房地產行業走到了重構發展邏輯、重新審視估值的時刻。
在股市熱度攀升之時，重倉地產股的投資者，是資本市場落寞的一羣人。一片“喝酒吃藥”行情中，地產股沒有分享到半點喜悦，“跌跌不休”的股價，讓他們的悲觀情緒蔓延。
當下的地產股行情的確不容樂觀，許多房企的股價都處在最低區間，即便基本面無虞、業績表現亮眼，也始終在股價上得不到體現。
據克而瑞證券的數據，2021年1月，恆生指數上漲3.9%，克而瑞內房股領先指數下降3.5%，恆生中國內地地產指數下降1.2%，房地產（申萬）板塊下降6.8%。
“我心都碎了。”一名不願具名的地產股分析師告訴21世紀經濟報道記者，他覆蓋的地產股，近期表現都不如人意，更雪上加霜的是，宏觀消息面上，地產股受到的全是利空影響。
這種局面，讓普遍並非十分重視市值管理的房企都坐不住了，他們紛紛開啓回購操作，但收效並不明顯。投資者和分析師們，儘管抱有期待，但他們也很明白，“趴在地上”的地產股，不僅不會絕地反擊，更大的可能是，很長時間內一蹶不振。房地產行業走到了重構發展邏輯、重新審視估值的時刻。
密集回購保股價
從數據面入手，地產股當前的估值水平處在歷史的最低區間。
據機構統計，2020年申萬28個一級行業有7個行業全年是下跌的，其中房地產指數跌幅接近11%。以行業銷售規模排名前十的房企為例，過去一年，市值共縮水了約3631億元。
地產股表現低迷，成交也日趨不活躍。克而瑞證券的數據指出，2021年1月，恆生地產建築業指數的成交額佔恆生綜合行業總成交額之比下降明顯。1月周均值6.1%，低於18年至今的歷史均值12.2%，低於2020年12月的周均值7.9%。
個股方面，萬科A、中國海外發展和華潤置地等績優股表現也並不出色，2021年2月3日，萬科報收27.92元/股，總市值為3243.67億元；中國海外發展收於17.78港元/股，總市值1946.14億港元；華潤置地為30.85港元/股，總市值2199.89億港元。
萬科A是曾經市值衝上4000億元的房企，中國海外發展的最高點也曾突破過3000億港元，如今這類基本面良好的房企都未能在股價上有相應的表現，更毋論其它規模與盈利水平都並不出色的中小房企。
隨着地產股的估值滑入低位，一部分房企開啓回購操作“保衞股價”。
1月25日，中國海外發展發佈公告稱，公司於2021年1月25日在香港交易所回購88.00萬股，耗資1605.73萬港幣；根據公開數據統計，中海近三個月累計回購股份數為1027.00萬股，佔公司已發行股本的0.09%。
2月2日，中國奧園也發佈公告，公司以每股最高6.99港元最低6.93港元的價格購回76萬份股票，總共支付約529萬港元；2月3日，中國奧園再次公佈回購操作。
中國奧園今日報收7.07港元/股，微漲1.87%；儘管連續兩日回購，相較於一年內最高超過12港元/股的股價最高點，依然跌去不少。
除了上述房企之外，部分房企在發佈年度業績盈利警告之後，也通過回購操作來維持股價。2021年1月25日，中國金茂發布公告稱，預計2020年全年的歸母公司淨利或同比下降約40%至50%。
重大利空消息之後，中國金茂連續數日進行股份回購操作，但股價依然應聲下跌，截止到2月3日，中國金茂總市值為410.15億港元，而在2021年1月21日至1月28日，中國金茂股價連續六個交易日下跌，下跌幅度累計達三成左右。
虛胖的房企大象們
從宏觀消息面上，地產股近期的確沒有任何刺激股價上漲的因素。無論是“三道紅線”、“房貸新規”或者是“一線城市加碼調控”，都預示着房地產市場的調控趨嚴的態勢不改。
2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度的通知》，該通知對各級銀行的房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比均設定上限，其中要求不符合監管要求的銀行機構，應在2年或4年時間內完成業務調整。
新規落定之後，部分銀行的房貸業務已經出現變化，表現在放款變緩、利率上調等方面。
在此之外，1月中下旬以來深圳、上海、杭州等城市頻頻出台調控政策，以加強限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補丁”、抑投機，促進房地產市場理性迴歸。
一名港股分析師對21世紀經濟報道記者分析稱，因為最近政策收緊的比較厲害造成近期地產股明顯下跌，之前的“三道紅線”、，還有後面的房貸收緊對地產有一個長期的情緒壓制，這個是主要原因。
宏觀面收緊的同時，部分房企的“暴雷”也影響了市場的情緒。典型的是華夏幸福，2月1日晚間，華夏幸福公告稱，其發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億元。
這家曾經的“千億房企”，正處在風雨招搖之中。
不僅是華夏幸福，之前出現債務違約的泰禾、福晟以及一向穩健的央企金茂業績也大滑坡，都是衝擊地產股價的微觀因素。
上述港股分析師續稱，這些企業爆雷，會加劇市場的擔憂，其他公司會不會有同類的問題，所以説整個現在地產的這個情緒面還是非常不好的，對估值是有比較大的負面影響。
（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）