因考慮因素不同而存在差異。投資者應瞭解基金的風險收益情況，結合自身投資目的、期限、投資經驗及風險承受能力謹慎選擇基金產品並自行承擔風險。中國證監會對本基金的註冊，並不表明其對本基金的投資價值、市場前景和收益做出實質性判斷或保證。基金投資需謹慎。

本文源自金融界