上坤地產二度向港交所提交招股書，7成土儲位於長三角

導讀：為了讓企業在競爭中保有一席之地，43歲的朱靜正帶着上坤集團重走上市融資之路，只不過這次朱靜的角色，從協助建業上市的助手，變為推動上坤上市的主角，而房地產行業高速發展的“黃金年代”卻早已不再。

（文/張志峯 編輯/周遠方）

“房住不炒”和經濟大環境雙重壓力下，房地產出現行業集中度迅速增加的“馬太效應”。中小房企為了生存和發展，加速上市融資做大，成為一道“獨木橋”，滬企上坤地產正是嘗試過橋的一員。

10月5日，港交所官網再次顯示了上坤地產的招股書，表明該公司仍處於上市進程中。

該公司上次遞交招股書是在半年前的3月31日。

值得注意的是，本次招股書顯示，三年多來，公司“降槓桿”頗有成效，淨負債率由2017年末的684.9%降到了今年4月末的73.8%。

根據最新招股書披露，截至7月31日，上坤地產總土地儲備約413萬平方米，其中超過70%位於長三角區域。

下一步，上坤地產打算進一步滲透到長三角經濟區主要城市，並鞏固公司在珠三角經濟區和中原核心經濟區的業務。

三年複合增長率150%

公開資料顯示，上坤集團創始人、董事會主席兼CEO朱靜自1998年起投身地產行業，曾擔任河南建業集團副總裁。

朱靜在接受媒體採訪時回憶稱，彼時，她師從胡葆森（建業集團創始人兼董事會主席），差不多每10個月換一次崗位。在項目、城市、區域、集團多個板塊中歷練，一步步看着建業走出河南，成功上市。

2010年，33歲的朱靜離開建業，來到上海創辦上坤集團。成立不到10年，上坤集團躋身百強房企，目前已成立上海、河南、浙江、湖北、廣東、江蘇、安徽全國7大區域事業部。

克而瑞統計數據顯示，2019年上坤地產實現全口徑銷售額221億元，權益銷售額175億元，均位列內房企90位。

招股書披露數據顯示，2017年-2019年，上坤地產的營業收入分別為12億元、68.5億元、75.4億元，三年複合增長率達150%。

值得一提的是，在調控政策從嚴的大背景下，房企普遍處在利潤率下行的時刻，上坤難得地保持了利潤率。

數據顯示，上坤地產2018年、2019年、2020年4月分別實現毛利率51.5%、40.8%和51.6%，遠高於行業平均水平。

如今，為了讓企業在競爭中保有一席之地，43歲的朱靜正帶着上坤集團重走上市融資之路，只不過這次朱靜的角色，從協助建業上市的助手，變為推動上坤上市的主角，而房地產行業高速發展的“黃金年代”卻早已不再。

有資深投行人士向觀察者網指出，目前赴港上市的主要以物業公司為主，房企上市熱潮早已退去，主要是快速發展的紅利不再。不過，對於中小房企而言，在這期間面臨着融資成本高、控槓桿、拿地難等多項難題，上市是必不可少的選擇，但最終結果如何很難判斷。

降槓桿+區域深耕

與其他中小房企一樣，由於上坤的主要業務集中與長三角區域，很容易受到區域政策變動影響。數據顯示，企業2017年、2018年及2019年以及2020年前4個月的物業銷售收益分別有約100.0%、100.0%、76.6%及 97.4%來自上海的物業項目。

因此，企業在招股書中直言：“我們的業務及前景很大程度上依賴並可能受到中國房地產市場狀況的不利影響，尤其是長三角經濟區。”

“馬太效應”之下，小房企想要生存，就要快速長大。這個過程中，“資金”毫無疑問是第一大難題。

招股書顯示，2017及2018兩年間，上坤集團經營活動產生的現金流淨流出額分別為3848.5萬元以及38.07億元。直至2019年，上坤集團的經營性現金流才重新回正，淨流入20.08億元。

值得注意的是，近三年內，上坤的計息銀行及其他借款總額出現波動。2017年，上坤地產借款總額約為51.97億元，2018年增至74.59億元，2019年又回落至67.66億元。

三年間，企業對應加權平均實際利率則分別為7.4%、9.3%及9.4%。

不難看出，2019年對上坤而言，是一個特殊的時間。

這一年，上坤的營收增速由2018年的同比470%降至2019年的10%，業績增速大幅回落；同時，企業經營性現金流首次回正，有息借貸總額回落，融資成本上漲的態勢也得以遏制。

而正是在2019年底，上坤地產將要赴港上市的消息首次傳出。

不止如此，企業的“降槓桿”之路也在這一年取得階段性的成果。

2017年，企業淨負債率高達684.9%，至2019年已經大幅降至118.8%。截至今年4月底，淨負債率進一步降至73.8%，低於“三道紅線”要求的100%。

此外，上坤地產的現金短債比從2019年末的0.82倍增至2020年4月末的1.4倍，現金及現金等價物已經有效覆蓋短期負債。

就在企業降槓桿的同時，一位接近上坤地產的知情人士告訴觀察者網，與其他大多數房企一樣，上坤短期內並不會急於擴張，而將採取區域深耕策略，繼續對長三角和大灣區等已有區域進行同步拓展。

上述投行人士向觀察者網分析稱，企業自2019年起一改原本的高槓杆擴張姿態，轉而把精力投向於穩定財務，很明顯是在為上市修橋鋪路。但在上市之後，按照行業如今的狀況，再想進行高槓杆擴張顯然不現實，企業大概率會一邊維持財務健康，一邊通過積極尋求與大房企之間合作拿地、合作開發的方式，進行緩慢的擴張，這也是當下大多數中小型上市房企的普遍做法。

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