觀點地產網 8月21日下午，又一場線上業績會如期舉行，雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林帶着副總裁潘智勇、王海洋出席了活動，並接受了媒體的提問。
從中午發佈的中報數據來看，雅居樂上半年的表現似乎都還不錯。
截至2020年6月30日，雅居樂集團實現營業額335.27億元，同比上漲23.7%；毛利為人民幣115.2億元，同比上漲40.2%，整體毛利率為34.4%，同比上升4.1個百分點；核心淨利潤和股東應占淨利潤分別為65.18億元和53.06億元，分別同比上漲35.6%和32.9%，對應期內核心淨利潤率和股東應占核心淨利潤率分別為19.4%和15.8%，同比分別上升1.7和1.1個百分點。
截至2020年6月30日，雅居樂物業發展業務累計實現預售金額為551億元，完成全年目標46%；累計預售建築面積為404.9萬平方米，預售均價為每平方米人民幣13608元。
雅居樂方面稱，隨着市場進一步回暖並加大銷售力度，公司有信心完成全年1200億元銷售目標。
上半年，雅居樂繼續通過多元化購地渠道新增20個項目，總建築面積375萬平方米，總金額為139億元，對應樓面地價為每平方米3718元。
截至2020年6月30日，雅居樂在81個城市擁有總權益建築面積為5303萬平方米的土地儲備。
“多元化已經開花結果”
對於地產開發之外的業務，雅居樂統稱為非房業務，更具體來説，包括瞭如環保、雅生活、雅城、房管、城市更新、商業幾大板塊。
其中，負責物業的雅生活已經成功上市，而雅居樂正在積極推進其他可能分拆上市的板塊發展。
下一個即將實現港股上市的，大概率是雅城集團，雅居樂已經在6月24日正式發佈公告，表示要將其分拆上市。
按照當時的公告內容，雅居樂介紹雅城為綠色生態人居服務商，“致力透過綠色生態景觀及優質室內環境為客户提供綠色生活體驗”。
陳卓林對雅城的感情顯然更為深厚，他在昨天的業績會上直接表示：“35年前，我的發家就是由雅城家居、做裝修做大做強的。”
作為雅居樂起家的業務，陳卓林表示，雅城這幾年在全國十幾個城市有幾百個項目的家居、裝修、門窗、園林和智能方面全面發展，並通過收購合併分佈在全國十多個城市，整個營業2019年的數字是非常好的，相信未來更厲害。
至於準確的上市時間，潘智勇只回應稱，上市正在如期推進中。
排在雅城之後，下一個可能分拆上市的板塊有兩個，一個是環保業務，另一個是2020年開始大力推進的房管業務。
據瞭解，雅居樂環保成立於2015年，聚焦固廢處理、生態產業園、智慧水務、生態修復四大領域，項目位於華北、華中、華南、廣西4大區域，進駐15個省，在國家工業重鎮投資項目近50個。
據中報顯示，於2020年6月30日，雅居樂環保業務經過整合後已持有45個項目，上半年新增5個投產項目，累計已投產達26個項目。今年上半年營業額約8億元，同比增長69%，毛利約為3.36億元，同比增長28%。
雖然和地產業務相比，環保業務營業額仍處於較低水平，但增幅卻十分明顯。
至於代建的房管業務，也是雅居樂這兩年積極推進的，陳卓林甚至表示，房管這兩年已經打下了不錯的基礎，不管未來是否上市，都會有不錯的營業額和利潤。
業績會上，雅居樂方面介紹，2020年上半年代建新籤項目12個，新增貨值約人民幣484億元。於本期末，房管累計拓展項目共28個，儲備貨值逾人民幣1000億元。
目前，已經進駐全國12省市內24個城市，重點佈局粵港澳大灣區、長三角、成渝等重點城市羣。
王海洋在業績會上透露，目前代建利潤率普遍比較高，收費方面一般是5%-8%左右，還有更高一點。另外，淨利潤率一般情況下在50%以上。
對於雅居樂的多元化業務情況，陳卓林指出：“多元化已經開花結果了，在整個行業裏我們也算是龍頭，希望能夠在全市場做大做強，至於什麼時候成熟，值得期待。”
“拿錯地是很痛苦的事情”
多元化業務做大做強之前，雅居樂的“金蛋”仍然是海南。
對於海南房地產市場，陳卓林分析稱，現在海南房地產開發少，控制嚴，這樣的政策是對的；同時，海南現在的人才政策也是正常合理的。
陳卓林並不諱言此前市場限購政策對於銷售帶來的“痛苦”，但另一方面，他再次強調海南是“金蛋”，有1000億的貨值，足夠5-6年開發，甚至更多的時間。
陳卓林還將海南比喻為“糧倉”，只不過政策對業績有一定影響。但自今年6月初海南自貿港建設總體方案落地後，海南樓市出現回暖跡象。
雅居樂2020年開發計劃中，海南和雲南開發佔比達到21.5%。
事實上，“金蛋”海南市場的佈局和回暖帶給雅居樂的好處十分明顯，最直接的體現是，今年上半年，雅居樂毛利和毛利率同比增長明顯。
王海洋在解釋上漲原因時表示，與去年相比，部分銷售區域毛利率升高，比如海南。
毛利率上漲的另外原因，是由於毛利率較高的項目所佔比重有所增加，尤其是單位土地成本較低項目所佔百分比增加。
潘智勇補充表示，今年上半年雅居樂銷售面積其實和去年同期持平，但銷售單價出現了明顯上漲，從去年1.2萬元/平米漲至1.5萬元/平方米，“成本增幅不到10%，所以營業收入的上漲就可以達到24%”。
顯然，儘管上半年新冠疫情對房地產行業造成了不的影響，但雅居樂的業績仍給出了不錯的答卷。或許正是基於此，陳卓林對房地產後市的看法頗為樂觀。
他認為，雅居樂之前制定的1200億目標非常有信心完成，並用穩健和審慎樂觀來形容自己對後市的判斷。
謹慎的是拿地策略，陳卓林表示，雅居樂不會亂拿地，因為“拿錯地是很痛苦的一件事情”。下半年，公司希望能留着現金尋找合適的收購併購機會，如果沒有合適項目，也可以留着現金到明年進行收併購。
陳卓林最後表示，即使拿地也要符合公司負債保持在70%左右水平，目前策略是現金回來後拿一半投出去，並會以地產為主，其它產業佔四分之一左右。
以下為雅居樂集團2020中期業績會現場問答整理實錄：
現場提問：雅居樂國外項目今年上半年銷售情況如何？現在全球疫情對於境外的銷售有沒有影響？上半年毛利、核心淨利潤、股東應占淨利潤增幅比較大，原因是什麼？未來是否能夠保持？代建、房管部分利潤水平大概是怎樣的？未來有無計劃把房管分拆上市？
陳卓林：房管方面，我已經説了產業多元化，首先把業務做好，因為這塊對我們來説，不管上市與否，起碼肯定有營業額和利潤，這是很不錯的。
另外，我們過去説過，包括雅生活、雅城、環保、房管部分，有利於公司的發展和大小股東的利益，我們肯定會重視。
我們深信多元化已經開花結果了，在整個行業裏我們也算是龍頭，希望能夠在全市場做大做強，至於什麼時候成熟，值得期待。
房管方面，尤其近兩年打下的基礎，已經把整個地產分佈全國各地，兩個牌子兩套人馬。現在整個業務發展很快，今年也拿了很多項目。
王海洋：境外方面，主要是在馬來西亞，有三個項目，前期一個項目現在已經銷售完畢，在售的是另外兩個項目。
實際上這兩個項目在一二月份的銷售情況都是非常不錯的，但是3月份以後受疫情影響，對銷售有一定的衝擊，畢竟馬來西亞3月份以後情況變得相對來説嚴重了一些。
現在通過網上銷售和境外拓展、促銷手段，基本上能夠拉平目標，雖然還低了一點，但是下半年如果市場包括疫情延緩以後，應該對我們有一定的幫助。
越南、柬埔寨的項目比較小，有一定的影響，但影響不會特別大，後續我們對境外的投資肯定會謹慎。對於境外投資，我們一直是非常謹慎的態度，而且海外的利潤相對國內來説，情況會更好。
代建方面，剛才主席已經説了一部分，代建本身是輕資產運作，與傳統地產最大的區別，第一，沒有什麼投資，主要是人力成本，相當於服務行業，整體來説我們提供的是團隊管理。
第二、品牌和資源的拉通，這幾年在市場上發力還是不錯的，而且取得了比較好的效果。因為是輕資產，所以利潤率普遍比較高，在收費方面一般是5%-8%左右，還有更高一點。另外，利潤率也比較好，一般情況下在50%以上的淨利潤率。
整體來説，代建業務方面穩紮穩打，用雅居樂現有品牌和專業團隊，結合全國九大區域，加上海外公司，整個資源拉通，所以我相信代建業務的發展和推進，應該起到一個很好的作用。
我們持續看好這個業務模塊，會加強對該業務模塊的管理和推動。
潘智勇：我補充一下海外的幾個數據，現有境外主要有四個項目，累計大概是20億投資，總共可售貨量108億，已經賣了48億，剩下60億。
海外項目毛利率是比較高的，43%。從銷售收入來看，佔集團的比重非常低，這次才不到3億，所以你們也放心，海外對雅居樂不構成什麼實質性影響。
剛才問到收入、毛利率、核心淨利潤方面的增長情況，我簡單回應一下。
首先，今年這期收入的數據是增幅24%，應該是很優秀的，有去年的積累，也有今年的努力。
應對疫情方面，陳主席高度重視，而且動手比較早，所以我們整個復工的速度和運營節奏比往年都要快，有利於獲取業績。
具體來説，收入的增加，一個看面積，大約200萬平方米左右，這個面積和去年差不多，增加主要是因為銷售價格往上走了，去年銷售價格大約1.2萬，今年是1.5萬，所以收入有比較明顯的增加。售價增幅18%，成本增幅9%，一增一減，營業收入增幅達到24%。
非房產業貢獻貢獻了3.6%，也是增加的，有主業這一定海神針和非房的加速，使今年同比收入多了64億。
關於毛利率的問題，主要還是收入區域的毛利率比較高，所以導致今年毛利率比去年多了。坦誠的説，你們也知道海南地區去年佔比不到10%，今年多了很多，所以導致毛利率上漲。
關於利潤、核心淨利潤方面，為什麼增長？和內部管理也有關係。加強對資金的管理，在銀行理財、存款方面收益也多了1.6億。由於這次疫情，政府對我們的補貼也多了6000萬。
有關費用控制方面也取得了進步，比如管理費率，現在是4.3%，去年同期4.9%，銷售費用率2.8%，去年3.2%。
通過收入增加、成本費用減少，導致今年核心淨利潤和利潤都增加了。
現場提問：海南的政策，其實很明顯看到雅居樂是受惠者，下半年會不會在海南鋪貨更多？我們有40個盤，上半年開了20多盤，下半年有多少貨值來自海南？可不可以帶動全年銷售超出預期？城市更新方面，什麼時候可以給公司做出貢獻？房管方面是輕資產模式，可不可以説一下現在的規模、利潤的情況？什麼時候可以做到分拆？
陳卓林：海南現在的發展勢頭很好，國家一直都很重視，現在看起來這是有利的，對地產也好，對整個國家，特別是對海南島，都是有利的，特別是對我們現在已有資產的。
現在在海南地產開發用地真的很少，控得很嚴，這也是好事，如果開放就亂了，所以我覺得國家政策是對的。
我們根據國家的政策一年一年積累營銷，去年聯合幾家控股，因為要達到指標，所以現在陸續正常化。
我多次説過，海南無論是毛利、利潤包括營業額，之前已經做了1000億，現在還有1000多億的貨，是我們未來起碼五六年甚至更多的時間重要的糧倉。
現在的政策也好、海南的發展也好，我們的項目也好，是未來這幾年我們地產的一個重要收入來源，要説多少，按營銷、按市場比較正常，相信未來這幾年都比較不錯。
我們現在在長三角、大灣區也拿了很多項目，今年多一點、少一點，這個再説。現在要把質量做好、把產品做好，希望能夠對海南的發展作出貢獻，對我們的業績作出貢獻。
至於城更的上市計劃，現在房管方面，行業裏應該是不錯的，具體數據不知道該不該説或能不能説，但是可以肯定我們都是排在很前的。
包括剛才海洋總説的，現在發動整個地產各區域，輕資產未來的發展，我們有條件。我們什麼都不需要，只需要出品牌、出人手來做就可以拿5%甚至更多。
至於什麼時候上市，還是先努力把它做好，謝謝你的關心。
潘智勇：剛才問更新的項目也是問得很專業，因為更新項目週期比較長，三五年為一個週期，雅居樂不是今年做更新，2017年已經開始做了，今年有四個項目會進入轉化期，貨值為102億，88萬平方米，有三個項目在廣東，一個在陝西西安。
我們做的優勢，第一，有品牌有品質有實力，這是我們做的優勢。第二，有基礎，已經有三年多的基礎。第三，有產業協同。
我們有這麼多的產業，有產業導入產業小鎮，有自身的產品，還有外部300多個世界頂級的合作方，這些都是我們做好城市更新的基礎和條件。
現場提問：集團如何看待下半年銷售情況？有信心完成1200億的銷售目標嗎？現在雅城分拆上市進度如何？有沒有確切的時間表？
潘智勇：剛才主席已經對地產市場未來一段時間的判斷，是穩健的、是審慎樂觀的，我們集團因應市場的情況和自己的資源，全年1200億目標沒有改變，而且非常有信心可以完成這個目標。
因為我們全年鋪排了2200億貨值，上半年已經完成了551億銷售，7月份是657億，這個進度是比較好的，所以非常有信心。
關於雅城的問題，6月份遞交申請，按照有關要求和進度如期推進，具體看我們的公告。
現場提問：關於拿地策略，上半年對比起2019年上半年拿地力度好像減弱了，今年下半年拿地計劃如何？
王海洋：上半年看起來和去年同期比拿地是少了一些，因為上半年各地區的供地相對比較少。因為受疫情影響，而且有些地方市場太過熱，我們肯定是理性拿地，同時也是積極的態度。
今年的拿地策略，招拍掛是一個方式，另外會通過產業小鎮、城市更新和其他的方式去拿地。我們合作收入這塊，上半年已經談了好幾個，下半年一個是各地市場供地節奏也會快。
另外，上半年談的一些合作項目也會在下半年逐步落地。下半年還是希望能夠完成年初的拿地目標。當然，還是按我們的投資標準，達到投資標準才去拿。
陳卓林：我補充兩點，第一，剛才海洋總説對了，我們現在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合併或其他產業方面在鋪排，下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。
第二、目前拿地一定要把負債比控制在70%左右合理的水平，目前我們的策略也是希望能夠現金回來拿一半投出去，以地產為主，其它產業有四分之一左右。
這幾年也可以看到報表，已經投了接近2200億，地產方面投了1000多億，其他方面大約400多億左右，也投了其它產業，特別是在環保、雅生活、房管、雅城方面也投了一部分。
我們還是要保持一個審慎的投資政策，現在打下基礎，未來的業績、利潤希望能夠降低成本，特別是財務成本，能夠使利潤更高，而且想把財務數據、評級再做漂亮一點、穩健一點。