公司|行業估值觸底龍頭房企打響股價保衞戰

中房報記者曾冬梅 | 廣州報道

5月20日，中國恆大（股票代碼：03333.HK,以下簡稱“恆大”）收盤報漲0.86%，當天，該公司董事局主席許家印又花了5373萬港元從香港交易所回購324萬股。自5月4日以來，中國恆大已經進行了10次回購，累計斥資超8.2億港元，回購了超過5500萬股，佔公司已發行股份的0.42%。

萬科企業股份（股票代碼：02202.HK）有限公司也在5月15日宣佈了不超過總股本10%的回購計劃。

一位投資者透露，中國恆大並未言明回購的原因，但強調“便宜了要買”。今年3月份，該公司股價曾跌至10.28港元，較年初的高點幾近腰斬。而自開始回購以來，股價已回漲超過25%。

今年以來，萬科A（股票代碼：000002.SZ）的最大跌幅將近24%。而回購方案中，也將股價因素考慮進去了。因此，不少機構認為，回購計劃對於公司近期低迷的股價表現或有提振作用。

龍頭房企的回購，在一定程度上印證了行業估值觸底的判斷。早在今年2月份，中信證券便聲稱地產板塊估值已經在歷史的絕對底部。此後，在疫情的衝擊下，行業進一步下探，5月20日，A股房地產板塊的動態市盈率8.29倍、靜態市盈率7.81倍、市淨率1.15倍，均為2012年以來的最低位。

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龍頭房企回購股票護盤

今年以來，受疫情衝擊，房企第一季度的經營業績明顯下滑，股價也應聲下挫。同花順房地產開發板塊從1月份的1752點，下滑到2月份的1448點，一個月內跌了17%。5月20日，板塊指數回升到1613點，但與2015年的水平相差無幾。

個股的表現相對好一些，但TOP5房企裏，除了保利地產（股票代碼：600048.SH）外，另外4家也都跌回了2017年的股價區間。5月20日，萬科A報收25.61元，碧桂園（股票代碼：02007.HK）報收9.84港元，中國恆大報收16.5港元，融創中國（股票代碼：01918.HK）報收32.9港元。

這段時間，上市房企的管理層都面臨着不小的股價維穩壓力。萬科A早在4月1日就悄悄出手了，盤後通過大宗交易系統斥資16.25億元增持了6500萬股，這是萬科事業合夥人5年來首次增持，也是單次增持的最大手筆。不過，這次增持沒有對股價帶來明顯的刺激效果。事後，有投資者提出，管理層應重視小股東利益，建議再次進行增持或回購。

綜合考慮各種因素後，5月15日，萬科A在公告中透露，公司董事會審議通過了《關於提請股東大會給予董事會回購股份之一般性授權的議案》，計劃回購總額不超過總股本的10%（A/H股均不超過各自的10%），按當天股價估算，10%股本對應市值283億元。這也是時隔5年，該公司再次披露回購計劃。在四種情形下，其可回購已發行的境內（A股）、境外（H股）股份。第四種回購情形中“為維護公司價值及股東權益所必須的其他情況”附加了，“公司股票收盤價低於其最近一期每股淨資產”“連續二十個交易日內公司股票收盤價跌幅累計達到30%”的説明。兩種情況對應的股價分別為16.69元、17.84元。護盤的意圖不言而喻。

中國恆大的風格更為簡單直接。自5月4日起，已經回購了10次之多，對股價發揮了立竿見影的拉昇作用，半個月時間，股價漲幅超過25%。

興業證券表示，從歷史經驗看，回購有利於提振二級市場信心。例如：中國恆大，2018年7月累計回購1.41億股，7月和8月股價漲幅分別為8.3%和30%。世茂房地產（股票代碼：00813.HK），2018年7月回購500萬股，7——8月股價漲幅分別為8%和5%。萬通地產（股票代碼：600246.SH），2020年2月至5月，累計回購2250萬股，佔公司總股本比例為1.1%，股價在此期間漲幅為63%。

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估值見底行業基本面好轉

認為自己公司股價被低估的房企不止上述兩家龍頭房企。截至4月底，三湘印象（股票代碼：000863.SZ）也花了6995.93萬元回購了約1657.12萬股，佔公司總股本的1.21%。同期，格力地產（股票代碼：600185.SH）累計回購約7416.56萬股，佔公司總股本的3.6%，回購已支付的總金額約為3.65億元。

吳亞軍家族在4月14日增持了龍湖集團（股票代碼：00960.HK）420萬股，耗資超過1.5億港元，今年以來已累計增持1460萬股。5月13日，世茂股份（股票代碼：600823.SH）透露，鑑於對公司長期投資價值的認可，自2019年底以來，第三大股東世茂投資已累計增持約1.5億股，佔公司總股本的4%。

東北證券發現，歷史上，當房地產板塊估值處於5——7倍時，幾乎都觸發了大規模回購。該機構表示，年初以來，無論是行業還是個股，均已在較短時期內經歷了較大幅度下跌，TOP30房企估值水平均出現了明顯回落。從絕對值來看，2020年一致業績預期對應的PE在5倍以下的公司達到11家，其中4倍以下的公司有5家。

以5月20日的收盤價計算，不少品牌房企的滾動市盈率已經低至10倍、甚至5倍以下。例如，碧桂園為4.87倍，融創中國為5.26倍，合景泰富集團（股票代碼：01813.HK）為3.5倍。

中信證券在今年2月份就已發佈研報，表示A股地產藍籌估值位於歷史分位數3.6%左右，H股地產藍籌估值位於歷史分位數11.4%左右，如果考慮龍頭公司新業務價值大於歷史上任何一個時期，估值已經在歷史的絕對底部。

從目前來看，伴隨經濟活動步入正軌，一季度受疫情影響的購房需求開始釋放，房地產行業似乎已度過最艱難的時刻，銷售、投資、融資等基本面逐漸好轉。這也是房企們在底部回購、增持的底氣所在。

“房企高息債市場的價格基本都回來了。”香港一位業內人士認為，房企們正在走出前段時間的股債“雙殺”陰影。可以佐證的案例是，5月20日，碧桂園宣佈成功發行5.44億美元5年期境外債券。據瞭解，這筆債券吸引了380家來自亞洲和歐洲的投資者，賬簿峯值92億美元，超額認購倍數16.9倍，票面利率也從初始定價的6.1%大幅收窄到5.4%。2天前，萬科發行的5年期公司債，利率低至2.56%。

中泰證券分析師倪一琛表示，隨着4月復工率進一步提升，房地產行業各項指標繼續回暖。當前，板塊估值處歷史底部，回溯歷史，估值底部對應基本面與政策的底部，現階段行業基本面正持續修復，政策與貨幣環境均穩中有松，估值下行空間已較為有限，上行修復概率更高。

（此文刊於中國房地產報5月25日07版責任編輯徐妍）

流程編輯：曹冉京

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文章來源:中國房地產報