“三道紅線”利劍高懸 房企資金鍊迎大考

　　數據顯示，歷年1月均為房企債券融資高峯期，今年也不例外，但總體發債規模低於市場預期。貝殼研究院數據顯示，2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。專家表示，“三道紅線”威力開始顯現，房地產債券今年到期規模增多，對資金鍊帶來考驗。

　　發力美元債市場

　　貝殼研究院數據顯示，1月房地產企業發行的債券中，境外債券佔54%。貝殼研究院稱，2021年房企融資新規與銀行房地產貸款集中度管理制度均處於實施前過渡期。監管更趨嚴格，房企對金融環境預期偏緊。境內融資承壓，房企開年繼續發力美元債市場。

　　1月房地產企業境內發債平均票面利率為4.75%，環比下降0.28個百分點；境外發債平均票面利率為7.11%，較上月下降0.68個百分點。

　　分析人士稱，2020年末發佈的銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度將加劇房企金融集中度，預計2021年房企融資能力和融資成本將加速分化。

　　“2021年房企面臨大規模的債券到期，借新還舊壓力較大，故年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發債。”中國指數研究院企業事業部研究副總監劉水説。

　　境內融資方面，劉水認為，2021年房地產融資仍然處於收緊狀態，在“三道紅線”試點範圍可能擴大的背景下，房企境內債券融資規模將呈現小幅增長，融資成本將大致保持穩定。

　　境外融資方面，目前房企海外發債只能用來借新還舊，預計2021年該政策仍將延續，因此全年海外債券發行規模將受限於到期規模。受疫情影響，歐美等國家繼續實施寬鬆貨幣政策，海外流動性較為充裕，2021年房企境外融資成本有望進一步降低。

　　監管部門此前明確的房企融資“三道紅線”為：剔除預收款後的資產負債率上限為70%、淨負債與股本之比上限為100%、現金與短期債務比上限為1。

　　償債壓力上升

　　貝殼研究院數據顯示，2021年1月境內外房地產企業債券到期規模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規模將繼續增加，全年償債壓力上升。

　　中指院數據顯示，今年上半年房企到期債務規模將創出近年來新高，而全年到期規模將同比增加16.94%至8888.83億元。由於借新償舊仍為債務償還的主要方式，因此房企紛紛加快債券融資步伐以應對償債高峯的到來。

　　中信證券分析師認為，目前已有9家境內發債房企發生債券實質違約，雖然大型房企違約案例不多，但重大負面信用事件正頻繁發生。

　　“未來房地產金融政策將維持偏緊態勢，同時‘三道紅線’有可能擴圍，房企應重視現金流管理，積極調整槓桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風險能力。”劉水建議。