文 | Ellie
01
恆大擬拆分物管業務獨立赴港上市
恆大公告截圖
今日午間，中國恆大公告稱，正考慮可能分拆本集團的物業管理服務及相關增值服務業務於香港聯合交易所有限公司獨立上市。
其實消息從昨天就被披露出來了，據路透社旗下的IFR報道，恆大地產考慮將物業管理業務在香港IPO，規模為20億美元。
物業公司收入穩定，已上市的物業股在資本市場的估值遠高於地產母公司，這不禁讓地產巨頭們“摩拳擦掌”。2018年以來，房企拆分物業公司獨立IPO儼然已經成為一種潮流。看來，恆大也不想錯過這場資本盛宴。
目前，房企top四巨頭“恆融碧萬”已有碧桂園剝離物業獨立上市，除萬科物業還沒有上市計劃外，恆大融創都釋放了物業獨立上市的消息。
已經上市的物業股表現如何呢？
已於2018年6月登陸港交所的碧桂園服務，截至7月31日收盤，市值為1294億港元，體量已經超過1/2個碧桂園集團（2192億港元）；碧桂園服務的市盈率為69倍，遠高於碧桂園5倍的市盈率。
而去年底剛剛登陸港交所的保利物業，目前市盈率高達81倍，較保利地產6.6倍的市盈率也高出10倍以上。
恆大物業另外一家競爭對手，融創集團旗下的融創物業近日也被傳出上市消息。目前，地產四大天王“碧恆萬融”中只有萬科旗下的萬科物業暫時沒有上市計劃。
然而，和“碧萬融”相比，恆大物管增速還有些差距。最近三年，恆大物業管理服務的營收增速分別為55%、34%和7.6 %。
中國恆大財報顯示，2019年恆大物業管理服務收入約為43.75億元，較2018年的40.67億元同比增長7.6 %。而在2017年，恆大物業管理服務收入約為30.24億元。
2017-2019年間，中國恆大的總收入分別為3110.2億元、4,662.0億元和4775.6億元，由此可知，最近三年，恆大物業管理收入佔總營收的比例均不超過1%。
2010-2019年恆大物業管理服務收入和增速
（製圖：PropTech研習社）
相比較而言，2019年萬科物業實現營業收入127.0 億元，較2018年的98億元同比增長 29.7%；融創中國物業管理板塊實現收入70億元，同比增長約35.5%；碧桂園服務實現收入96.45億元，淨利潤17.18億元，營收同比增速超過100%，淨利潤同比增速超過80%。
在“碧萬融”旗下的物管公司收入邁進百億門檻之際，恆大物管收入還沒有突破50億元大關。
雖然營收佔比低、增速也遠不及同行，但恆大的物管業務儼然成為僅次於物業銷售的第二大收入來源。
中國恆大2019年營收構成
（注：其他業務主要包括新能源汽車業務、酒店運營、互聯網業務、健康業務及投資業務。）
財報顯示，目前恆大的物管業務主要由全資子公司金碧物業有限公司承擔。
金碧物業有限公司成立於1997年9月10日，註冊資本為1.776億元，系國家一級資質物業管理企業。
目前，金碧物業在管項目超1400個，遍佈全國280多個城市，合約管理面積約5億平方米，管理業態涵蓋中高檔住宅、甲級寫字樓、旅遊綜合體、城市綜合體、學校及會所運動中心等。
金碧物業在管項目分佈
（來源：金碧物業官微）
雖然營收規模和增速遠不及同行，但金碧物業5億平方米的合同面積還是“很能打”。遺憾的是，恆大在財報中並沒有披露金碧物業的在管面積。
02
如果成功上市，
恆大物業會坐第幾把交椅？
恆大物業如果能成功上市，在物業股中大概排什麼位置？
2019年，一共有9家物業公司在港交所上市。
2019年在香港上市的物管公司
（來源：瑞恩資本）
2019年部分物業公司營收和增速
（製圖：PropTech研習社）
根據投中網統計，從2019年的營收規模來看，恆大物業以43.75億元的營收排在第九位，僅次於萬科物業、碧桂園服務、綠城服務、融創物業、保利物業、招商積餘、雅生活服務和中海物業。
若刨除尚未上市的萬科物業和融創物業，單論營收規模，恆大物業排在第七位。
而從平均增速來看，排在恆大之前的八家物管公司2019年營收的平均增速超過44%，遠遠高於恆大物業的營收增速。
部分物業公司截至2019年底的合約面積
（製圖：PropTech研習社）
從合同管理面積來看，碧桂園服務已經超過萬科物業，成為當仁不讓的老大哥，合同管理面積達到6.85億平方米，萬科物業和彩生活分別以6.4億平方米和5.62億平方米的合同管理面積位列第二和第三，恆大物業以5億平方米的合約面積在所有物業公司中排在第四位。
而在上市（2018年6月19日）前，碧桂園服務合同管理總面積約3.65億平方米（截至2018年4月30日），也就是説碧桂園服務上市後只花了一年半的時間就將合同管理總面積翻了一倍。
比如，碧桂園服務在2019年完成收購港聯不動產、嘉凱城物業、廣東元海、上海聯源、蘇州物源、內蒙古仁和等7家物業公司，這7家公司也為碧桂園服務貢獻了4000萬平方米合同管理面積。
2020年以來，物業公司上市潮仍在繼續。據不完全統計，今年以來，已經有包括卓越商企、金科服務、第一服務、弘陽服務、金融街物業、宋都物業、星盛商業管理、正榮服務、佳源物業等物業公司向港交所遞交IPO申請。
中國物業管理協會副秘書長楊熙表示，2020年將有不低於12家物業企業成功上市，未來兩年上市物業企業數量將超過50家。